трусики женские украина

На головну

Оцінка нерухомості - Інвестиції

ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ.

Основні терміни що використовуються при описі ринку нерухомості мають три рівні визначень. До першого відносяться формулювання, що використовуються в чинному законодавстві, до другого - в професійній літературі до третього - формулювання що використовуються непрофесіонал.

Правильне розуміння термінології і володіння їй допомагає діалогу в області нерухомості.

Нерухомість - це те, що є нерухомим згідно із законом. Нерухомістю звичайно вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов'язані із землею, переміщення яких в просторі практично неможливе без їх руйнування або втрати своїх функцій.

Ринок нерухомості - це сукупність операцій, довершених з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операції по управлінню і фінансуванню робіт в області нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема загального ринку, пов'язана з оборотом прав на об'єкти нерухомості.

Активність певного сектора ринку нерухомості - це кількість операцій би довершених в ньому за певний період часу (рік, місяць).

Майно - об'єкти навколишнього світу, що володіють корисністю, і права на них.

Оцінка майна - визначення вартості майна відповідно до поставленої мети.

Об'єкт оцінки - майно що пред'являється до оцінки.

Принцип оцінки майна - основні економічні чинники, що визначають вартість майна. У практиці оцінки майно використовує принципи попиту і пропозиції, зміну конкуренції.

Оцінювач майна - особа, що володіє підготовкою, досвідом і кваліфікацією для оцінки майна.

Дата оцінки майна - дата за станом на яку зроблена оцінка майна.

Звіт про оцінку майна - документ вмісний обгрунтована думка оцінювача про вартість майна.

Етика оцінювача майна - сукупність етичних правил і норм поведінки оцінювача при проведенні процедури оцінки майна.

База оцінки майна - вигляд вартості майна, в змісті якої реалізовується мета і метод оцінки. База оцінки може бути заснована на наступних видах вартості - ринкова, відбудовна, первинна, залишкова вартість, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, заставна.

Ринкова вартість майна - розрахункова грошова сума, по якій продавець, що має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати згодний був би продати, а покупець, що має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згодний був би його придбати.

Відбудовна вартість майна - вартість відтворення копії майна в цінах на дату оцінки.

Первинна вартість майна - фактичні витрати на придбання або створення майна на момент початку його використання.

Залишкова вартість майна - вартість майна з урахуванням його зносу.

Вартість майна для оподаткування - вартість майна, що використовується для визначення налогооблагаемой бази.

Заставна вартість майна - вартість майна з метою забезпечення кредиту.

Процедура оцінки майна - сукупність прийомів, що забезпечують процес збору і аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна і оформлення результатів оцінки.

У практиці оцінки майно використовує наступні підходи - витратний, порівняльного аналізу продажу, прибутковий.

Витратний підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості у витрат на створення, зміну і утилізацію майна, з урахуванням всіх видів зносу.

Підхід порівняльного аналізу продажу - спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажу об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коректувань, що враховує відмінності між ними.

Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання.

У Росії історія розвитку оцінки, як і всього ринку нерухомості, розпадається на два періоди: дореволюційний і сучасний. У Росії оцінка нерухомості почала відособлятися від інших операцій з нерухомістю невдовзі після початку операцій на ринку нерухомості. Вже в 1992-93 рр. окремі фахівці почали заявляти про себе як про професійні оцінювачі. У 1993 році була створена перша общероссийская професійна організація оцінювачів - Російське Суспільство Оцінювачів.

Оцінка ринкової нерухомості в сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб. Потім додалися стандарти професійних організацій. З'явилися спеціальні закони і акти регулююча оцінку нерухомість.

У новітній період чітко визначилися два напрями оцінки нерухомості:

· для державних потреб

· для потреб приватних власників і інших приватних юридичних і фізичних осіб.

Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавче закріплені в 1998 році федеральним законом про оцінну діяльність.

Нарівні з федеральними і місцевими законами в систему державного регулювання оцінної діяльності входять і відповідні підзаконні акти.

Федеральний закон від 29 липня 1998 року № 135- ФЗ.

«Про оцінну діяльність в Російській Федерації».

Розділ 1. Загальні положення.

Стаття 1. Законодавство, регулююче оцінну діяльність в Російській Федерації.

Законодавство регулююче оцінну діяльність в РФ, складається з справжнього закону, федеральних законів, що приймаються відповідно до нього і інакших нормативних правових актів РФ, законів і інакших нормативних актів суб'єктів РФ, а також з міжнародних договорів РФ.

Суб'єкти РФ регулюють оцінну діяльність в порядку, встановленому справжнім законом. Якщо міжнародним договором РФ встановлені інакші правила, чим ті, які передбачені законодавством РФ в області оцінної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору РФ.

Стаття 2.Відносини, регульовані справжнім Федеральним законом.

Справжній Федеральний закон визначає правові основи регулювання оцінної діяльності відносно об'єктів оцінки, належних РФ, суб'єктам РФ або муніципальним освітам, фізичним особам, для здійснення операцій з об'єктами оцінки.

Стаття 3.Поняття оцінної діяльності

Для цілей справжнього Федерального закону під оцінною діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оцінно діяльність, направлена на встановлення відносно об'єктів оцінки ринкової або інакшої вартості.

Для цілей справжнього Федерального закону під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш вірогідна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони операції діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всю необхідну інформацію, а на величині ціни операції не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:

одна з сторін операції не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання сторони операції добре обізнані про предмет операції і діють в

своїх інтересах

об'єкт оцінки поданий на відкритий ринок в формі публічній оферти

ціна операції являє собою розумною винагорода за об'єкт оцінки і примушення до здійснення операції відносно сторін операції з чиєї-небудь сторони не була

платіж за об'єкт оцінки виражений в грошовій формі.

Стаття 4. Суб'єкти оцінної діяльності

Суб'єктами оцінної діяльності признаються, з одного боку, юридичні особи і фізичні особи (ндивидуальные

підприємці), діяльність яких регулюється справжнім Федеральним законом (оцінювачі), а з іншою - споживачі їх послуг (замовники).

Стаття 5. Об'єкти оцінки

До об'єктів оцінки відносяться:

окремі матеріальні об'єкти (речі);

сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного вигляду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);

право власності і інакші речові права на майно або окремі речі з складу майна;

права вимоги, зобов'язання (борги);

роботи, послуги, інформація;

інакші об'єкти цивільних прав, відносно яких

законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі в цивільному обороті.

Стаття 6. Право Російської Федерації, суб'єктів Російської

Федерації або муніципальних освіт, фізичних осіб і

юридичних осіб на проведення оцінки належних їм об'єктів

оцінки

Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні освіти, фізичні особи і юридичні

особи мають право на проведення оцінювачем оцінки будь-яких належних їм об'єктів оцінки на основах і умовах, передбачених справжнім Федеральним законом.

Право на проведення оцінки об'єкта оцінки є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації порядку здійснення державного статистичного обліку і бухгалтерського обліку і звітності. Дане право розповсюджується і на проведення повторної оцінки об'єкта оцінки. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути використані для коректування даних бухгалтерського обліку і звітності.

Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути

оскаржені зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

Стаття 7. Припущення про встановлення ринкової вартості об'єкта оцінки

В випадку, якщо в нормативному правовому акті, вмісному

вимогу обов'язкового проведення оцінки якого-небудь об'єкта оцінки, або в договорі про оцінку об'єкта оцінки (далі - договір) не визначений конкретний вигляд вартості об'єкта оцінки, встановленню підлягає ринкова вартість даного об'єкта.

Вказане правило підлягає застосуванню і у разі використання в нормативному правовому акті не передбачених справжнім Федеральним законом або стандартами оцінки термінів, що визначають вигляд вартості об'єкта оцінки, в тому числі термінів

"дійсна вартість", "розумна вартість", "еквівалентна вартість", "реальна вартість" і інших.

Стаття 8. Обов'язковість проведення оцінки об'єктів оцінки

Проведення оцінки об'єктів оцінки є обов'язковим у разі залучення в операцію об'єктів оцінки, належних

повністю або частково Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам, в тому числі:

при визначенні вартості об'єктів оцінки, належних

Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або

муніципальним освітам, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;

при використанні об'єктів оцінки, належних Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам, як предмет застави;

при продажу або інакшому відчуженні об'єктів оцінки, належному Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам;

при перепоступці боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки, належними Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам;

при передачі об'єктів оцінки, належних Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам, як внесок в статутні капітали, фонди юридичних осіб, а також при виникненні суперечки про вартість об'єкта оцінки, в тому числі:

при націоналізації майна;

при іпотечному кредитуванні фізичних осіб і юридичних осіб у разах виникнення суперечок про величину вартості предмета іпотеки;

при складанні шлюбних контрактів і розділі майна

чоловіків, що розлучаються на вимогу однієї з сторін або обох сторін у разі виникнення суперечки про вартість цього майна;

при викупі або інакшому передбаченому законодавством Російської Федерації вилученні майна у власників для державних або муніципальних потреб; при проведенні оцінки об'єктів оцінки з метою контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення суперечки про числення налогооблагаемой бази.

Дія справжньої статті не розповсюджується на відносини,

виникаючі при розпорядженні державними і муніципальними унітарними підприємствами і установами майном, закріпленим за ними на праві господарського ведіння або оперативного управління, за винятком випадків, коли розпорядження майном відповідно до законодавства Російської Федерації допускається із згоди власника цього майна.

Розділ II. ОСНОВИ ДЛЯ ЗДІЙСНЕННЯ ОЦІННОЇ

ДІЯЛЬНОСТІ І УМОВИ ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ

Стаття 9. Основи для проведення оцінки об'єкта оцінки

Основою для проведення оцінки об'єкта оцінки є

договір між оцінювачем і замовником.

Договором між оцінювачем і замовником може бути

передбачене проведення даним оцінювачем оцінки конкретного об'єкта оцінки, ряду об'єктів оцінки або довготривале обслуговування замовника по його заявах.

У випадках, передбачених законодавством Російської

Федерації, оцінка об'єкта оцінки, в тому числі повторна, може

бути проведена оцінювачем на основі визначення суду,

арбітражного суду, третейського суду, а також за рішенням

уповноваженого органу.

Суд, арбітражний суд, третейський суд самостійні у виборі

оцінювача. Витрати, пов'язані з проведенням оцінки об'єкта оцінки, а також грошова винагорода оцінювачу підлягають відшкодуванню (виплаті) в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

Стаття 10. Обов'язкові вимоги до договору

Договір між оцінювачем і замовником полягає в письмовій формі і не вимагає нотаріального посвідчення.

Договір повинен містити:

основи укладення договору;

вигляд об'єкта оцінки;

вигляд визначуваної вартості (вартостей) об'єкта оцінки;

грошова винагорода за проведення оцінки об'єкта оцінки;

зведення про страхування цивільної відповідальності оцінювача.

У договір в обов'язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оцінної діяльності з вказівкою порядкового номера і дати видачі цієї ліцензії, органу, її що видав, а також терміну, на який дана ліцензія видана.

Договір про оцінку як одиничного об'єкта оцінки, так і ряду об'єктів оцінки повинен містити точну вказівку на цей об'єкт оцінки (об'єкти оцінки), а також його (їх) опис.

Відносно оцінки об'єктів оцінки, належних Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним освітам, договір укладається оцінювачем з особою,

уповноваженою власником на здійснення операції з об'єктами оцінки, якщо інакше не встановлене законодавством Російської Федерації.

Стаття 11. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку

об'єкта оцінки

Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків,

покладених на нього договором, є своєчасне составлениев письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки (далі - звіт).

Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або

вводити в помилку. У звіті в обов'язковому порядку вказуються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, що використовуються стандарти оцінки, мети і задач проведення оцінки об'єкта оцінки, а також приводяться інакші відомості, які необхідні для повного і

недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених в звіті.

У випадку, якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інакші види вартості, в звіті повинні бути вказані критерії встановлення оцінки об'єкта

оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

У звіті повинні бути вказані:

дата складання і порядковий номер звіту;

основа для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

юридична адреса оцінювача і зведення про видану йому ліцензію на здійснення оцінної діяльності на даний вигляд майна;

точний опис об'єкта оцінки, а відносно об'єкта оцінки,

належного юридичній особі, - реквізити юридичної особи і балансова вартість даного об'єкта оцінки;

стандарти оцінки для визначення відповідного вигляду

вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при

проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних з вказівкою джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;

послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;

дата визначення вартості об'єкта оцінки;

перелік документів, що використовуються оцінювачем і що встановлюють кількісні і якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інакші відомості, що є, на

думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта

оцінки.

Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки

законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його друком.

Стаття 12. Достовірність звіту як документа, вмісного

відомості доказового значення

Підсумкова величина ринкової або інакшої вартості об'єкта оцінки,

вказана в звіті, складеному по основах і в порядку,

які передбачені справжнім Федеральним законом, признається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлене інакше.

Стаття 13. Оспоримость відомостей, що містяться в звіті

У разі наявності суперечки про достовірність величини ринкової або

інакшої вартості об'єкта оцінки, встановлену в звіті, в тому числі і в зв'язку з інакшим звітом, що є про оцінку цього ж об'єкта,

вказана суперечка підлягає розгляду судом, арбітражним судом відповідно до встановленої підвідомчості, третейського суду

по угоді сторін суперечки або договору або в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, регулюючим оцінну діяльність.

Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторони

здійснити операцію по ціні, визначеній в ході розгляду суперечки в

судовому засіданні, тільки у разах обов'язковості здійснення операції відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стаття 14. Права оцінювача

Оцінювач має право:

застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки у відповідності зі стандартами оцінки;

вимагати від замовника при проведенні обов'язкової оцінки

об'єкта оцінки забезпечення доступу в повному об'ємі до документації, необхідної для здійснення цієї оцінки;

отримувати роз'яснення і додаткові відомості, необхідні для здійснення даної оцінки;

запитувати в письмовій або усній формі у третіх осіб

інформацію, необхідну для проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком інформації, що є державною або комерційною таємницею; у випадку, якщо відмова в наданні

вказаної інформації істотним образом впливає на достовірність оцінки об'єкта оцінки, оцінювач вказує це в звіті;

залучати по мірі необхідність на договірній основі до участі в проведенні оцінки об'єкта оцінки інакших оцінювачів або інших фахівців;

відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки у випадках, якщо

замовник порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформації про об'єкт оцінки або не забезпечив

відповідні договору умови роботи.

Стаття 15. Обов'язку оцінювача

Оцінювач зобов'язаний:

дотримувати при здійсненні оцінної діяльності вимоги справжнього Федерального закону, а також прийнятих на його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації;

повідомляти замовнику про неможливість своєї участі в проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обставин,

перешкоджаючих проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оцінки;

забезпечувати збереження документів, що отримуються від замовника і

третіх осіб в ході проведення оцінки об'єкта оцінки;

надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оцінну діяльність,

про статут і про кодекс етики відповідної саморегулируемой

організації (професійного суспільного об'єднання оцінювачів або некомерційної організації оцінювачів), на членство в якій посилається оцінювач в своєму звіті;

надавати на вимогу замовника документ про освіту,

підтверджуючий отримання професійних знань в області оцінної діяльності;

не розголошувати конфіденційну інформацію, отриману від замовника в ході проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації;

зберігати копії складених звітів протягом трьох років;

у випадках, передбачених законодавством Російської

Федерації, надавати копії звітів, що зберігаються або інформацію з них правоохоронним, судовим, інакшим уповноваженим державним органам або органам місцевого самоврядування на їх законну вимогу.

Стаття 16. Незалежність оцінювача

Оцінка об'єкта оцінки не може провестися оцінювачем, якщо він

є засновником, власником, акціонером або посадовою

особою юридичної особи або замовником або фізичною особою, що має майновий інтерес в об'єкті оцінки, або складається з

вказаними особами в близькій спорідненості або властивості.

Проведення оцінки об'єкта оцінки не допускається, якщо:

відносно об'єкта оцінки оцінювач має речові або

зобов'язальні права поза договором;

оцінювач є засновником, власником, акціонером,

кредитором, страхувальником юридичної особи або юридична особа є засновником, акціонером, кредитором, страхувальником оцінної фірми.

Не допускається втручання замовника або інакших

зацікавлених осіб в діяльність оцінювача, якщо це може

негативно вплинути на достовірність результату проведення оцінки

об'єкта оцінки, в тому числі обмеження кола питань, належних з'ясуванню або визначенню при проведенні оцінки об'єкта оцінки.

Розмір оплати оцінювачу за проведення оцінки об'єкта оцінки не може залежати від підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.

Стаття 17. Страхування цивільної відповідальності оцінювачів

Страхування цивільної відповідальності оцінювачів є

умовою, що забезпечує захист прав споживачів послуг оцінювачів і здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації.

Страховим випадком є спричинення збитків третім особам в зв'язку із здійсненням оцінювачем своєї діяльності, встановлене рішенням суду, що вступило в законну силу, арбітражного суду або третейського суду.

Оцінювач не має право займатися оцінною діяльністю без

укладення договору страхування.

Наявність страхового поліса є обов'язковою умовою для

укладення договору про оцінку об'єкта оцінки.

Страхування цивільної відповідальності оцінювачів може здійснюватися в формі укладення договору страхування на

конкретний вигляд оцінної діяльності ( залежність від об'єкта

оцінки) або за конкретним договором про оцінку об'єкта оцінки.

Розділ III. РЕГУЛЮВАННЯ ОЦІННОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

Стаття 18. Контроль за здійсненням оцінної діяльності в

Російській Федерації

Контроль за здійсненням оцінної діяльності в Російській Федерації здійснюють органи, уповноважені Урядом Російської Федерації і суб'єктами Російської Федерації (далі - уповноважені органи), в рамках своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стаття 19. Функції уповноважених органів

Функціями уповноважених органів є:

контроль за здійсненням оцінної діяльності;

регулювання оцінної діяльності;

взаємодія з органами державної влади з питань

оцінної діяльності і координація їх діяльності;

узгодження проектів стандартів оцінки;

узгодження переліку вимог, що пред'являються до

освітніх установ, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стаття 20. Стандарти оцінки

Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оцінної діяльності, розробляються і затверджуються Урядом Російської Федерації відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стаття 21. Професійне навчання оцінювачів

Професійне навчання оцінювачів здійснюється вищим державними або приватними учбовими закладами, що спеціально створюються для цієї мети, або на базі факультетів (відділень, кафедр) вищих державних або приватних учбових закладів, що мають право здійснювати таке навчання відповідно до законодавства Російської Федерації.

Стаття 22. Саморегулируемые організації

Додатково до державного регулювання саморегулювання оцінної діяльності здійснюється

саморегулируемыми організаціями оцінювачів і розповсюджується на членів таких саморегулируемых організацій.

З метою саморегулирования оцінної діяльності оцінювачі мають право об'єднуватися в асоціації, союзи, інакші некомерційні

організації.

Саморегулируемые організації оцінювачів можуть виконувати

наступні функції:

захищати інтереси оцінювачів;

сприяти підвищенню рівня професійної підготовки оцінювачів;

сприяти розробці освітніх програм по

професійному навчанню оцінювачів;

розробляти власні стандарти оцінки;

розробляти і підтримувати власні системи контролю

якості здійснення оцінної діяльності.

Стаття 23. Ліцензування оцінної діяльності

Ліцензування оцінної діяльності здійснюється відповідно

до законодавства Російської Федерації.

Порядок ліцензування оцінної діяльності затверджується

Урядом Російської Федерації.

Орган, що видає ліцензію на здійснення оцінної

діяльності, здійснює контроль за дотриманням вимог до

здійснення цієї діяльності оцінювачами згідно з

справжнім Федеральним законом і законодавством Російської Федерації про ліцензування.

Стаття 24. Вимоги до ліцензування оцінної діяльності

Вимоги до ліцензування оцінної діяльності для

фізичних осіб:

державна реєстрація як індивідуальний

підприємець;

наявність документа про освіту, підтверджуючого отримання професійних знань в області оцінної діяльності відповідно до узгоджених з уповноваженим органом освітніх програм;

сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оцінної

діяльності.

Вимоги до ліцензування оцінної діяльності для

юридичних осіб:

державна реєстрація як юридична особа;

наявність в штаті юридичної особи не менше за одного працівника,

що має документ про освіту, підтверджуючий отримання

професійних знань в області оцінної діяльності;

сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оцінної

діяльності.

Відгук ліцензії на здійснення оцінної діяльності

здійснюється на основі:

визнання у встановленому законодавством Російської

Федерації порядку недійсним факту державної

реєстрації індивідуального підприємця або юридичної особи;

визнання у встановленому законодавством Російської

Федерації порядку індивідуального підприємця або юридичної особи банкротом;

визнання у встановленому законодавством Російської

Федерації порядку недійсним що є у оцінювача,

що є індивідуальним підприємцем, документа  про

освіту, підтверджуючого отримання професійних знань в області оцінної діяльності; якщо оцінювачем є

юридична особа - визнання недійсним документа про

утворення працівника цієї юридичної особи при умові, що він

один має документ про освіту, підтверджуючий отримання

професійних знань в області оцінної діяльності;

виходу даним оцінювачем в своїй діяльності за межі прав, наданих йому ліцензією на здійснення оцінної

діяльності;

недотримання вимог, встановлених законодавством

Російської Федерації;

рішення суду, арбітражного суду, третейського суду.

Клопотання про відгук ліцензії на здійснення оцінної діяльності може бути представлено уповноваженим органом,

саморегулируемыми організаціями, а також інакшими зацікавленими особами.

Вказаний в справжній статті перелік основ відгуку

ліцензії на здійснення оцінної  діяльності є

вичерпним і не може бути змінений інакше як шляхом внесення

змін і доповнень в справжній Федеральний закон.

Розділ IV. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ

Стаття 25. Вступ внаслідок справжнього Федерального закону

Справжній Федеральний закон набирає чинності від дня його

офіційного опублікування.

Документи про освіту, підтверджуючі отримання

професійних знань в області оцінної діяльності, видані до вступу внаслідок справжнього Федерального закону, підлягають приведенню у відповідність з нормами справжнього Федерального закону не пізніше 1 липня 2000 року.

Стаття 26. Приведення нормативних правових актів у

відповідність з справжнім Федеральним законом

Запропонувати Президенту Російської Федерації і доручити

Уряду Російської Федерації привести свої нормативні

правові акти у відповідність з справжнім Федеральним законом.

КЛАСИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Оцінка нерухомості представляє інтерес, насамперед, для категорій об'єктів, активно обіговій на ринку як самостійний товар. У цей час в Росії це:

· квартири і кімнати

· приміщення і будівлі під офіси і магазини

· приміські житлові будинки із земельними дільницями (котеджі і дачі)

· вільні земельні дільниці, призначені під забудову або для інших цілей(в найближчій перспективі)

· складські і виробничі об'єкти.

Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) і істотно впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.

На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Приводимо приклад ознак класифікації.

1. Походження

1.1. Природні (природні) об'єкти.

1.2. Штучні об'єкти(споруди).

2. Призначення

1.1.1. Вільні земельні частки (під забудову або інші цілі)

1.1.2. Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації.

1.2. СПОРУДИ

1.2.1 Для житла.

1.2.2 Для офісу.

1.2.3 Для торгівлі і сфери платних послуг.

1.2.4 Для промисловості.

1.2.5 Інші.

3. Масштаб

1.1.1.1 Земельні масиви.

1.1.1.2 Окремі земельні дільниці.

1.2.1.1 Комплекси будівель і споруд.

1.2.1.2 Житловий будинок багатоквартирний.

1.2.1.3 Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)

1.2.1.4 Секція (під'їзд).

1.2.1.5 Поверх в секції.

1.2.1.6 Квартира.

1.2.1.7 Кімната.

1.2.1.8 Літня дача.

1.2.2.1 Комплекс адміністративних будівель.

1.2.2.2 Будівля.

1.2.2.3 Приміщення або частини будівель (секції, поверхи).

4. Готовність до використання

1). Готові об'єкти.

2). Вимагаючі реконструкції або капітального ремонту.

3). Вимагаюче завершення будівництва.

МЕТОДИКА ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Практичний досвід риэлтеров вказує: для невеликої житлової нерухомості доцільно провести оцінки по спрощеній процедурі, яка може базуватися тільки на методі зіставлення ринкового продажу. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажу засновується на прямому порівнянні об'єкта, що оцінюється з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені в реєстр на продаж. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином на об'єктах нерухомості, що пропонуються на продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію на ряду з відомостями про продані або здані в оренду об'єкти. Цей підхід заснований на принципі заміщення, який свідчить: при наявності декількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має саму низьку ціну, користується найбільшим попитом і має саме широке поширення. Застосовно до житла це означає: якщо на ринку воно може бути помічене (що звичайно і відбувається), то його вартість звичайно встановлюється на рівні витрат на придбання житла рівної міри привабливості, що не знадобиться багато часу на здійснення заміни.

Масова оцінка нерухомості - це спеціальний підхід до спрощеної оцінки великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінка проводиться по певній методиці: для об'єкта, що оцінюється визначається відповідний набір значень фіксованої безлічі його параметрів, а потім за незмінними для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки.

Масова оцінка має свої спеціальні області застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир « по довідці Бюро Технічної Інвентаризації (БТИ) »заснована на витратному підході. Вона виконується гос. органом і використовується для визначення податків і зборів. Однак оцінка БТИ не орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови не потрібно ринкова інформація.

Потрібно підкреслити відмінність між поняттями фактичної продажної ціни і ринкової вартості. Ціни розділяються на ціну продавця, ціну покупця і ціну реалізації.

Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі внаслідок здійснення операції.

Ціна покупця - це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири.

Ціна реалізації - це сума грошей, яку покупець віддає продавцю за квартиру.

Вони розрізнюються на величину оплати послуг посередників і витрати на оформлення операції. Посередник можливо, а може і бути відсутнім як у покупця квартири, так і у її продавця. Операція може страхуватися або не страхуватися. Витрати на оформлення операції можуть різними способами розподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця і продавця сильно залежать і від умов операції. Як правило якщо у продавця є посередник, то його оплата віднімається з ціни реалізації і зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця по відношенню до ціни реалізації. Аналогічним образом на ці ціни впливає оплата оформлення операції. Таким чином, ціна продавця і покупця можуть значно розрізнюватися (до 15% і більш). Але ціна реалізації мінімально залежить від їх конкретних особливостей механізму продажу і оформлення операції і визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати саме залежність ціни реалізації від багатьох параметрів квартири.

У відповідності зі своїм визначенням ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від тих чинників, які визначають середню або більш вірогідну ціну його продажу на ринку при нормальних умовах операції.

На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені на об'єктивні і суб'єктивні чинники.

При визначенні ринкової вартості розглядаються об'єктивні чинники. Що стосується суб'єктивних чинників, то вони пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця або посередника при висновку операції, в частині невизначуваній безпосередньо її економічними умовами (темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії і антипатії і т.п.).

Об'єктивні чинники, в основному, є такими, що економічними визначають, зрештою, середній рівень цін конкретних операцій.

Економічні чинники можуть бути поділені на макроекономічні і микроэкономические. До перших відносяться чинники, пов'язані із загальної коньюктурой ринку: початковий рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості в регіоні; об'єми і структура нового будівництва і реконструкції; чинники міграції; правові і економічні умови операцій; рівень і динаміка інфляції; курс долара і його динаміка. У наших умовах в складі групи економічних чинників можуть бути також вказані наступні довгострокові чинники:

· відмінності в динаміці цін на товари і послуги, а також умови оплати труда, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів і величину відкладеного попиту;

· темпи і масштаби формування нового соціального шара, маючих в своєму розпорядженні можливості інвестування коштів в нерухомість;

· розвиток системи іпотеки;

· розвиток системи іноземних представництв в регіоні.

Микроэкономические чинники характеризують об'єктивні параметри конкретних операцій. З них особливо важливі ті, які описують об'єкт операції(квартиру). Істотними є також чинники, пов'язані з характером операції і умовами платежів. Відпрацьовані основні процедури оформлення операцій і їх оплати. По цьому при масовій оцінці ринкової вартості квартир можна і треба орієнтуватися на типовий (середній) характер операції, вважати цей чинник постійним і не враховувати його при оцінці ринкової вартості квартир. Тоді ринкова вартість (усереднена ціна) квартири, оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як споживної вартості.

Акт оцінки об'єкта квартири.

Санкт-Петербург, пр.Ударників

Кількість кімнат: 2.0

Ізольованих кімнат: 2.0

Загальна площа (без балкона): 41

Житлова площа: 30

Площа кухні: 7

Поверх: 8

Кількість поверхів в будинку: 9.0

Матеріал будинку: панельний

Станція метро: Ладожская

Добиратися до метро: автобус

Час до метро: із зупинки

Сан. Вузол: роздільний (один)

Наявність балконів/лоджії: одна лоджія

Телефон: є отделный

Наявність ліфтів: є ліфт

Сміттєпровід: є в під'їзді

Тип підлоги: паркет

Висота стель, м: 2.65 м.

Гаряча вода: центр. Водопостачання

Шумность вікон: небучливі

Вигляд з вікон: у двір

Стан квартири: доглянена

Стан двора: доглянений, зелений

Стан під'їзду: звичайний

Охорона під'їзду: немає

Рік споруди (реконструкція) будинку:1979

Рік кап. ремонту будинку: не було

Тип проекту будинку: 501 серія

Тип міжповерхових перекриттів: залізобетон

Сусіди по будинку: різні

Парковка а/м: немає

Екологічна обстановка в районі: звичайна

Власність: приватна

Звільнення квартири: потрібно виписка

Історія продажу квартири: з 1997 г не продавалася

Тип першого поверху: звичайний

Тип горища: горище

Район видалений від метро: немає

Дата оцінки: 20.01.01.

Очікувана ціна реалізації квартири становить 16.04.01. 15000 доларів США (по 365,8 доларів США за кв.м загальної площі).

ЗМІСТ.

1. Основні поняття оцінки нерухомості.

2. Правова база оцінної діяльності.

3. Класифікація об'єктів нерухомості.

4. Методика оцінки об'єктів нерухомості.

ЛІТЕРАТУРА.

1. Новиков Б.Д. Ринок і оцінка нерухомості в Росії. - М.: «Екзамен», 2000. - 512с.

2. Купчин А.Н., Новіков Б.Д. ринок нерухомості: стан і тенденції розвитку. - Учбова допомога. М.: 1995.

3. Федеральний закон РФ. Про оцінну діяльність в РФ. Прийнятий Державною Думою 16 липня 1998 р.

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка