трусики женские украина

На головну

 Дослідження процесу функціонування ринку нерухомості - Економіка

Зміст

Введення

Глава 1.Теоретические основи ринку нерухомості

1.1 Загальна характеристика і структура ринку нерухомості

1.2 Аналіз ринку нерухомості: попит та пропозиція, рівень ризику

1.3 Загальні риси і відмінності у розвитку ринку нерухомості

Глава 2. Підходи до оцінки нерухомості

2.1 Прибутковий підхід

2.2 Порівняльний підхід

2.3 Витратний підхід

Глава 3. Огляд первинного ринку житлової нерухомості м Сочі

3.1 Аналіз попиту та пропозиції

3.2 Цінова ситуація

3.3Тенденціі і перспективи

Висновок

Список використаної літератури

Додаток

Введення

Тема даної курсової роботи актуальна, тому що особливості формування ринку нерухомості, взаємозалежність розвитку даного ринку та інших сфер економічної діяльності ще не вивчені і не мають єдиних усталених проявів. У російських умовах формування ринку відбувається за участю держави, однак на сучасному етапі спроби держави зробити вплив на функціонування ринку нерухомості нерідко здійснюються без урахування особливостей розвитку національної економіки. Це свідчить про недостатню розробленість і відсутності глибоких досліджень даного питання у вітчизняній науці. У той же час від правильного визначення співвідношення ринкових і регулюючих елементів залежить ефективність і інтенсивність звернення нерухомого майна у виробничій та споживчої сфері.

Активне формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномірним розвитком окремих сегментів, недосконалістю законодавчої бази, низькою платоспроможністю громадян та інвестиційним потенціалом юридичних осіб.

Для вирішення проблем, що виникають на етапі становлення ринку нерухомості, необхідно готувати фахівців вищої кваліфікації, які володіють спеціальними знаннями, що сприяють становленню та розвитку нової галузі знань зі своєю методологією, термінологією і прийомами досліджень.

Як відомо ціна і ринок нероздільно пов'язані між собою, вони доповнюють і характеризують один одного. Обов'язковою умовою оцінки нерухомості є врахування специфіки функціонування ринку нерухомості, оскільки стан ринку нерухомості робить істотний вплив на потоки доходів, рівні ризику і на можливу ціну реалізації об'єкта нерухомості в певний момент часу в майбутньому, тобто на основні дані, використовувані при оцінці методами дохідного підходу. Врахування особливостей функціонування ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано скоригувати дані ретроспективного періоду для оцінки нерухомості методами ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов'язкового обліку поточного стану ринку нерухомості та перспектив його розвитку в майбутньому.

Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості.

Метою курсової роботи є розгляд та дослідження процесу функціонування ринку нерухомості, виявлення його основних закономірностей і тенденцій розвитку.

Поставлена ??мета визначає основні завдання даної курсової роботи:

1). Дати визначення поняттям "нерухомість" і "ринок нерухомості";

2). Розглянути та проаналізувати особливості ринку нерухомості в Російській Федерації;

3). Визначити місце ринку нерухомості в системі соціально-економічних відносин;

4). Обґрунтувати теоретичні та методологічні підходи до структурування та оцінки ринку нерухомості;

5). Розкрити і проаналізувати основні тенденції розвитку ринку нерухомості.

Глава 1.Теоретические основи ринку нерухомості

ринок нерухомість попит пропозицію ризик

1.1 Загальна характеристика і структура ринку нерухомості

У повсякденному житті термін "нерухомість" здається цілком зрозумілим і як би само собою зрозумілим. Насправді зовнішня видимість далеко не збігається з юридичною сутністю нерухомості, яка багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, сформованими історичними традиціями та іншими умовами. Відповідно до Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать такі матеріальні та нематеріальні об'єкти: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також підприємства в цілому як майновий комплекс. Крім того Цивільним кодексом до нерухомих речей віднесені підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

"Ринок" в найзагальнішому розумінні визначається як система, регульована співвідношенням попиту і пропозиції. У вужчому значенні поняття "ринок" використовується фахівцями як місце купівлі-продажу товарів і послуг. Поняття "ринок нерухомості" означає купівлю-продаж різних об'єктів нерухомості.

Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції (див. Додаток 1), що обумовлено його істотними особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами фінансування, складними юридичними правами, низькою ліквідністю.

За останні роки ринок нерухомості підвищив свою активність за допомогою дії компаній, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю, фінансових організацій та урядових агентств, оцінювачів, юристів. Тим не менш, його не можна віднести до ринку досконалої конкуренції внаслідок суттєвих особливостей функціонування, обумовлених такими факторами, як:

- Специфіка об'єктів нерухомості;

- Щодо більш високі рівні ризику, характерні для нерухомості;

- Вплив ринку капіталу;

- Неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і пропозицією.

Розвиток ринку нерухомості визначається:

- Економічним зростанням або очікуваннями такого зростання. Хоча на ринку і можуть виникати сприятливі короткострокові умови при відсутності зростання, такі обставини виникають досить рідко;

- Фінансовими можливостями для придбання нерухомості, що, в свою чергу, обумовлено стадією економічного розвитку регіону (криза, застій, промисловий розвиток), наявністю і характером робочих місць;

- Взаємозв'язками між вартістю нерухомості та економічної перспективою того чи іншого району. Деякі райони знаходяться в стані застою, так як їх основні галузі промисловості переміщені в інші частини країни або прийшли в занепад. У стані застою знаходяться райони, що залежать від однієї галузі промисловості, наприклад, в Кемеровській області, що може призвести до швидкої дестабілізації на ринку нерухомості в цих районах в умовах структурних змін в економіці.

Вирішальна роль належить макроекономічних факторів: політична ситуація в країні та регіонах, загальноекономічна ситуація, стан фінансового ринку.

Ринок нерухомості схильний багатьом зовнішнім впливам, таким як:

- Зміни загальної соціально-економічної ситуації та регіональної економічної кон'юнктури;

- Зміни в грошовій політиці уряду і політиці комерційних банків, що визначають доступність засобів фінансування угоди купівлі-продажу нерухомості;

- Зміни в законодавстві щодо регулювання ринку нерухомості та в податковому законодавстві;

- Зміни ситуації на ринку капіталу внаслідок нестабільності валютних

курсів, динаміки процентних ставок, темпів інфляції та інфляційних очікувань.

Ринок нерухомості має складну структуру. Необхідно виділяти різні сегменти ринку:

1. За типом нерухомості (житлова, офісна, індустріальна, складська, багатофункціональна нерухомість), всі типи якої мають спільну рису - за своїм функціональним призначенням вони призначені для ведення специфічного бізнесу. Оцінка вартості такого типу нерухомості може бути здійснена з точки зору її комерційного потенціалу.

2. За різними регіонами (наприклад, регіони зі стабільно високою зайнятістю,

регіони з знову виникла високою зайнятістю, регіони з циклічною зайнятістю, з традиційно низькою зайнятістю, з знову виникла низькою зайнятістю).

3. Для інструментів інвестування в нерухомість (ринок прав преимуществен-

ної оренди, ринок змішаних боргових зобов'язань, ринок іпотеки, власного капіталу, позикового капіталу, опціонів).

Структуризація ринку нерухомості, його класифікація за певними ознаками визначається цілями аналізу, залежно від яких змінюються пріоритети і значимість, придаваемая того чи іншого даному параметру. Наприклад, потенційним інвесторам доцільно проводити класифікацію ринку нерухомості в залежності від використовуваних інструментів інвестування. Оцінювачу, крім вищенаведеної структури ринку, необхідна класифікація об'єктів нерухомості за ступенем готовності:

- Готові об'єкти;

- Об'єкти, що вимагають реконструкції або капітального ремонту;

- Незавершені об'єкти.

1.2 Аналіз ринку нерухомості: попит та пропозиція, рівень ризику

Мета аналізу обумовлює рамки його проведення, використовувану інформацію і рівень деталізації.

Причин для аналізу може бути багато, наприклад - вивчити процеси, що протікали на конкретному ринку в минулому, щоб зробити висновок про ринкові умови, що превалюють в поточний період, або спрогнозувати діяльність ринку в майбутньому. Перший крок аналізу полягає у встановленні мети аналізу. Мета аналізу може бути обумовлена ??необхідністю вирішити питання:

- Доцільність інвестування в будівництво нового об'єкта нерухомості;

- Визначення рівня ризику кредитора у зв'язку з фінансуванням покупки одно-

сімейного будинку;

- Формування найбільш перспективних сегментів ринку нерухомості або по-

позову активів, які дозволили б отримувати стійко високі доходи при стабільному рівні ризику;

- Про найбільш дохідних сегментах ринку нерухомості в довгостроковому періоді;

- Пов'язані з оцінкою вартості окремих видів нерухомості.

Проблеми, які поставлені при проведенні ринкового аналізу, можна поділити на два великих блоки:

1) відносяться до короткострокових цілей;

2) відносяться до довгострокових цілей.

При визначенні цілей ринкового аналізу кожен окремий досліджуваний сегмент ринку необхідно виділити та ідентифікувати, враховуючи, що ринок в цілому, його ко?юнктура впливають на окремі сегменти ринки.

Аналіз будь-якого сегменту ринку нерухомості вимагає вивчення факторів попиту, пропозиції та поєднання цих факторів.

Основними факторами, що регулюють ринок будь-яких товарів і послуг, є попит і пропозиція, в результаті взаємодії яких створюється ринок продавців або ринок покупців. Основна рушійна сила розвитку ринку - конкуренція серед продавців - діє і на ринку нерухомості, що веде до регулювання попиту та пропозиції.

Фактори, що визначають величину попиту:

- Платоспроможність населення;

- Зміни загальної чисельності населення (минулі, поточні та прогнозовані

тенденції);

- Зміни у співвідношеннях між різними верствами населення, тобто процентне співвідношення між групами населення з різним рівнем освіти, рівень міграції, кількість шлюбів і розлучень;

- Зміни в смаках і перевагах населення - це важливий фактор попиту.

- Умови і доступність фінансування.

Зростання попиту викликає посилення активності на ринку нерухомості. Обов'язковою умовою зростання попиту є розширення економічних можливостей потенційних споживачів, зростання їхніх доходів, який призводить до посилення активності на ринку нерухомості. Аналогічно зниження платоспроможного попиту веде до депресії на ринку. Результатом зростання попиту на нерухомість є зростання орендної плати та цін продажу нерухомості, хоча в цьому ж напрямку діють і інфляційні тенденції, які можуть вплинути на підвищення цін на всіх сегментах ринку.

У короткостроковому періоді параметри попиту мають більш важливе значення, ніж характеристики пропозиції, характерною рисою якого є нееластичність.

Значні коливання активності в операціях з нерухомістю в чому пояснюються нееластичністю пропозиції в короткостроковому періоді.

Фактори, що визначають величину пропозиції:

- Наявність резерву порожніх об'єктів нерухомості в певному сегменті

ринку;

- Обсяги нового будівництва і витрати на нього, включаючи:

1) Інтенсивність будівництва - визначає обсяги нового житла.

2) Положення в будівельній індустрії; якою мірою воно впливає на рівень будівельних витрат - визначає доступність і ціни факторів виробництва.

3) Поточні і потенційні зміни в будівельній технології та їх можливий вплив на будівельні витрати.

4) Співвідношення витрат на будівництво і цін продажу об'єктів не рухомості.

5) Витрати на поліпшення неосвоєних і наявних у реченні земельних ділянок.

Відсоток всіх незайнятих або не здані в оренду будинків або приміщень (вакансій) є одним з найважливіших індикаторів стану і тенденцій ринку нерухомості. Високий відсоток вакансій тягне за собою пониження цін і ставок орендної плати, навіть при наявності високого попиту. Зазвичай рівень вакансій для односімейних житлових будинків становить менше 5%, а для багатоквартирних будинків - більше 5%. Для приміщень під бізнес цей відсоток дещо вищий. Це основні співвідношення, які можуть змінюватися в залежності від ситуації в регіоні. Якщо пропозиція вакантних одиниць перевищує нормальний відсоток - на ринку є надлишкова пропозиція і / або недостатній попит. Конкуренція може призвести до вимушеного падіння цін і ренти, за яким слідує скорочення нового будівництва. Коли рівень вакансій падає, ціни і ставки орендної плати зростають, активність інвестування в нерухомість зростає.

Розширення ринку нерухомості проходить ряд етапів:

В умовах економічної депресії нове будівництво має тенденцію до скорочення, так як при існуючому низькому рівні цін продажу об'єктів нерухомості будувати невигідно.

У міру зростання чисельності населення і його купівельної спроможності велика пропозиція порожніх будинків, характерне для періодів спаду, зазвичай швидко зникає на ринку. Коли відсоток порожнього житла досягає низького рівня, ціни починають рости. Норма прибутку збільшується, і нове будівництво стає знову вигідним.

На першому етапі економічної експансії зазвичай домінує будівництво окремих житлових будинків, які будуються для споживачів, що мають достатні доходи для повної оплати, навіть якщо рентні доходи від володіння будуть недостатні для компенсації вироблених витрат. Аналогічно торгові фірми можуть розширити свої потужності або складські приміщення.

На другому етапі стає вигідним будівництво багатоквартирних будинків, промислових будівель, торгових центрів і офісних будівель, які фінансуються головним чином з метою одержання відповідного прибутку від інвестицій. На третьому етапі стає можливим легко фінансувати проекти різних типів. У міру того, як нові будівлі займають порожні землі і активність забудовників нових ділянок розширюється, продовження зростання будівельних робіт може викликати земельний бум. Великі земельні ділянки можуть включатися в пропозицію землі, наявної в регіоні. У міру "руху" пропонованих земельних ділянок від центру міста і далі за його межі розміри ділянок збільшуються подібно зростанню площі круга в міру збільшення радіусу.

Одночасно із зростанням обсягу будівництва зростають витрати на громадські поліпшення. Природа такого типу експансії не дозволяє їй рухатися крок за кроком або повільним темпом.

Скорочення ринку нерухомості:

В силу "незбалансованості" функціонування ринку на ньому виникає ефект "поганих гойдалок". Пропозиція починає перевищувати попит. Зростають проблеми з реалізацією нерухомості. Посилюються умови кредитування угод з нерухомістю. Зростає кількість судових процесів за позовами про передачу прав власності позичальника кредитору в силу порушення фінансових зобов'язань, що сигналізує про період економічного спаду. Однак багато сектора ринку нерухомості зберігають пікові рівні активності, так як явного скорочення рентних платежів ще не спостерігається.

Тим не менш, операційні витрати зростають, і росте число випадків позбавлення позичальників прав власності. Оскільки купівля нерухомості здебільшого викликає суттєві зміни на ринку капіталу.

Якщо у міру посилення кредиту кількість неплатоспроможних позичальників

збільшується, то це відбивається на стані ринку: ціни падають, вартість землі знижується. Активність ринку нерухомості різко падає.

Рецесія на ринку нерухомості інтенсивно розвивається на тлі одночасного загального зниження ділової активності. У міру того, як знижується кількість що здається в оренду нерухомості (квартири або офісні будівлі), оскільки орендна плата скорочується більш швидкими темпами, ніж знижуються експлуатаційні витрати, рецесія приймає затяжний характер. В результаті ціни на нерухомість змушені знижуватися.

Депресія на ринку нерухомості характеризується зростаючим обсягом порушень фінансових зобов'язань. Після завершення депресії відбувається процес повернення до періоду експансії, який зазвичай починається з збільшення попиту на нерухомість. Істотним індикатором тенденцій на ринку є будь-яка зміна ринкових цін або ставок орендної плати, яке зберігається протягом року або більше років. Особливе значення мають відмінності між цінами, заявленими в лістингах (реєстрах об'єктів, виставлених на продаж), і поточними цінами продажів, а також різниця між запитуваною орендною платою і кінцевої виплачуваної сумою, яка відображає стійкість ринку.

Відрізок часу, за який відбуваються угоди з нерухомістю (торги, купівля-продаж) також свідчить про стійкість ринку. Коли період реалізації об'єкта нерухомості зростає, це говорить про зниження ліквідності ринку, звичайно, при допущенні, що ціни встановлені на розумному конкурентному рівні. Зростання числа угод з нерухомістю свідчить про пожвавлення ринку нерухомості.

Рівень ризику

Характерною особливістю ринку нерухомості є і відносно більшевисоку рівень ризику.

Ризик - це невизначеність отримання (або неотримання) доходів. Очікуваний рівень ризику враховується у ставці доходу на інвестований капітал: чим вище рівень очікуваного ризику, тим вище повинна бути необхідна ставка доходу на інвестований капітал. У загальному вигляді ставку прибутковості на інвестований капітал можна розрахувати за формулою Ri = Rf + плата за ризик. Даний підхід до визначення необхідної ставки прибутковості є спільним як для інвестицій в нерухомість, так і для інвестицій у традиційні фінансові активи. Основою розрахунку плати за ризик є визначення систематичного ризику, що відображає некеровані ризики макрорівня або ризики галузі.

При інвестуванні в нерухомість джерелами некерованих ризиків є:

- Низька ліквідність нерухомості;

- Невизначеність законодавчого регулювання угод з нерухомістю;

- Невизначеність в оподаткуванні;

- Конкуренція на ринку капіталу і ринку нерухомості;

- Тривалість ділового циклу;

- Демографічні тенденції;

- Тенденції зайнятості та зміни платоспроможності населення.

До керованих ризиків відносяться мікроріскі:

- Умови орендного договору;

- Рівень операційного та фінансового левереджа (важеля);

- Структура інвестованого капіталу і його вартість;

- Частка ринку нерухомості певного типу;

- Місце розташування нерухомості;

- Структура орендарів.

Прийняття рішень про інвестування в малоліквідні активи повинне бути засноване на аналізі передбачуваного рівня ризику. Кількісний аналіз рівня ризику проводиться в три етапи.

1. Визначення частоти розподілу ставок прибутковості: моди, медіани або середньої ставки прибутковості.

2. Визначення стандартного відхилення як міри некерованого ризику.

3. Визначення ковариации як відносної міри ризику на одиницю доходу.

Медіана (середня) - це величина, яка розташовується в середині чисел, розташованих по зростаючій.

Мода - це величина, найбільш часто зустрічається в аналізованому ряду чисел. Використання середньої, медіани або моди визначається конкретною ситуацією.

При аналізі рівня ризику інвестицій у нерухомість доцільно використання середньозваженої, що відбиває ставку доходу, яку інвестор може отримати в довгостроковому періоді.

Очікуваний дохід заснований на чітко визначеному розподілі доходів.

Е (R) = ? Ri ? Р (Ri) = R1 ? P (R1) + R2 ? Р (R2) + ... + Rn ? Р (Rn),

де P (Ri) - ймовірність виникнення доходу Ri.

Рівень ризику окремого активу вимірюється зміною доходів активу, вираженим як стандартне відхилення, що досить складно для всіх типів нерухомості внаслідок їх низької ліквідності і складності отримання своєчасної та достовірної інформації про стан ринку нерухомості.

Оскільки для дохідної нерухомості характерний стійкий рівномірний потік доходів, варіація ?2 в серії отриманих доходів визначається як:

Стандартне відхилення - квадратний корінь з варіації:

Варіація очікуваних доходів:

Стандартне відхилення для очікуваних доходів є знову корінь квадратний з варіації.

Коваріація (COV) - відносна міра ризику, визначеного як ризик на одиницю доходу. Для отриманих доходів можна визначити як:

1.3 Загальні риси і відмінності у розвитку ринку нерухомості

Особливістю ринку нерухомості є його тісна залежність від ринку капіталу. Ринок нерухомості має спільні риси і відмінності з ринком капіталу, які проявляються при порівняльному аналізі інвестицій в нерухомість і в традиційні фінансові активи. Характерні риси інвестицій в нерухомість і в фінансові активи відображені в табл.

Ринок нерухомості перебуває в залежності від розвитку ринку капіталу, оскільки основні параметри його розвитку визначає ситуація на ринку капіталу (див. Додаток 2):

Прийнятна ставка прибутковості інвестицій в нерухомість, розраховується за моделлю оцінки капітальних активів, то очевидно, що зростання безризикової ставки дохідності та середньоринкової ставки дохідності ведуть до зростання необхідної ставки прибутковості на інвестиції в нерухомість і до зниження вартості нерухомості. Модель оцінки капітальних активів показує залежність необхідної ставки прибутковості на інвестиції в нерухомість від міри систематичного ризику, середньоринкової по фондовому ринку ставки прибутковості і безризикової ставки прибутковості на ринку капіталу. Величина (Rm - Rf) - премія за ризик, або ринкова ціна ризику, що відображає рівень допустимого ризику для підтримки в цілому високоризикового (венчурного) ринку капіталу.

Глава 2. Підходи до оцінки нерухомості.

2.1 Прибутковий підхід

В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який стверджує, що вартість об'єкта оцінки визначається величиною майбутніх вигод її власника. Оцінка дохідним підходом передбачає, що потенційні покупці розглядають приносить дохід об'єкт оцінки з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу.

Дохідний підхід включає два методи: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків. Розрізняються ці методи способом перетворення потоків доходу.

Метод капіталізації доходів

Метод капіталізації доходів заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - це ставка, яка застосовується для приведення потоку доходів до єдиної сумі вартості. З економічної точки зору, коефіцієнт капіталізації відображає норму прибутковості інвестора.

Метод капіталізації доходів застосовується якщо:

- Потоки доходів - стабільні позитивні величини;

- Потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.

Даний метод не слід використовувати, якщо:

- Потоки доходів нестабільні;

- Об'єкт нерухомості перебуває в стані незавершеного будівництва або потрібна значна реконструкція об'єкта;

- Немає інформації за реальними угодами продажу та оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат, та іншої інформації, яка ускладнює розрахунок чистого операційного доходу і ставки капіталізації.

Основні етапи оцінки методом капіталізації доходів

1. Визначення чистого операційного доходу.

Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД). ПВД - це дохід, який можна отримати, при використанні нерухомості на 100%, без урахування всіх втрат і витрат. ПВД розраховується шляхом множення площі оцінюваного об'єкта на орендну ставку.

2. Визначення дійсного (ефективного) валового доходу. Для отримання ДВД передбачувані втрати від недовикористання орендних площ та несплати орендної плати необхідно відняти з потенційного валового доходу, тому що існує ймовірність того, що частина орендної плати протягом прогнозованого роки не буде зібрана, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями.

3. Визначення величини операційних витрат. Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу.

4. Визначення чистого операційного доходу.

ЧОД розраховується як різниця між величиною ДВД і величиною операційних витрат (ОР).

5. Розрахунок коефіцієнта капіталізації

Коефіцієнт (ставка) капіталізації складається з двох ставок: ставки доходу на капітал і норми повернення капіталу. Ставка доходу на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Повернення капіталу означає по гасіння суми початкового вкладення.

Норма повернення капіталу показує річну величину відшкодування коштів, вкладених в об'єкт нерухомості в тому випадку, якщо з яких-небудь причин прогнозується втрата цих коштів (повністю або частково) в період володіння нерухомістю. Тут можливі три варіанти:

- Вартість нерухомості не змінюється (не прогнозується зміна вартості основної суми інвестицій), тобто відшкодування капіталу відбудеться в момент перепродажу об'єкта.

Таким чином, формула для визначення величини ставки капіталізації буде мати вигляд:

R = R1, де

R -ставка капіталізації,

R1- ставка доходу на капітал (визначається методом кумулятивного побудови).

- Вартість нерухомості знижується (прогнозується зниження вартості вкладеного капіталу), тобто необхідно відшкодування суми інвестицій (повне або часткове), вкладених в об'єкт нерухомості.

Коли прогнозується зниження вартості вкладеного капіталу, сума відшкодовуються інвестицій повинна бути отримана з поточного доходу. Тому коефіцієнт капіталізації поточного доходу повинен включати як дохід на інвестиції, так і відшкодування очікуваної втрати.

Норма повернення капіталу може визначатися різними методами:

- Прямолінійним методом або методом Рингу;

- Аннуїтетним методом або методом Инвуда;

- Методом повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка або методом Хоскольда.

Таким чином, формула для визначення величини ставки капіталізації буде мати вигляд:

R = R1 + ? * R2, де

R -ставка капіталізації,

R1- ставка доходу на капітал;

? - частка зниження вартості за період володіння об'єктом (в частках одиниці);

R2- норма повернення капіталу

Розрахунок ставки капіталізації може здійснюватися методом ринкової інформації (ринкової екстракції, ринкової вибірки, методом виділення). Для цього вивчається ринок проданих аналогів. Відбираються найбільш схожі з об'єктом оцінки об'єкти, реконструюється величина чистого операційного доходу, по кожному аналогу визначається величина ставки капіталізації за формулою:

R = NOI / V, де

NOI - чистий операційний дохід аналога,

V - ціна продажу аналога.

6. Розрахунок оцінюваної вартості нерухомості

V = NOI / R

Метод дисконтування грошових потоків

Метод дисконтування грошових потоків найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється в наступній послідовності:

1. Визначається прогнозний період. У міжнародній оцінній практиці середня величина прогнозного періоду 5 - 10 років, для Росії - це період тривалістю 3 - 5 років.

2. Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:

а) ретельного аналізу на основі даних, що подаються замовником про доходи і витрати від об'єкта нерухомості в ретроспективному періоді;

б) вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик;

в) прогнозу доходів і витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.

При використанні методу ДДП розраховується декілька видів доходу від об'єкта в наступній послідовності:

- Потенційний валовий дохід;

- Дійсний валовий дохід;

- Чистий операційний дохід;

- Грошовий потік до сплати податків;

- Грошовий потік після сплати податків.

Якщо з ПВД відняти втрати від незайнятості і при зборі орендної плати і додати інші доходи, то вийде грошовий потік до сплати податків.

3. Розрахунок вартості реверсії.

Реверсія - це залишкова вартість об'єкта при припиненні надходжень потоку доходів.

Вартість реверсії можна спрогнозувати за допомогою:

1) призначення ціни продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних об'єктів і предпо ложений щодо майбутнього стану об'єкта;

2) прийняття припущень щодо зміни вартості нерухомості за період володіння;

3) капіталізації доходу за рік, наступний за роком закінчення прогнозного періоду, з використанням самостійно розрахованої ставки капіталізації.

4. Визначення ставки дисконтування.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється за формулою:

де РV поточна вартість;

З t - грошовий потік періоду t;

i - ставка дисконтування грошового потоку періоду t;

R - вартість реверсії.

Вартість реверсії, повинна бути продисконтовані (за фактором останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.

Таким чином, вартість об'єкта нерухомості дорівнює сумі ті Кучок вартості прогнозованих грошових потоків і поточної вартості залишкової вартості (реверсії).

2.2 Порівняльний підхід

Під порівняльним підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.

Порівняльний підхід виходить з передумови, що вартість оцінюваного майна визначається на основі аналізу цін угод зі схожим за своїми характеристиками майном. Порівняльний підхід використовується при наявності інформації про ринкові ціни угод з схожими за своїми характеристиками об'єктів нерухомості. Всі методи оцінки нерухомості, застосовувані в рамках порівняльного підходу, засновані на визначенні вартості оцінюваного об'єкта на основі цін недавніх угод з аналогічними об'єктами. Оцінювач розглядає зіставні об'єкти, які були продані на відповідному ринку. При цьому в ціни порівнянних об'єктів вносяться поправки, що враховують відмінності об'єктів аналогів і об'єкта оцінки.

У літературі порівняльний підхід дуже часто ототожнюється з методом порівняння продажів, ринковим методом або методом оцінки за порівнянними продажу.

Суть цього методу проста і зрозуміла: і покупець, і продавець хочуть знати, скільки коштували на ринку аналогічні, вже продані і куплені об'єкти, тобто вони повинні бути впевнені, що ціна справедлива, прийнятна для всіх інших учасників ринку і кожна зі сторін у даній угоді не опиниться у збитку. Тому даний метод заснований на систематизації і зіставленні всіх наявних на момент проведення оцінки даних по вже проданим аналогічним земельним ділянкам. У той же час часто проводиться оцінка і по зіставному аналізу ринкових цін попиту та пропозиції.

При відборі та попередньому аналізі об'єктів для зіставлення важливо також враховувати і будь-які надзвичайні впливу на ціни порівнянних угод: загроза вилучення застави при невиконанні умов кредитного договору, потреба у швидкій купівлі або продажу, зміна місцевих правил і т.д.

Зазвичай з бази для зіставлення виділяють також ціни, які виплачуються федеральними або місцевими органами влади при відчуженні ділянки землі для відповідних потреб, оскільки вони можуть містити елементи примусу.

2.3 Витратний підхід

До витратного підходу відноситься сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення (відновлення) або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на порівнянні витрат по створенню об'єкта нерухомості, еквівалентному по своїй корисності оцінюваного або сопоставимому з оцінюваним. Вважається, що розумний інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за придбання прав на земельну ділянку і будівництво на ній аналогічного будівлі.

Даний підхід застосовується при відсутності ринкової інформації про ціни угод або доходів від об'єктів нерухомості.

При оцінці землі витратний підхід використовується в основному для визначення вартості поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці для виділення земельної складової у вартості єдиного об'єкта нерухомості.

Витратний підхід досить широко використовується в практиці оцінки природних ресурсів та об'єктів, а також природних благ, що продукуються цими об'єктами. Сума витрат на підготовку та використання природного ресурсу застосовується в якості відправної точки при визначенні ціни ресурсу. Витрати, необхідні на переміщення, заміщення або відтворення природного об'єкта розглядаються як мінімальна економічна оцінка природного об'єкта і є підставою для розрахунку компенсаційних платежів для фізичного відшкодування теряемого природного об'єкта.

Незважаючи на відносну простоту і можливість широкого використання, витратний підхід містить в собі принципове протиріччя з точки зору оцінки вартості природного ресурсу (об'єкта): чим краще природний ресурс, тим меншу оцінку відповідно до витратної концепцією він може отримати.

Глава 3. Огляд первинного ринку житлової нерухомості м Сочі.

3.1 Аналіз попиту та пропозиції

За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, в кінці грудня 2009 р на первинному ринку багатоповерхового житлового будівництва (МЖС) м Сочі налічувалося 108 об'єктів, загальна кількість квартир в яких склало 13 174 од. Протягом 2009 вищенаведений обсяг первинного ринку МЖС р Сочі не зазнавав суттєвих змін - загальна житлова площа новобудов регіону в кінці грудня 2009 р склала 1190450 кв. м, що на 3,5% нижче тієї, яка була зафіксована в січні 2009 р

Відзначимо, що тренд до скорочення обсягу ринку в розглянутий період, в першу чергу, був обумовлений малою кількістю нових проектів. Більше того жоден з них не належав до числа масштабних проектів - вони або входили в рамки реалізованих раніше проектів (були однією з їх черг), або були "клубними будинками" (девелопер - місцева невелика будівельна компанія, клас - економ-клас, поверхи - не більше 5 од., квартири - не більше 50 од.). Девелопери, які планували реалізацію великих проектів в 2009 р, по-перше, зважаючи на дефіцит грошових коштів, а, по-друге, низької купівельної активності, відклали експансію на невизначений період часу. До їх числа відносяться Konsta Real Estate Properties (KREP) і ТОВ "Будівельна Компанія" Імпульс ", що декларували початок будівництва в липні 2009 р ЖК" Курортний "і" Чайка "відповідно, але так досі і не вийшли на будівельний майданчик.

Низька девелоперська активність у м Сочі підтверджується не тільки малою кількістю нових проектів, але й істотними обсягами "законсервованих" новобудов (їх загальна житлова площа в кінці грудня 2009 р склала 398 220 кв. М), а також об'єктів з перенесеними на більш пізні термінами введення (381043 кв. м). Таким чином, загальна житлова площа новобудов р Сочі, темпи будівництва яких у кризовий період були знижені, в кінці грудня 2009 р склала 411 187 кв. м. (див. Додаток 3)

Лише 34,5% первинного ринку МЖС р Сочі слід первинним графіком здійснення будівельних робіт і, як наслідок, буде здано в строк.

Серед проектів, будівельні роботи за якими зараз припинені, виділимо такі великі об'єкти бізнес-класу, як "Острів Мрії", "Грас-Сіті", "Актор Гелаксі", "Crystal Towers" і "Сяйво Сочі", економ-класу - " Долина "," Голлівуд "і" Дель Мар.

На первинному ринку МЖС р Сочі елітний і бізнес- класи представлені невеликим числом проектів, що підтверджується їх частками в загальному обсязі пропозиції - 4,8% і 32,1% відповідно. Економ-клас, який є "основою" ринку, на сьогоднішній день формує 63,1% від загальної житлової площі новобудов. Даний клас представлений не тільки великими проектами, але і "клубними будинками" (як правило, кількість квартир в них - не більше 50 од., Кількість поверхів - не більше 5 од.), Що є відмінною рисою первинного ринку МЖС р Сочі в цілому. В кінці грудня 2009 р клубні будинки були представлені в кількості 28 од. (25,9% від загального числа новобудов), загальна житлова площа яких склала 56672 кв. м. (4,8% від загального обсягу ринку). "Клубні дому" є особливістю економ-класу м Сочі.

За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, на кінець грудня 2009 р було реалізовано 35,4% від загальної кількості квартир на первинному ринку МЖС, з яких 28,0% представлені в економ-класі, 5,6% - у бізнес-класі , 1,8% - в елітному класі.

Вищенаведена структура угод по класах відображає велику затребуваність дешевих квартир серед потенційних покупців. У зв'язку з кризовою ситуацією в РФ даний тренд став більш яскраво виражений - на сьогоднішній день попит пред'являється переважно на квартири, загальний бюджет покупки яких не перевищує 1,5-2,0 млн. Руб. Середній темп продажів квартир, які вписуються в вищевказані цінові рамки, в ліквідних об'єктах МЖС з середини серпня по жовтень 2009 р (традиційний період "сплеску" активності потенційних покупців) варіювався від 2,5 до 3,5 од. на міс. З кінця жовтня 2009 кількість угод на ринку почало скорочуватися, досягнувши в кінці грудня 2009 р практично нульової позначки. (Див. Додаток 4).

3.2 Цінова ситуація

В кінці 4 кварталу 2009 р середньозважена вартість 1 кв. м на первинному ринку МЖС р Сочі склала 86821 руб. (Min значення - 37 000 руб., Max значення - 230 000 руб.), Що нижче показника, який був зафіксований в кінці 3 кварталу 2009 р на 4,7%, на початку 2009 р (січень) - на 15, 8%.

Відзначимо, що консультантами компанії MACON Realty Group у звіті за березень 2009 р прогнозувалося, що зниження ціни 1 кв. м за 2009 р не складе більше 8% від показника, зафіксованого в лютому 2009 р, іншими словами - не більше 12% від показника, зафіксованого в січні 2009 р У підсумку середній рівень цін за рік впав на 15,8%, що перевищує прогнозовану величину. Однак це обумовлено не істотним зниженням цін у реалізованих об'єктах (у розглянутий період у більшості з них падіння цін варіювалася в межах від 5% до 10% від величини січня 2009, що вписується в прогнозований діапазон), а припиненням продажів в ЖК "Russian Riviera Plaza ", ціна 1 кв. м в рази перевищувала середньоринкову значення - 517 650 руб. та ряді інших якісних об'єктів.

В кінці 4 кварталу 2009 р середньозважене мінімальне значення знаходилося на рівні 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по відношенню до середньозваженої), максимальне - 97 343 руб. за 1 кв. м (+ 12,1%). Відзначимо, що основним чинником, який обумовлює різницю ціни 1 кв. м в одному і тому ж об'єкті, є поверх розташування квартири. На нижні поверхи, які не володіють привабливими з точки зору потенційних покупців видовими характеристиками, як правило, встановлюються найнижчі ціни, на верхні поверхи, які володіють панорамним видом на море і місто - найвищі. Менш значимими факторами є кількість кімнат і видові характеристики (вид на море / місто) квартири.

Вищенаведені ціни розраховувалася з урахуванням "знижки" при 100% оплаті, яку в розмірі від 10% до 20% від вартості 1 кв. м декларують деякі девелопери. Поряд з "відкритим" дисконтом багато з них готові йти на подальше зниження ціни, але виключно в індивідуальному порядку, а також надавати різні бонуси (машиномісце / дизайн-проект "в подарунок") і безвідсоткові розстрочки.

При 100% оплаті ЗАТ "Будівельне об'єднання" М-ІНДУСТРІЯ "в" Будинку у дендрарію "надає знижку в розмірі 10 000 руб. З фіксованої ціни 1 кв. М, ТОВ" Югфарм "в" Будинку Піонері "- 13% з фіксованої ціни 1 кв. м на всі квартири і 20% на пентхауси. В "Столичному" компанії ТОВ "ЕНБІЕМ - Будсервіс" кожен покупець отримує від компанії ALEXINVEST проект авторського дизайну своєї квартири.

В кінці 4 кварталу 2009 р середньозважена вартість 1 кв. м в об'єктах економ-класу перебувала на рівні 70 186 руб. (-4,3% Щодо показника, який був зафіксований в кінці 3 кварталу 2009 р), бізнес-класу - 128 287 руб. (-10,4%), Елітного класу - 230 000 руб. (Без змін).

До числа проектів, в яких в з 3 по 4 квартали 2009 зниження цін стало найбільш значним, відноситься Апарт-готель "Версаль" компанії ВАТ "Будівельний концерн" ВАНТ "(кінець 3 кварталу 2009 р - від 120 000 до 392 000 руб. за 1 кв. м, кінець 4 кварталу 2009 р - від 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м), який і зробив найбільший вплив на настільки істотне падіння вартості 1 кв. м у бізнес-класі у розглянутий період. Кілька знизила середньоринкову ціну в даному класі чергова секція ЖК "Рів'єра" компанії ТОВ "Донстрой", в якій в 4 кварталі 2009 р були відкриті продажу квартир за ціною 1 кв. м на рівні від 80 000 до 100 000 руб. В інших об'єктах даного класу ціни у розглянутий період залишилися практично без змін (коливання цін знаходилося в діапазоні від 0,5% до 1,5%).

3.3 Тенденції та перспективи

Тенденції:

Первинного ринку МЖС р Сочі притаманні такі тенденції розвитку:

· Скорочення обсягу житла, що зводиться;

· Зниження темпів будівництва і, як наслідок, перенесення термінів здачі в експлуатацію ряду об'єктів;

· "Заморозка" деяких об'єктів на невизначений період часу;

· Зростання частки об'єктів економ-класу в загальному обсязі ринку;

· Зниження середньозваженої вартості 1 кв. м житла, що зводиться;

· Скорочення кількості угод, поєднане з традиційним зниженням купівельної активності в зимовий період.

Перспективи:

· Відсутність нових проектів (можлива поява одиничних проектів у сегменті економ-класу, загальна житлова площа яких не перевищить 5000 кв. М і, як наслідок, вони не зроблять істотного впливу на ринок в цілому);

· Перенесення термінів здачі в експлуатацію деяких проектів, будівництво яких планується завершити в кінці 2009 р, на більш пізній період (1H2010, переважно на 1 квартал 2010 р);

· Скорочення обсягу споруджуваного житла - на кінець 2009 р - 1 квартал 2010 р заплановано введення 26,7% від загальної житлової площі новобудов;

· Зниження середнього рівня цін до кінця 1 кварталу 2010 р не менше ніж на 3% в порівнянні з показником, який зафіксований на кінець грудня 2009 р - даний прогноз підкріплений, тим, що у розглянутий період заявлена ??здача ряду об'єктів бізнес- і елітного класів, ціна 1 кв. м в яких перевищує середньоринкове значення, дуже низькою ймовірністю появи нових якісних проектів, здатних справити позитивний вплив на середньоринкову ціну (зростання). Було прийнято припущення, що реалізація проектів, що не здійснюється зараз, відновлена ??аж до кінця 1 кварталу 2010 р не буде. Відзначимо, що в цьому зв'язку не йдеться про істотне зниження цін в реалізованих об'єктах (падіння цін у них не перевищить 1,5-2,5%);

· Вкрай низька купівельна активність протягом усього прогнозного періоду.

Первинний ринок МЖС р Сочі "тягне на дно" - показники обсягу житла, що зводиться, рівня цін, кількості угод протягом 4 кварталу 2009 р падають.

Висновок

У даній роботі я постаралася відобразити сутність та особливості функціонування ринку нерухомості. Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, в тому числі і в Росії, оскільки нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якого припадає понад 50% світового багатства. Ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими ринками. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. Тоді як, ринок нерухомості не може існувати, наприклад, без ринку капіталу, так як нерухомість не на що було б будувати, придбавати або орендувати і т.д.

Крім того, нерухомість - це вигідне вкладення капіталу (інвестицій), так як кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції. Куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства. Попит на нерухомість в Росії тільки зароджується, і зі зростанням доходів населення він буде збільшуватися. Зокрема, збільшення попиту на ринку житла сприятиме іпотечне кредитування, яке, сподіваюся, в недалекому майбутньому набере обертів і стане більш доступним для більшості населення. Таким чином, слід зазначити, що ефективне вдосконалення економіки нерухомості в умовах сучасної Росії - це перспективний напрям і його необхідно вивчати, використовуючи вітчизняний та зарубіжний досвід, удосконалювати і розвивати.

Список використаної літератури

1). ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" від 29.07.98 за № 135-ФЗ;

2). Цивільний кодекс Російської Федерації: Ч.1. // СЗ РФ. - 1995. - № 32.

3). Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ: Навчально-методичний комплекс. - М .: Изд. центр ЕАОІ. 2008. - 356 с.

4). Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Підручник. - М .: Проспект, 2008.

5). Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка нерухомості: Підручник. - М .: Фінанси і статистика, 2009.

6). Рутгайзера В.М. Оцінка ринкової вартості нерухомості. - М .: Справа, 2008.

7). Соловйов М.М. Оціночна діяльність (оцінка нерухомості). - 2-е вид. - М .: ГУ Вища школа економіки, 2009.

8). Сорокіна Е.М. Аналіз грошових потоків підприємства: теорія і практика в умовах реформування російської економіки. - 2-е вид. - М .: Фінанси і статистика, 2009.

9). Стоянова Е.С. Фінансовий менеджмент: теорія і практика: Підручник. - 5-е вид. - М .: Перспектива, 2009.

10). Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. - СПб .: ТОО ТехноБалт, 2008.

11). Морозова Л. Куди рухається нерухомість // Російська газета. - 2008. - № 1

12). Печатнікова С.М. Організація і механізм функціонування житлового ринку // Економіка будівництва. - 2008. - № 4.

13). Тиртишов Ю.П. Проблеми формування ринку доступного житла в Російській Федерації // Економіка будівництва. - 2009. - № 11.

14). www.appraiser.ru - Віртуальний клуб оцінювачів;

15). www.valuer.ru - Портал російських оцінювачів;

16). WWW.MACON-REALTY.RU- Консалтингова компанія

17). http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Енциклопедія студента

18). http://vnedvizhimost.at.ua/publ- Сайт про нерухомість

Додаток

Додаток 1

Додаток 2

Додаток 3

Додаток 4

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка