трусики женские украина

На головну

Шпори по інвестиціях - Інвестиції

38.Поняття нерухомості. Переваги і нестачі інвестицій в нерухомість. Нерухомість- земля, земельні дільниці, все що знаходиться на і під поверхнею землі, включаючи всі об'єкти приєднані до неї не залежно від того чи мають вони природне походження або створені людиною. Нерухоме майно включає права на об'єкт нерухомості. Рухоме майно: автомобілі, меблі. Прибудови і збільшення які самі по собі були рухомим майном прикріплені до майна нерухомого таким чином, що не можуть бути відділені від нього без нанесення йому збитку. Класифікація нерухомості в залежності від характеру використання ділиться на: для житла, для ведіння комерційної діяльності, для виробничих цілей, для з/х діяльності. Переваги: 1.вложение в нерухомість дає більш високу віддачу чим наприклад надання кредиту під заставу нерухомості і отримання соответ. % від позичальника 2.является надійним способом страховки від падіння купівельної здатності валюти і зростання цін. Недоліки: 1.не володіє високою ліквідністю в короткий період часу 2.трудно розумно вкласти ср-ва без кваліфікованої ради 3.обладание недв. примушує інвестора робити зусилля по управлінню цією нерухомістю 4.существует велика міра ризику, що нерухомість не принесе такого доходу на який розраховує інвестор.

39.Особливості розвитку ринку нерухомості. Ринок нерухомості- вузько локалізований, сегментированный ринок. Ринок нерухомості сегментирован по використанню (для житла, для ведіння комерційної діяльності, для виробничих цілей, для з/х діяльності), по географічному чиннику, по ціні, за якістю, по інвестиційній мотивації, по типу прав власності. Ринок нерухомості схильний до зовнішніх впливів: коливання сезонної активності, зміна загальної соц-економічної ситуації, зміна грошової політики уряду і політики комерційних банків визначальних доступність коштів фінансування операції купівлі-продажу нерухомості, зміни в податковому зак-ве. Ринок нерухомості відрізняється від інш. ринків по параметрах: 1.недвижимость не продається і купується за зразками 2.сделки з нерухомістю зачіпають широкий спектр юридичних прав 3.о стані ринку практично немає достовірної інформації, що збільшує ризик. 4.финансирование може обмежувати вільне функціонування ринку. Розвиток ринку нерухомості залежить від: 1.экономического рости або очікування такого зростання 2.финансовых можливостей для придбання нерухомості 3.взаимосвязи м/у вартістю нерухомості і економічною перспективою того або інакшого району.

40.Характеристика нерухомості як активу для інвестування. З точки зору інвестування в недв. важливими явл. характеристики: економічні і фізичні. Економічні: рідкість, різні прибудови і їх характер. Фізичні хар-ки: нерухомість (дозволяє регулювати правовий механізм більш просто чим відносно рухомого майна), незруйновність (визначає стабільність інвестицій в нерухомості), неоднорідність (неможливо знайти 2 однакових об'єкта). Класифікація нерухомості в залежності від характеру використання ділиться на: для житла, для ведіння комерційної діяльності, для виробничих цілей, для з/х діяльності. Щоб ухвалити рішення про інвестування необхідно аналізувати ринок недв. для розв'язання питань оцінки вартості окремих видів, для виявлення найбільш прибуткових сегментів, визначення рівня ризиків інвесторів, доцільність інвестування в будівництво.

42.Принципи оцінки нерухомості. Принципи в залежності від об'єкта діляться на 4 групи 1.принципы користувача результату оцінки 2.принципы пов'язані із земельною дільницею і будівлями: принцип залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності, що збільшується або зменшуваної прибутковості, принцип сбалансированности, принцип оптимальних величин, принцип оптимального розділення майнових прав. Залишкова продуктивність виражається доходом що доводиться на землю після того як затрачені труд, капітал, управління. Принцип сбалансированности- становляче виробництво повинно поєднуватися м/у собою в певних пропорціях. Принцип оптимальних величин- при чого склався на ринку основних фондів тенденціях великим попитом користується певний тип об'єкта. Принцип оптимального розділення майнових прав- права на об'єкт потрібно роз'єднувати і з'єднувати таким чином щоб збільшити вартість об'єкта. Розділення майнових прав може здійснюватися: розділення фізично, за часом володіння, розділення сукупності майнових прав, розділення по заставних правах (накладні, податкові застави, судові застави). 3.связанные з ринковою середою: принцип залежності (різні чинники зовнішньої середи впливають при цьому вони діляться на основні і додаткові, на кліматичні і регіональні, принцип відповідності (об'єкт відповідає існуючим ринковим стандартам), попиту і пропозиції (виявлення взаємозалежності м/у потреби в об'єкті і обмеженості його пропозиції), принцип конкуренції (загострення конкуренції приводить до зростання пропозиції і якщо попит не зростає, то ціни знижуються), принцип зміни (зміні схильні як сам об'єкт так і всі чинники зовнішньої середи). 4.принципы кращих і найбільш ефективних використання будівлі і земельної дільниці: розумне і можливе використання його яке забезпечить саму високу вартість об'єкта, цей принцип є базовим при оцінці і кожний об'єкт оцінюється з точки зору цього принципу. Аналіз принципу здійснюється в два етапи: земельної дільниці 2.здания.

43.Методи оцінки нерухомості: витратний, прибутковий, підхід порівняльного аналізу продажу. Витратний- заснований на припущенні що витрати на будівництво об'єкта (крім зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної дільниці є прийнятним орієнтиром для певної вартості об'єкта. Застосовується для визначення відбудовної вартості, для оподаткування, при здійсненні техніко-економічного обгрунтування нового будівництва, при виборі профілю об'єкта нерухомості, при оцінці будівель спеціального призначення, для цілей страхування. Технологія застосування витратного підходу: 1.определение ринкових вартості неосвоєної земельної дільниці- використовуються методи: по порівнянному продажу, метод співвіднесення, капіталізація земельної ренти (капіталізація доходів отриманих за рахунок орендних платежів) 2.освоение земельної дільниці- використання для визначення вартості дільниці придатної для разбиения. 3.определение відбудовних вартості, 4 способи: метод порівняльної одиниці (поточна вартість визначається як вартість 1 ед. на к-ть ед.), поэлементный спосіб, кошторисний спосіб розрахунку, індексний спосіб 4.определение зносу об'єкта нерухомості: фізичний, моральний, економічний. Фізичний буває 2 типів: під впливом експлуатації чинників, під впливом природних і природних чинників. Фізичний знос буває устранимым і незмінюваним. Устранимый передбачає що витрати на ремонт менше ніж додана при цьому вартість. Незмінюваний- витрати на ремонт більше доданої вартості. Моральний- застарення об'єкта з точки зору функціональної корисності. Економічний знос- зниження вартості будівлі в слідстві негативної зміни його зовнішньої середи. 5.определение вартості об'єкта нерухомості з урахуванням зносу 6.определенние загальної вартості об'єкта. Прибутковий- визначаються майбутні доходи. Методом прибуткового підходу є пряма капіталізація, яка полягає в розрахунку поточної вартості отриманих доходів З= Д/До, де Д- чистий дохід, До- коефіцієнт капіталізації, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. Порівняльний аналіз продажу- заснований на зіставленні вартості фонду, що оцінюється з вартістю інш. порівнянних фондів.

Поняття нерухомості, переваги і

нестачі інвестицій в нерухомість.

Під нерухомістю мається на увазі земля або земельна дільниця,

а також все, що знаходиться над і під поверхнею землі,

включаючи всі об'єкти, що знаходяться на ній, незалежно від того

мають вони природне значення або створено людиною.

З точки зору інвестування в нерухомість важливим є

її характеристики: рідкість, різні прибудови і їх

характеристика.

Зміст інвестиційного проекту

Інвестиційний проект містить наступні розділи: Резюме

(раткое зміст комерційної ідеї, встановленої в основу

проекту: в чому складається проект, який очікуваний результат,

яким шляхом він буде досягнутий, в течії якого терміну);

Характеристика і місцеположення ініціатора проекту (аткая

історія розвитку підприємства, об'єкта інвестування,

вигідність місцеположення для здійснення проекту);

Характеристика ринкової ситуації і маркетингової стратегії

(ссортимент продукції, що випускається, її об'єм, відмітні

особливості, аналіз споживачів, конкурентів); Фінансове

становище ініціатора проекту (оэффициенты прибутковості,

ліквідності, оборотності); Виробничий план ( опис технологи); Організаційний план (рганизационно-правові

аспекти реалізації проекту); Оцінка ризиків.

Вибір проекту різної тривалості

Іноді необхідно порівняти проекти різної тривалості.

Мова може йти як про незалежних, так і про альтернативні

проекти. Зокрема порівняння незалежних проектів може

мати місце, коли зазделегідь невідомий об'єм доступних

джерел фінансування, в цьому випадку проводиться

ранжирование проектів по мірі їх пріоритетності.

Існують методи, що дозволяють читывать вплив

тимчасового чинника: метод ланцюгового повтору в рамках

загального терміну дії проектів (аходится НОК, вибирається

той проект, для кого сумарний NPV має найбільше значення),

метод нескінченного ланцюгового повтору проектів, що порівнюються,

метод еквівалентного аннуитета.

Мобілізація коштів шляхом випуску акцій

Існує можливість збільшення розміру статутного капіталу

шляхом випуску і продажу нових акцій. У цьому випадку підприємство

вирішує всі проблеми: продаж нових акцій приводить до зростання

власного капіталу і практично до необмежених

можливостей залучення позикового капіталу. ФМ називають

емісію пожежним методом: 1. Фондовий ринок не є

важливим і надійним джерелом зростання капіталу. Він важливий лише

для деяких компаній, які відрізняються а) високими

темпами зростання; б) стратегією розвитку; у) виробництвом ноу-хау.

2. Випуск акцій справа дорога. Витрати на випуск акцій

коливаються від 5 до 10% суми, що залучається грошових коштів,

по невеликих випусках цей відсоток вище. 3 Випуск акцій

зменшує доходи акціонерів. 4.Крім випуску акцій сущий.

ще два ліків: можна підвищити фінансовий леверидж

(позиковий капітал), і норму накопичення.

Оцінка бюджетної ефективності проекту.

Показники бюджетної ефективності відображають вплив результатів

здійснення проекту на доходи і витрати відповідного

(федерального, регіонального або місцевого) бюджету.

4.2. Основним показником бюджетної ефективності, що використовується

для обгрунтування передбачених в проекті заходів федеральної,

регіональної фінансової підтримки, є бюджетний ефект.

Бюджетний ефект (Бt) для t-ого кроку здійснення проекту

визначається як перевищення доходів відповідного бюджету (Дt)

над витратами (Pt) в зв'язку із здійсненням даного проекту:

Бt = Дt - Рt. (4.1)

На основі показників річних бюджетних ефектів визначаються

також додаткові показники бюджетної ефективності:

внутрішня норма бюджетної ефективності

термін окупності бюджетних витрат;

міра фінансової участі держави (регіону) в реалізації

проекту.

Амортизаційна і податкова політика держави

Податкова політика є однією з основних

макроекономічних політик будь-якої держави.

Звичайно вона виконується урядом, але знаходиться під

контролем Парламенту. Податкова політика здатна впливати на

сукупний попит. Рішення уряду підвищити процентні

ставки веде до скорочення витрат приватного сектора на

інвестиції. Падіння рівня інвестиційних витрат приводить

до того, що податкова політика може скоротити норму накопичення.

Відбувається ефект зміщення, який має місце в тому випадку,

коли виникає бюджетний дефіцит і уряд вимушено

збільшувати борги для покриття своїх витрат. Податкова політика

найбільш ефективна при стабільному обмінному курсі і стійкому

русі капіталів. Встановлюючи порядок використання

амортизаційних відрахувань, держава тим самим регулює

темпи і характер відтворювання, і насамперед швидкість

оновлення основних фондів. При розробці амортизаційної

політики держава повинно дотримуватися наступних принципів:

1.нормы амортизації повинні бути диференційованими в

залежності від функціонального призначення основних фондів

і об'єктивно враховувати їх моральний і фізичний знос;

2.амортизационные відрахування на підприємствах всіх форм

власності і організаційно-правових форм господарювання

повинні використовуватися, тільки виходячи з їх функціонального

призначення;

3.всем підприємствам повинна бути надана можливість

здійснення прискореної амортизації;

4.амортизационная політики повинна сприяти оновленню

основних фондів і прискоренню НТП.

Критерій вибору зовнішнього джерела фінансування

Особливості розвитку ринку нерухомості

1Инв-ии, яка суть. Види инв-ий. Інв-ая деят-ть.

Инв-мі яв-ця ден-е ср-ва, цільові банківські внески в паї, акції, інш. цін бум., технології, машини, обладнання, ліцензії, кредити, а т.ж. будь-яке інш. майно і заможно права, інтелектуальні цінності внеску в обьекты предприн і інш. видів деят-ти в цілях получ. прибутки і достиж-я положит-го соц-го зффекта.

Кап. влажения-инв-ии в основної кап-л в тому числі витрати на нове будівництво, розширення, реконструкйию і тих. переозброєння деист-х предпр-й, придбання машин, оборуд-я, инстр-та, інвентаря, проектно изыскательные роботи, і інш. витрати такого роду наз-ют капиталообразующие.

Повний текст реферату

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка