трусики женские украина

На головну

 Інвестиційний проект складського комплексу - Фінансові науки

Міністерство освіти і науки РФ

Державна освітня установа вищої професійної освіти

Самарський Державний Архітектурно-будівельний університет

Кафедра фінансового менеджменту в будівництві

Проект

з дисципліни: "Управління інвестиційним портфелем"

на тему: "Інвестиційний проект складського комплексу"

Виконали:

студенти 5 курсу, групи ЕН - 64

інженерно-економічного факультету

Іванов А. В.

Науковий керівник:

Ларкина Алла Анатоліївна

Самара 2010

Кому звіт може бути корисний?

Компанії: будівельні компанії, логістичні компанії, агентствам нерухомості, консультанти з нерухомості.

Фахівці: директора з маркетингу та розвитку, кошторисники, оцінювачі нерухомості, проектувальники, фахівці відділу маркетингу та реклами, консультанти, керівники проекту.

Мета дослідження - визначення стану ринку складської нерухомості і ступеня його інвестиційної привабливості відносно складського будівництва сучасного формату на основі кількісно-якісних характеристик.

Основні завдання дослідження:

1. Маркетингове дослідження ринку складської нерухомості,

2. Зведений кошторисний розрахунок,

3. Оцінка ринкової вартості складу,

4. Графік продажу складу,

5. Структура джерел на будівництво складського комплексу,

6. Розрахунок показників ефективності проекту,

7. Аналіз чутливості проекту.

Методологія дослідження: діалектичний метод пізнання, а також періодична література та матеріали мережі Інтернет з досліджуваної проблеми. Крім того, застосовувалися такі методи: економіко-статистичний, розрахунково-конструктивний, а також метод порівняння.

Час проведення дослідження: 2010

Коментарі:

На основі отриманих даних зроблено висновок про потенціал розвитку ринку складської нерухомості міста та інвестиційної привабливості складського будівництва в сучасному форматі.

Зміст

1. Маркетингове дослідження ринку складської нерухомості

2. Опис проекту

3. Відомість обсягів робіт

4. Локальний кошторис

5. Зведений кошторисний розрахунок

6. Календарний графік будівництва складського комплексу

7. Структура джерел на будівництво складського комплексу

8. Оцінка ринкової вартості складу

9. Графік доходів і витрат за проектом

10. Розрахунок економічних показників ефективності проекту

11. Облік ризиків і невизначеності

12. SWOT-аналіз

13. Ризики і методи їх управління

Висновки по проекту

1. Маркетингове дослідження ринку складської нерухомості

Початком розвитку комерційної нерухомості в Самарі прийнято вважати початок 2000 р, коли ряд самарських банків, страхових та інвестиційних компаній почали інвестувати не тільки в покупку готових, але і в будівництво нових об'єктів, у тому числі торгово-офісних центрів. У ринок же складської нерухомості інвестиції почалися значно пізніше. З виходом на ринок великих федеральних мереж (Патерсон, Перехрестя, Метро) коло інвесторів значно розширився.

Розглянемо вартість продажу 1 кв.м. складу в різних районах.

Малюнок 1.1 - Аналіз вартості пропозиції 1кв.м. складського приміщення, в тис. руб.

За даними діаграми видно, що найбільша вартість була в Самарському районі. Причому на початку розглянутого періоду ціни були найбільшими, а потім знижувалися від 52 до 45 тис.р за кв.м. Далі за цінами йдуть Залізничний, Жовтневий і Радянський райони. Коливання цін в них досягали близько 40% (приблизно від 25 до 40 тис.р.). Висока вартість в цих районах пов'язана з тим, що вони розташовані в географічному центрі міста і мають хорошу транспортну доступність. Слід відзначити і високу ціну в Промисловому районі, але це пов'язано з тим, що в останній період був виставлений на продаж 1 об'єкт високої вартості. В інших районах ціни були на рівні 5-18 тис.р і були досить стабільні протягом досліджуваного періоду.

Далі був розглянутий обсяг пропозиції складських приміщень.

Рисунок 1.2 - Аналіз обсягу пропозиції складських приміщень у м Самара, шт.

Малюнок 1.3 - Аналіз обсягу пропозиції складських приміщень у м Самара, шт.

Малюнок 1.4 - Аналіз обсягу пропозиції складських приміщень у м Самара, шт.

Найбільший обсяг пропозиції в Кіровському районі, близько 18 об'єктів. Це пов'язано з тим, що район знаходиться на околиці міста, в промисловій зоні. Далі за обсягом пропозиції йшли Куйбишевський, Залізничний та Жовтневий райони (близько 6 об'єктів). В інших районах обсяг пропозиції досить малий, а в деяких взагалі дорівнює 0. Найбільший обсяг припадає на 1 квартал 2009 року, тобто початок розглянутого періоду і на 3 квартал 2010 року, тобто на кінець розглянутого періоду.

Також було розглянуто обсяг пропозиції в залежності від поверховості.

Малюнок 1.5 - Аналіз обсягу пропозиції залежно від поверховості, шт.

Як видно з діаграми, найбільша пропозиція складів на першому поверсі (від 30 до 20 об'єктів). Так як на перший поверх зручніше занурити / розвантажити продукцію, у зв'язку з цим багато склади просто складаються з одноповерхової будівлі. Далі йдуть цокольні і підвальні приміщення (до 8 об'єктів). У деякі періоди представлені склади на 2, 3, 4 поверхах, але їх досить мало, це пов'язано з їх незатребуваністю на ринку.

Далі розглянуто обсяг пропозиції складських приміщень залежно від площі.

Малюнок 1.6 - Аналіз обсягу пропозиції залежно від площі, шт.

складський нерухомість інвестиційний вартість

Як видно з діаграми, найбільшою популярністю користуються складські приміщення площею від 100 до 500 кв.м., так як це оптимальний варіант для покупців. На другому місці від 500 до 1000. Далі від 1000 до 2000. Простежується залежність вартості кв.м. від площі. Чим більше площа, тим менше ціна.

Попит на складські приміщення варіюється від їх рівня. Оціночно, в вищої категорії попит задоволений на 30%, в нижчій на 50%, і в середній на 70%. Переважна більшість складських приміщень г.Самара відноситься до категорії В і С, які в основному переобладнані з будівель промислового призначення.

Висновок:

У Самарі попит на послуги складських приміщень створюють великі виробничі підприємства і федеральні мережеві компанії, що з'явилися в Самарі в останні роки.

Що стосується пропозиції, на ринку спостерігається дефіцит терміналів класу А, так як серед складської нерухомості переважають об'єкти, переобладнані з промислової нерухомості в склади, що не відповідають цьому класу. Наявні склади не пристосовані під професійне зберігання і ставляться скоріше до класу В або С. Тому великі компанії, які потребують складах класу А, змушені будувати власні комплекси.

Ще однією важливою проблемою є те, що ринок логістичних послуг формується пізніше, ніж ринок нерухомості. Від того, чи зможуть логістичні оператори відповідати вимогам федеральних замовників у якісних послугах зі зберігання та експедирування вантажів, залежить і подальший розвиток ринку чи будуть компанії користуватися послугами професійних операторів або розвивати власне складське господарство.

2. Опис проекту

Виходячи маркетингового аналізу ринку складської нерухомості, було вирішено будувати складський комплекс в Кіровському районі. Так як він буде займати досить велику територію, то ближче до центру важко буде знайти вільну територію таких розмірів і буде це коштувати досить дорого.

Рисунок 2.1 - Карта розташування складського комплексу

Була обрана земельна ділянка площею 6 Га по вулиці Товарній. На даній території буде побудовано 17 складських приміщень площею 710кв.м. Також передбачені широкі під'їзні шляхи до кожному складу і парковка для великовантажних автомобілів, що чекають розвантаження.

Макет і план передбачуваного складського приміщення представлений на малюнках 2.2 і 2.3.

Малюнок 2.2 - Макет складського приміщення

Малюнок 2.3. План складського приміщення

3. Відомість обсягів робіт

Відомість обсягів робіт складається в процесі розробки робочої документації проекту і включає в себе докладний опис будівельних операцій, їх технічних характеристик з проставленими обсягами на одиницю виміру кожної операції.

У найменуванні операції вказуються ресурси, за допомогою яких буде виконуватися робота, і їх характеристики, а також опис застосовуваних матеріалів.

Таблиця 3.1

 Найменування робіт і витрат, одиниця виміру

 Кількість одиниць

 Розробка грунту з навантаженням на автомобілі-самоскиди екскаваторами з ковшем місткістю 2, 5 (1,5-3) м3, група грунтів 31000 м3 ґрунту 0,1016

 Пристрій підстави: піщаного 10 м3 1,27

 Пристрій стрічкових фундаментів бетонних 100м3 бетону бутобет., Ж / б в справі 1,016

 Пристрій перекриттів зі збірних залізобетонних плит 100 м3 збірного залізобетону 1,74

 Розчин готовий цементний, марка: 75 м3 13,485

 Кладка зовнішніх і внутрішніх стін цегляних товщиною 640 мм при висоті поверху до 4 м для будинків висотою до 9 поверхів 1м3 кладки конструкцій 512,35

 Пристрій покрівель з оцинкованої сталі без настінних желобов100 м2 7,916

 Пристрій воріт розпашних з установкою стовпів металліческіх100 шт. 0,04

 Ворота розпашні складчасті: РСВ 3.6х3.6 шт. 8

 Елементи перегородок каркасних.Стойкі: СК3.6-1; СК3.6-2; СК3.6-4 шт. 8

 Установка дверей з тепловою ізоляцією: в цегляних перегородках100 м2 0,042

 Двері сталеві утеплені двопільні: 2ДСУ 2.0х2.1 шт. 1

 Кабель до 35 кВ за встановленими конструкціям і лотках з кріпленням по всій довжині массой1 м кабелю, кг, до: 9100 м 0,3

 Кабелі силові з мідними жилами з полівінілхлоридною ізоляцією та оболонкою марки ВВГнг, на напругу 1000 В, мм2: 4х61000 м 0,03

 Кабель 2-4-жильний перетином жили до 16 мм2 з кріпленням накладними скобами, смужками з установкою відгалужувальних коробок100 м 9,14

 Кабелі силові з мідними жилами з полівінілхлоридною ізоляцією та оболонкою марки ВВГнг, на напругу 1000 В, мм2: 3х41000 м 0,914

 Вимикач одноклавішний утопленого типу при прихованій проводке100 шт. 0,41

 Вимикач 1 клавішний прихованої проводки "Люмин" шт. 41

 Розетка штепсельна Напівгерметичний і герметіческая100 шт. 0,72

 Розетка 2-х гнездная прихованої проводки шт. 72

 Світильник з люмінесцентними лампами на кронштейнах 100 шт. 0,31

 Прокладка трубопроводів опалення зі сталевих водогазопровідних неоцинкованих труб діаметром: 25 мм100 м 6,12

 Муфта діаметром, мм: 25 мм10 шт. 5,7

 Кріплення для трубопроводів: кронштейни, планки, хомути кг 7

 Гідравлічне випробування трубопроводів систем опалення, водопроводу і гарячого водопостачання діаметром: до 50 мм100 м 6,12

 Установка радіаторів: чавунних 100 квт 0,79

 Установка кранів воздушних1 комплект 34

 Прокладка по стінах будівель і в каналах трубопроводів із чавунних каналізаційних труб діаметром: 100 мм100 м 0,2

 Засувки чавунні 30ч6бр діаметром, мм: 250 шт. 2

 Кріплення для трубопроводів: кронштейни, планки, хомути кг 1,5

 Прокладка по стінах будівель і в каналах трубопроводів із чавунних каналізаційних труб діаметром: 50 мм100 м 0,6

 Кріплення для трубопроводів: кронштейни, планки, хомути кг 4,12

 Прокладка трубопроводів опалення зі сталевих водогазопровідних неоцинкованих труб діаметром: 20 мм100 м 0,45

 Крани кульові повнопрохідні муфтові для води, пари, масла 11б27п1 тиском 16кгс / см2, діаметр, мм: 20 шт. 6

 Кріплення для трубопроводів: кронштейни, планки, хомути кг 2

 Установка унітазів з бачком безпосередньо прісоедіненним10 комплектів 0,4

 Установка умивальників одиночних: з підведенням холодної води10 комплектів 0,2

 Установка змішувачів 10 шт. 0,2

 Пристрій дорожнього одягу, 1000 м2 2,2

4. Локальний кошторис

Локальні кошториси (розрахунки) складаються:

а) по будівлях та спорудах:

- На будівельні роботи, спеціальні будівельні роботи, внутрішні санітарно-технічні роботи, внутрішнє електроосвітлення, електросилові установки, на монтаж і придбання технологічного та інших видів устаткування, контрольно-вимірювальних приладів (КВП) і автоматики, слабкострумових пристроїв (зв'язок, сигналізація і т. п.), придбання пристосувань, меблів, інвентарю та ін ,;

б) по загальномайданчикових роботах:

- На вертикальне планування, улаштування інженерних мереж, шляхів і доріг, благоустрій території, малі архітектурні форми.

У локальних кошторисах проводиться групування даних в розділи по окремих конструктивних елементах будівлі (споруди), видам робіт і пристроїв. Порядок угруповання повинен відповідати технологічній послідовності робіт і враховувати специфічні особливості окремих видів будівництва. По будівлях і спорудах може бути допущено поділ на підземну частину (роботи «нульового циклу») і надземну частину.

Локальний кошторис може мати розділи:

- По будівельним роботам - земляні роботи; фундаменти і стіни підземної частини; стіни; каркас; перекриття, перегородки; підлоги і підстави; покриття та покрівлі; заповнення прорізів; сходи і майданчики; оздоблювальні роботи; різні роботи (ганку, вимощення та інше) і т. п .;

- По спеціальним будівельним роботам - фундаменти під обладнання; спеціальні підстави; канали і приямки; обмурування, футерування та ізоляція; хімічні захисні покриття і т. п .;

- За внутрішніми санітарно-технічних робіт - водопровід, каналізація, опалення, вентиляція і кондиціювання повітря і т. П .;

- По встановленню обладнання - придбання і монтаж технологічного обладнання; технологічні трубопроводи; металеві конструкції (пов'язані зі встановленням устаткування) тощо. п.

Локальні кошториси складаються за формою № 4.

Таблиця 4.1

 Склад

 (Найменування будови)

 ЗАТВЕРДЖУЮ

 Підрядник Замовник

 ВАТ "Слов'янка" СГАСУ

 Локальні кошториси № ЛС-140

 Будівництво господарського складу

 (Найменування робіт і витрат)

 Склад

 (Найменування об'єкта)

 Підстава: Проектна документація

 Складено у цінах 2001 Перерахунок в ціни Кошторисна вартість 6923974,5 руб.

 Вартість одиниці, грн. Загальна вартість, грн. Витрати праці, люд.-год,

 № п.п. Шифр і номер позиції нормативу Найменування робіт і витрат, одиниця виміру Кількість одиниць всього експлуатація машин всього оплата праці експлуатація машин Робочих машиністів

 оплата праці в т.ч. оплата праці в т.ч. оплата праці на одиницю всього

 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

 Земляні роботи

 1 01-01-012-3 Розробка грунту з навантаженням на 0,1016 3188,5 3086,34 324 10 314 8,63 1

 автомобілі-самоскиди 99,33 494,1 50 28,07 3

 екскаваторами з ковшем

 місткістю 2, 5 (1,5-3) м3,

 група ґрунтів 3

 1000 м3 ґрунту

 2 23-01-001-1 Пристрій підстави: піщаного 1,27 565,55 31,62 718 137 40 10,2 13

 10 м3 108,12 5,38 7 0,35

 Прямі витрати по розділу 1042 147 354 14

 "Земляні роботи" з урахуванням 57 3

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Земляні

 роботи "

 Вартість будівельних робіт 1444

 в тому числі:

 прямі витрати 1042 147 354 14

 57 3

 накладні витрати 244

 МДС Зовнішні мережі водопроводу, 187

 81-33.2004 каналізації, теплопостачання,

 прил.4 п.18 газопроводи 130% від ФОП = 144

 МДС Земляні роботи, що виконуються 57

 81-33.2004 механізованим способом 95% від

 прил.4 п.1.1 ФОП = 60

 кошторисна прибуток 158

 Лист Зовнішні мережі водопроводу, 128

 АП-5536/06 каналізації, теплопостачання,

 прил.1 п.18 газопроводи 89% від ФОП = 144

 Лист Земляні роботи, що виконуються 30

 АП-5536/06 механізованим способом 50% від

 прил.1 п.1.1 ФОП = 60

 Разом по розділу "Земляні 1444

 роботи "

 Фундаменти

 3 06-01-001-20 Пристрій стрічкових фундаментів 1,016 53280,27 2748,94 54133 3844 2793 337,48 343

 бетонних 3783,15 347,29 353 22,61 23

 100м3 бетону бутобет., Ж / б в справі

 Прямі витрати по розділу 54133 3844 2793 343

 "Фундаменти" з урахуванням 353 23

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Фундаменти"

 Вартість будівельних робіт 61268

 в тому числі:

 прямі витрати 54133 3844 2793 343

 353 23

 накладні витрати 4407

 МДС Бетонні та залізобетонні 4407

 81-33.2004 монолітні конструкції в

 прил.4 п.6.1 будівництві промисловому 105%

 від ФОП = 4197

 кошторисна прибуток 2728

 Лист Бетонні та залізобетонні 2728

 АП-5536/06 монолітні конструкції в

 прил.1 п.6.1 будівництві промисловому 65%

 від ФОП = 4197

 Разом по розділу "Фундаменти" 61268

 Перекриття

 4 29-01-210-2 Пристрій перекриттів зі збірних 1,74 43326,59 3229,25 75388 69769 5619 2979 5183

 залізобетонних плит 40097,34

 100 м3 збірного залізобетону

 5 C402-3 Розчин готовий цементний, 13,485 352,5 4753

 код: 402 0003 марка: 75

 м3

 Прямі витрати по розділу 80141 69769 5619 5183

 "Перекриття" з урахуванням

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Перекриття"

 Вартість будівельних робіт 233633

 в тому числі:

 прямі витрати 80141 69769 5619 5183

 накладні витрати 101 165

 МДС Тунелі та метрополітени - 101165

 81-33.2004 закритий спосіб робіт 145% від

 прил.4 п.23.1 ФОП = 69769

 кошторисна прибуток 52327

 Лист Тунелі та метрополітени - 52327

 АП-5536/06 закритий спосіб робіт 75% від

 прил.1 п.23.1 ФОП = 69769

 Разом по розділу "Перекриття" 233633

 Стіни

 6 08-02-014-17 Кладка зовнішніх і внутрішніх 512,35 749,41 49,1 383960 31960 25157 5,35 2741

 стін цегляних товщиною 640 мм 62,38 6,61 3387 0,43 220

 при висоті поверху до 4 м для

 будівель заввишки до 9 поверхів

 1м3 кладки конструкцій

 Прямі витрати по розділу 383960 31960 25157 2741

 "Стіни" з урахуванням коефіцієнтів 3387 220

 Підсумки по розділу "Стіни"

 Вартість будівельних робіт 455361

 в тому числі:

 прямі витрати 383 960 31 960 25 157 2741

 3387 220

 накладні витрати 43123

 МДС Конструкції з цегли та блоків 43123

 81-33.2004 122% від ФОП = 35347

 прил.4 п.8

 кошторисна прибуток 28278

 Лист Конструкції з цегли та блоків 28278

 АП-5536/06 80% від ФОП = 35347

 прил.1 п.8

 Разом по розділу "Стіни" 455361

 Покрівля

 7 12-01-007-08 Пристрій покрівель з 7,916 11451,1 70,74 90647 8486 560 90,85 719

 оцинкованої сталі без настінних 1072,03 9,68 77 0,63 5

 жолобів

 100 м2

 Прямі витрати по розділу 90647 8486 560 719

 "Покрівля" з урахуванням 77 5

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Покрівля"

 Вартість будівельних робіт 106489

 в тому числі:

 прямі витрати 90647 8486 560 719

 77 5

 накладні витрати 10276

 МДС Покрівлі 120% від ФОП = 8563 10276

 81-33.2004

 прил.4 п.12

 кошторисна прибуток 5566

 Лист Покрівлі 65% від ФОП = 8563 5566

 АП-5536/06

 прил.1 п.12

 Разом по розділу "Покрівля" 106489

 Прорізи

 8 07-01-055-1 Пристрій воріт розпашних з 0,04 53135,78 14846,43 2125 986 594 1940,2 78

 установкою стовпів металевих 24640,54 1810,64 72 117,88 5

 100 шт.

 9 C201-255 Ворота розпашні складчасті: РСВ 8 5902,04 47216

 код: 201 0255 3.6х3.6

 шт.

 10 C201-241 Елементи перегородок 8 513,92 4111

 код: 201 0241 каркасних.Стойкі: СК3.6-1;

 СК3.6-2; СК3.6-4

 шт.

 11 26-01-042-1 Установка дверей з тепловою 0,042 23904,97 532,33 1004 136 22 291,27 12

 ізоляцією: в цегляних 3230,18 119,35 5 7,77

 перегородках

 100 м2

 12 C201-251 Двері сталеві утеплені 1 2509,37 2509

 код: 201 0251 двопільні: 2ДСУ 2.0х2.1

 шт.

 Прямі витрати по розділу 56965 1122 616 90

 "Прорізи" з урахуванням 77 5

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Прорізи"

 Вартість будівельних робіт 59479

 в тому числі:

 прямі витрати 56965 1122 616 90

 77 5

 накладні витрати 1516

 МДС Теплоізоляційні роботи 100% від 141

 81-33.2004 ФОП = 141

 прил.4 п.20

 МДС Бетонні та залізобетонні 1375

 81-33.2004 збірні конструкції в

 прил.4 п.7.1 будівництві промисловому 130%

 від ФОП = 1058

 кошторисна прибуток 998

 Лист Теплоізоляційні роботи 70% від 99

 АП-5536/06 ФОП = 141

 прил.1 п.20

 Лист Бетонні та залізобетонні 899

 АП-5536/06 збірні конструкції в

 прил.1 п.7.1 будівництві промисловому 85%

 від ФОП = 1058

 Разом по розділу "Прорізи" 59479

 Електротехнічні роботи

 13 08-02-147-14 Кабель до 35 кВ за встановленими 0,3 2434,7 1676,79 730 185 503 49,2 15

 конструкціям і лотків з 615,49 228,24 68 14,9 4

 кріпленням по всій довжині масою

 1 м кабелю, кг, до: 9

 100 м

 14 C501-920 Кабелі силові з мідними жилами 0,03 41411,48 1242

 код: 501 9001 з полівінілхлоридною ізоляцією та

 348 оболонкою марки ВВГнг, на

 напругу 1000 В, мм2: 4х6

 1000 м

 15 08-02-401-1 Кабель 2-4-жильний перетином жили 9,14 2447,31 995,14 22368 5762 9096 51,6 472

 до 16 мм2 з кріпленням 630,55 387,07 3538 25,2 230

 накладними скобами, смужками з

 установкою відгалужувальних

 коробок

 100 м

 16 C501-915 Кабелі силові з мідними жилами 0,914 24643,75 22524

 код: 501 9001 з полівінілхлоридною ізоляцією та

 343 оболонкою марки ВВГнг, на

 напругу 1000 В, мм2: 3х4

 1000 м

 17 08-03-591-2 Вимикач одноклавішний 0,41 454,75 8,88 186 170 3 32,2 13

 утопленого типу при прихованій 415,06 1,22 1 0,08

 проводці

 100 шт.

 18 C545-676 Вимикач 1 клавішний прихованої 41 14,6 599

 код: 500 9011 проводки "Люмин"

 066

 шт.

 19 08-03-591-10 Розетка штепсельна 0,72 1259,68 40,29 907 706 29 76,1 55

 Напівгерметичний і 980,93 3,68 3 0,24

 герметична

 100 шт.

 20 C545-697 Розетка 2-х гнездная прихованої 72 6,05 436

 код: 500 9013 проводки

 009

 шт.

 21 08-03-594-9 Світильник з люмінесцентними 0,31 10999,06 2386,11 3410 707 740 177 55

 лампами на кронштейнах 2281,53 862,3 267 56,1 17

 100 шт.

 Прямі витрати по розділу 52402 7530 10371 610

 "Електротехнічні роботи" з 3877 251

 урахуванням коефіцієнтів

 Підсумки по розділу

 "Електротехнічні роботи"

 Вартість монтажних робіт 70654

 в тому числі:

 прямі витрати 52402 7530 10371 610

 3877 251

 накладні витрати 10837

 МДС Електромонтажні роботи на 10837

 81-33.2004 інших об'єктах 95% від ФОП = 11407

 прил.4 п.45.2

 кошторисна прибуток 7415

 Лист Електромонтажні роботи на 7415

 АП-5536/06 інших об'єктах 65% від ФОП = 11407

 прил.1 п.45.2

 Разом по розділу 70 654

 "Електротехнічні роботи"

 Опалення

 22 16-02-001-03 Прокладка трубопроводів 6,12 3391,11 43,65 20754 2524 268 32,97 202

 опалення із сталевих 412,45 7,69 47 0,5 3

 водогазопровідних неоцинкованих

 труб діаметром: 25 мм

 100 м

 23 C547-2 Муфта діаметром, мм: 25 мм 5,7 48,83 278

 код: 547 0002 10 шт.

 24 C300-1162 Кріплення для 7 14,57 102

 код: 300 1224 трубопроводів: кронштейни,

 планки, хомути

 кг

 25 16-07-005-01 Гідравлічне випробування 6,12 87,05 6,14 533 464 38 5,01 31

 трубопроводів систем опалення, 75,75

 водопроводу і гарячого

 водопостачання діаметром: до 50

 мм

 100 м

 26 18-03-001-01 Установка радіаторів: чавунних 0,79 27418,03 303,08 21660 697 239 75,7 60

 100 квт 882,66 93,08 74 6,06 5

 27 18-07-001-05 Установка кранів повітряних 34 29,8 1013 54 0,12 4

 1 комплект 1,59

 Прямі витрати по розділу 44340 3739 545 297

 "Опалення" з урахуванням 121 8

 коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Опалення"

 Вартість будівельних робіт 52485

 в тому числі:

 прямі витрати 44340 3739 545 297

 121 8

 накладні витрати 4941

 МДС Сантехнічні роботи 4941

 81-33.2004 внутрішні (трубопроводи,

 прил.4 п.16 водопровід, каналізація,

 опалення, газопостачання,

 вентиляція та кондиціонування

 повітря) 128% від ФОП = 3860

 кошторисна прибуток 3204

 Лист Сантехнічні роботи 3204

 АП-5536/06 внутрішні (трубопроводи,

 прил.1 п.16 водопровід, каналізація,

 опалення, газопостачання,

 вентиляція та кондиціонування

 повітря) 83% від ФОП = 3860

 Разом по розділу "Опалення" 52485

 Сантехнічні роботи

 28 16-01-005-02 Прокладка по стінах будівель і в 0,2 25954,8 111,52 5191 214 22 85,47 17

 каналах трубопроводів з 1069,23 20,89 4 1,36

 чавунних каналізаційних труб

 діаметром: 100 мм

 100 м

 29 C300-1120 Засувки чавунні 30ч6бр 2 2063,49 4127

 код: 300 1347 діаметром, мм: 250

 шт.

 30 C300-1162 Кріплення для 1,5 14,57 22

 код: 300 1224 трубопроводів: кронштейни,

 планки, хомути

 кг

 31 16-01-005-01 Прокладка по стінах будівель і в 0,6 13038,55 75,25 7823 583 45 77,7 47

 каналах трубопроводів з 972,03 14,13 8 0,92 1

 чавунних каналізаційних труб

 діаметром: 50 мм

 100 м

 32 C300-1162 Кріплення для 4,12 14,57 60

 код: 300 1224 трубопроводів: кронштейни,

 планки, хомути

 кг

 33 16-02-001-02 Прокладка трубопроводів 0,45 2949,3 43,65 1327 186 19 32,97 15

 опалення із сталевих 412,45 7,69 3 0,5

 водогазопровідних неоцинкованих

 труб діаметром: 20 мм

 100 м

 34 C300-3338 Крани кульові повнопрохідні 6 21,89 131

 код: 300 9230 муфтові для води, пари, масла

 011 11б27п1 тиском 16кгс / см2,

 діаметр, мм: 20

 шт.

 35 C300-1162 Кріплення для 2 14,57 29

 код: 300 1224 трубопроводів: кронштейни,

 планки, хомути

 кг

 36 17-01-003-01 Установка унітазів з бачком 0,4 6769,35 34,17 2708 122 14 24,64 10

 безпосередньо приєднаним 304,8 10,91 4 0,71

 10 комплектів

 37 17-01-001-13 Установка умивальників 0,2 3228,31 16,36 646 41 4 16,54 3

 одиночних: з підведенням холодної 206,92 4,92 1 0,32

 води

 10 комплектів

 38 17-01-002-03 Установка змішувачів 0,2 1458,32 0,3 292 18 7 1

 10 шт. 87,57

 Прямі витрати по розділу 22356 1164 104 93

 "Сантехнічні роботи" з 20 січня

 урахуванням коефіцієнтів

 Підсумки по розділу "Сантехнічні

 роботи "

 Вартість будівельних робіт 24855

 в тому числі:

 прямі витрати 22356 1164 104 93

 20 січня

 накладні витрати 1516

 МДС Сантехнічні роботи 1516

 81-33.2004 внутрішні (трубопроводи,

 прил.4 п.16 водопровід, каналізація,

 опалення, газопостачання,

 вентиляція та кондиціонування

 повітря) 128% від ФОП = 1184

 кошторисна прибуток 983

 Лист Сантехнічні роботи 983

 АП-5536/06 внутрішні (трубопроводи,

 прил.1 п.16 водопровід, каналізація,

 опалення, газопостачання,

 вентиляція та кондиціонування

 повітря) 83% від ФОП = 1184

 Разом по розділу "Сантехнічні 24855

 роботи "

 Підсумки за кошторисом

 будівельні роботи 995 014

 монтажні роботи 70654

 обладнання

 Разом по кошторисі 1065668

 Квітень 2010 г СМР 5,241 5585166

 Проектно-кошторисна документація

 3% 167555

 Разом 5752721

 Резерв коштів на

 непередбачені роботи і

 витрати

 2% 115054

 Разом 5867775

 Податки

 ПДВ 18% 1056199,5

 Разом 6923974,5

 Всього за кошторисом 6923974,5

 Склав: Рута М.А. Перевірив: Кожуховський Є.Ю.

5. Зведений кошторисний розрахунок

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва (ремонту) підприємств, будівель і споруд складаються на основі об'єктних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків на окремі види витрат.

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва підприємств, будівель, споруд або їх черг, розглядаються як документи, що визначають кошторисний ліміт коштів, необхідних для повного завершення будівництва всіх об'єктів, передбачених проектом. Затверджений в установленому порядку зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва служить підставою для визначення ліміту капітальних вкладень і відкриття фінансування будівництва. Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва рекомендується складати і затверджувати окремо на виробниче і невиробниче будівництво.

У зведених кошторисних розрахунках вартості виробничого та житлово-цивільного будівництва кошти рекомендується розподіляти за такими главам:

1. "Підготовка території будівництва".

2. "Основні об'єкти будівництва".

3. "Об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення".

4. "Об'єкти енергетичного господарства".

5. "Об'єкти транспортного господарства і зв'язку".

6. "Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання і газопостачання".

7. "Благоустрій та озеленення території".

8. "Тимчасові будівлі і споруди".

9. "Інші роботи і витрати".

10. "Утримання служби замовника-забудовника (технічного нагляду) споруджуваного підприємства".

11. "Підготовка експлуатаційних кадрів".

12. "Проектні та вишукувальні роботи, авторський нагляд".

Таблиця 5.1

 Номери кошторисів. Найменування робіт і витрат Кошторисна вартість, р.

 Будівельних і монтажних робіт Обладнання Інші витрати Всього

 Глава 1. Підготовка території будівництва

 Витрати не передбачені 0,000 0,000

 Разом по главі 1 0,000 0,000

 Глава 2. Основні об'єкти будівництва

 Складське приміщення, висота 6 м, матеріал стін цегла +6923974,500 +6923974,500

 Разом по главі 2 +6923974,500 +6923974,500

 Глава 3. Об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення

 Витрати не передбачені 0,000 0,000

 Разом по главі 3 0,000 0,000

 Глава 4. Об'єкти енергетичного господарства

 Витрати не передбачені 0,000 0,000

 Разом по главі 4 0,000 0,000

 Глава 5. Об'єкти транспортного господарства і зв'язку

 Витрати не передбачені 0,000 0,000

 Разом по главі 5 0,000 0,000

 Глава 6. Зовнішні мережі

 Зовнішні мережі теплопостачання, водопостачання, каналізації 11,8% 817028,991 817028,991

 Разом по главі 6 817028,991 817028,991

 Глава 7. Благоустрій та озеленення території

 Асфальтування території +1253825,882 +1253825,882

 Разом по главі 7 +1253825,882 +1253825,882

 Разом по главам 1-7 +8994829,373 +8994829,373

 Глава 8. Тимчасові будівлі і споруди

 Тимчасові здінія і споруди (ДБН 81-05-01-2001, с.42) 1,8% 161906,929 161906,929

 Разом по главам 1-8 +9156736,302 +9156736,302

 Глава 9. Інші витрати

 Не передбачені 0,000 0,000

 Разом по главам 1-9 +9156736,302 +9156736,302

 Глава 10. Утримання дирекції (технічний нагляд) споруджуваного підприємства або авторський нагляд

 Служба замовника-забудовника 1,1% (Наказ № 26 від 15.02.05 ФАСіЖКХ) 100724,099 100724,099

 Разом по главам 1-10 +9156736,302 100724,099 9257460,401

 Глава 11. Підготовка експлуатаційних кадрів

 Витрати не передбачені

 Разом по главам 1-11

 Глава 12. Проектно-вишукувальні роботи й авторський нагляд

 Витрати на пректно-кошторисні роботи 5,2% Справ.ЦЦС 481387,941 481387,941

 Разом по главам 1-12 +9156736,302 582112,040 9738848,342

 Непередбачені витрати 2% (МДС 81-1.99) 194776,967 194776,967

 Разом за зведеним кошторисним розрахунком +9156736,302 776889,007 9933625,309

 ПДВ 18% +1788052,556

 Всього з ПДВ 11721677,864

 Те ж з урахуванням прибутку підприємця 1,95% +11950250,583

 Те ж на 1 кв.м загальної площі 16831,339

Таким чином, витрати на будівництво 1 складського приміщення, враховуючи асфальтування та благоустрій території, склали 11 950 250,58 р.

Наступним кроком розрахуємо вартість всього складського комплексу, в якому буде 17 складів. У ньому передбачені наступні статті інфраструктури: магазин (1 шт.) І охоронний пост (1 шт.).

Підприємство ТОВ "РІКІ" уклало угоди на будівництво охоронного поста та магазину з консалтинговими компаніями.

Вартість будівництва охоронної будки в компанії "Омега" розмірами 2500 * 2000 становить 95 000 р. До цієї суми необхідно додати доставку з розвантаженням і установку (8000 р.).

Загальна сума = 95000 + 8000 = 103 000 р.

Вартість магазину в компанії «Під ключ» складають 3500000 р.

Тепер необхідно визначити всю вартість складського комплексу, тобто необхідно скласти всі статті витрат.

Вартість будівництва складського комплексу = 11 950 250,58 * 17 + 103 000 + 3 500 000 = 206 757 260 р.

Так як підприємство буде продавати склади з правом власності на землю, то необхідно включити і цю статтю витрат.

Підібраний під будівництво ділянку землі, площею 6 га, коштує 900 тисяч рублів.

РАЗОМ ВАРТІСТЬ ПРОЕКТУ

206 757 260 + 900 000 = 207 657 260 р.

6. Календарний графік будівництва складського комплексу

Календарний графік складений виходячи з витрат часу на будівництво складського комплексу.

Таблиця 6.1 - Розрахунок тривалості будівництва складського комплексу

 № п / п Найменування робіт Витрати праці люд.-год Кількість бригад Кількість осіб в бригаді Кількість днів на роботу

 1 Земельні роботи + фундамент 383 1 6 серпня

 2 Перекриття 5183 5 16 серпня

 3 Стіни 2961 1 14 серпня

 4 Покрівля 724 1 11 серпня

 5 Прорізи 95 1 4 3

 6 Електро-технічні роботи 861 1 9 серпня

 7 Опалення 305 1 8 Травня

 8 сан.-технічні роботи 94 середньому 1 3 4

 9 Благоустрій 278 8 січня 4,5

 Разом 10884 13 63 72,5

Разом будівництво одного складу триватиме 73дня. Графік будівництва складського комплексу представлений у додатку.

Разом будівництво всього складського комплексу складе 164 дні або 5,5 місяців.

Таблиця 6.2. Календарний графік грошових витрат на будівництво

 № п / п Види робіт Вартість, р. Період, міс.

 1 2 3 4 5 6

 1 Земельні роботи + фундамент 128656 37840 37840 37840 15136

 2 Перекриття 5458785 963315 1621185 1621185 1253100

 3 Стіни 20816007 1224471 6180252 6180252 6180252 1050780

 4 Покрівля 9487853 1952882 2791044 2791045 1952882

 5 Прорізи 5299393 779323 1480713 1480712 1558645

 6 Електро-технічні роботи 6295066 555447 2830637 2830637 78345

 7 Опалення 4676258 103407 1422707 1422707 1422707 304730

 8 сан.-технічні роботи 2214505 455928 751099 751098 256380

 9 Благоустрій 21315040 18630503 2684537

 Сума 75691563 2225626 11230336 16820306 16724688 25444960 3245647

7. Структура джерел фінансування складського комплексу

Для реалізації даного проекту необхідні грошові кошти.

Компанія «РІКИ» має власні кошти у розмірі 100 мільйонів рублів. Компанії потрібен для реалізації проекту ще близько 110 мільйонів рублів, і було вирішено взяти інвестиційний кредит. Мало які банки Самарської області надають такі суми в кредит.

Таблиця 7.1 - Умови фінансування фінансово - кредитними установами інвестиційних проектів організацій Самарської області

 Найменування банку Програма інвестування (фінансування)

 Сума кредиту

 Термін кредиту

 Процентна ставка по кредиту Умови інвестування (фінансування)

 «Всеросійський банк розвитку регіонів» Самарський філія інвестиційне кредитування

 від 12 до 120 млн.р.

 до 5 років

 від 14% до 20% наявність бізнес-плану

 Філія «ВТБ 24» (ЗАТ) в м Самара інвестиційне кредитування

 до 125 млн.р.

 до 10 років

 від 11% заставу майна, часткове забезпечення заставою

 «ДЖІЇ Мані Банку» інвестиційне кредитування

 До 600 млн. Р.

 до 15 років

 від 10% Можлива відстрочка тіла кредиту та відсотків до 1,5 років

Розглянувши кредитні програми різних банків, було вирішено звернутися до філії «ВТБ 24».

Сума кредиту: 110000000

Ставка відсотка: 11%

Термін кредиту: 12 міс.

 № платежу Основний борг Нараховані відсотки Сума платежу Залишок основного боргу

 0110000000

 1 8713649,11 1008333,33 9721982,44 101 286 351

 2 8793524,22 928458,22 9721982,44 92 492 827

 3 8874131,53 847850,91 9721982,44 83 618 695

 4 8955477,73 766504,71 9721982,44 74 663 217

 5 9037569,61 684412,83 9721982,44 65 625 648

 6 9120414,00 +601568,44 9721982,44 56505234

 7 9204017,80 517964,64 9721982,44 47 301 216

 8 9288387,96 433594,48 9721982,44 38 012 828

 9 9373531,52 348450,92 9721982,44 28 639 297

 10 9459455,56 262526,88 9721982,44 19 179 841

 11 9546167,23 175815,21 9721982,44 9 633 674

 12 9633673,76 88308,68 9721982,44 0

Сума платежів: 116663 789,28 рублів

Сума кредиту: 110000000 рублів

Відсотки: 6663 789,28 рублів

8. Оцінка ринкової вартості складу

Визначення ринкової вартості проводиться з урахуванням всіх чинників, що впливає як на ринок об'єктів в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При оцінці ринкової вартості майна у відповідності зі стандартами, обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності, були застосовані:

1) Витратний,

2) Порівняльний,

3) Прибутковий.

Використання трьох підходів призведе, як правило, до трьох різним величинам вартості одного й того ж об'єкта. Після аналізу результатів, отриманими різними підходами, остаточна оцінка вартості встановиться шляхом узгодження, виходячи з того, який підхід більшою, а в якій меншій мірі відобразить реальну ринкову вартість оцінюваного майнового комплексу.

В основі витратного підходу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки.

У витратному підході вартість нерухомості дорівнює вартості землі плюс вартість поліпшень на ділянці за вирахуванням накопиченого зносу.

Алгоритм витратного підходу:

1) оцінка відновної вартості будівлі;

2) оцінка підприємницького прибутку;

3) розрахунок зносу;

4) визначення ринкової вартості земельної ділянки;

5) коригування відновної вартості на величину зносу та вартості земельної ділянки, яка здійснюється за наступною формулою:

, (1)

де V - вартість об'єкта нерухомості;

Vвос - відновна вартість будівлі;

І - величина зносу;

Vзем - вартість земельної ділянки.

Вартість земельної ділянки, визначена шляхом виділення, склала 1568501,8 рублів.

Вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом, з урахуванням ПДВ становить: 14518752,38 рублів.

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, схожий об'єкту оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість.

Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів.

Вартість об'єкта оцінки порівняльним підходом склала 14543458,26 рублів.

В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який стверджує, що вартість об'єкта оцінки визначається величиною майбутніх вигод її власника. Оцінка дохідним підходом передбачає, що потенційні покупці розглядають приносить дохід об'єкт оцінки з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу.

Дохідний підхід включає два методи: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків. Розрізняються ці методи способом перетворення потоків доходу.

Вартість об'єкта оцінки дохідних підходом склала 13003485,08 рублів.

Узгодження результатів оцінки та підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості

Заключним елементом аналітичного дослідження ціннісних характеристик оцінюваних об'єктів є зіставлення розрахункових вартостей, отриманих за допомогою використаних класичних методів оцінки.

При узгодженні результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки, повинні враховуватися вид вартості, встановлений у завданні на оцінку, а також судження оцінювача про якість результатів, отриманих в рамках застосованих підходів. Обраний спосіб узгодження, а також всі зроблені при здійсненні узгодження результатів судження, припущення та використана інформація повинні бути обґрунтовані.

Дані за витратним підходом більш повні і достовірні, оскільки основні дані для розрахунку були взяті з нормативних джерел. Так само при розрахунку витратним підходом було прийнято найменшу кількість припущень. Тому що порівняльний і прибутковий підходи більше враховують ситуацію на ринку нерухомості, а ринкові дані не завжди повно відображають дійсну ситуацію на ринку. Отже, витратного підходу були привласнені великі ваги за критеріями «Повнота інформації», «Достовірність» і «Допущення, прийняті в розрахунках».

Порівняльний підхід заснований на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами, угоди за якими відбулися порівняно недавно, отже, йому присвоєно більшу вагу за критерієм «Здатність враховувати ко?юнктуру ринку».

Прибутковий підхід заснований на прогнозуванні дохід від об'єкта нерухомості, отже, йому присвоєно більшу вагу за критерієм «Здатність прогнозувати в часі».

Витратний підхід заснований на обліку витрат на будівництво об'єкта і різних видів зносу конструктивних елементів і об'єкта в цілому, отже йому присвоєно більшу вагу за критерієм «Здатність враховувати конструктивні особливості».

Оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта оцінки здійснює погодження (узагальнення) результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки. Якщо в рамках застосування будь-якого підходу оцінювачем використано більше одного методу оцінки, результати застосування методів оцінки повинні бути узгоджені з метою визначення вартості об'єкта оцінки, встановленої в результаті застосування підходу (таблиця 8.1).

Таблиця 8.1- Узгодження результатів оцінки

 Підхід до оцінки Результат розрахунку вартості Ваговий коефіцієнт Частка підходу в загальній вартості

 Витратний підхід 14518752,38 0,400 5407500,95

 Порівняльний підхід 14543458,26 0,292 3954689,81

 Дохідний підхід 14003485,08 0,308 4005073,41

 Зважена вартість нерухомого майна з урахуванням ПДВ, р 14367264,18

Таким чином, ринкова вартість складського приміщення, розташованого за адресою: г.Самара, вул. Товарна, загальною площею 710 кв.м., включаючи ПДВ, становить: 14367264,18 рублів.

9. Графік витрат і доходів по проекту

Підприємство вирішило, що доцільно продати десять складів і сім здати в оренду.

Складські приміщення продавалися за ринковою ціною, вартість продажу одного складу склала 14367264,18 рублів. Виходячи з маркетингового аналізу оренди складської нерухомості, склади здаються в оренду за вартістю 175 рублів за 1 кв.м., загальна площа складу 710 кв.м.

Таблиця 9.1 - Графік надходження грошових коштів від продажу складів

 Вид доходу

 Період, роки

 Всього

 1 2 3 4 14 15

 Продаж кол-во 7 2 1 0 0 0 10

 вартість 100570849,3 28734528,36 14367264,18 0 0 0 143672641,8

 Оренда кол-во 5 6 7 7 7 7 7

 вартість 8520000 10224000 11928000 11928000 11928000 11928000 42600000

Далі зведемо всі витрати і доходи по проекту в одну таблицю.

Таблиця 9.2 - Графік витрат і доходів по проекту

 Період, роки

 0 1 2 3 4 14 15

 Витрати -214 321 049 0 0 0 0 0 0

 Доходи 109090849,3 38958528,36 26295264,18 11928000 11928000 11928000 186272641,8

10. Розрахунок економічних показників ефективності проекту

Після того як сформований проект пораховані доходи і витрати необхідно перевірити його на техніко-економічні показники: термін окупності, проста норма рентабельності, чиста поточна вартість, індекс рентабельності та внутрішня норма прибутковості.

Для розрахунку цих показників нам необхідно розрахувати ставку дисконту. Розрахунок буде проводиться методом кумулятивного побудови.

За методом кумулятивного побудови величина ставки дисконтування визначається як сума безризикової ставки і надбавок на ризик.

Безризикову ставку доходу приймаємо на рівні ставки рефінансування ЦБ РФ, а саме 7,75%.

Ця величина повинна бути збільшена на поправку за ризики.

Надбавку за ризик володіння об'єктом приймемо на рівні страхової премії за приміщення східного функціонального призначення, тобто в розмірі 0,5%.

Надбавка за низьку ліквідність для вкладень в майно обумовлена ??тим, що грошові кошти, вкладені в майно не можна повернути негайно. Від моменту прийняття рішення про продаж майна до отримання грошей за неї проходить якийсь час - середній час ринкової експозиції. За цей час продавець несе втрати у розмірі недоотриманого доходу від затримки грошових коштів, а покупець може отримати дохід від зростання цін на майно.

Розрахунок надбавки за низьку ліквідність проводився за формулою:

Сл (%) = Т * (Ск - Тр * abs (Тр / Ск)),

Де Т - ринковий термін експозиції (в середньому по офісним приміщенням він дорівнює 6 місяців);

Ск - ставка по доступному кредитом (взята на рівні Ощадбанку і дорівнює 17%);

Тр - прогнозований темп зростання цін (після світової економічної кризи ціни на нерухомість не до кінця відновилися і тому темп зростання дорівнює приблизно 0,6%).

Таблиця 10.1 - Розрахунок поправки за низьку ліквідність

 Показник

 Ставка

 Джерело

 Ставка по доступному кредитом 17,00% http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/

 Прогнозований Темп зростання цін 0,60% http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm

 Ринковий термін експозиції, місяці 6 http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr

 Надбавка за низьку ліквідність

 8,49%

 Сл (%) = Т * (Ск - Тр * abs (Тр / Ск)).

Надбавку за менеджмент розрахуємо за формулою:

Су = СДУ * d / (1-d); де:

СДУ = СДБ + Св + Сл - безризикова ставка дисконтування з урахуванням поправок на ризик володіння і ризик низької ліквідності;

d - ринкова знижка до ціни об'єкта через втрату доходу при настанні ризиків (тобто поганій якості менеджменту).

Ринкова знижка за вибіркою становить від 10% до 25% залежно від кон'юнктури ринку. У роботі ставка була прийнята 10%. Розрахунок наведено в таблиці 10.2:

Таблиця 10.2 - Розрахунок поправки на управління

 Безризикова ставка 7,75%

 Надбавка за ризик володіння 0,50%

 Надбавка за низьку ліквідність 8,49%

 Ставка дисконту без управління 16,74%

 Ринкова знижка від втрати доходу 10,00%

 Надбавка за управління

 1,86%

Таким чином, розрахунок ставки дисконтування наведено в таблиці 10.3. Вона дорівнює 18,6%.

Таблиця 10.3 - Розрахунок ставки дисконтування методом кумулятивного побудови

 Показник

 Значення

 Безризикова ставка 7,75%

 Поправка за низьку ліквідність 8,49%

 Страхова премія 0,50%

 Поправка на управління 1,86%

 Ставка дисконтування 18,60%

Далі зробимо дисконтування доходів від продажу складу.

Таблиця 10.4 - Дисконтовані витрати і доходи

 Період, роки

 0 1 2 3 14 15

 Витрати -105230200

 Доходи 32848674,84 18694254,91 7150123,832 1094918,98 923203,19

 Сальдо -72381525,20 -53687270,29 -46537146,46 -488357,37 434845,82

Термін окупності будемо розраховувати методом сальдо.

,

де Т'_ - останній рік, коли сальдо було від'ємним, С - сальдо, 12 - місяців.

Чиста поточна вартість:

,

де I0 - інвестиційні вкладення, Фk - результат інвестиційної діяльності, i - ставка дисконту

NPV> 0 проект приймається

Індекс рентабельності:

> 1 проект приймається

Внутрішня норма прибутковості:

Так як внутрішня норма прибутковості дуже велика, розрахуємо NPV при i = 42%

Вартість джерела фінансування 11% - ставка по кредиту. Отже, так як IRR> вартості джерела фінансування, тому схема фінансування приймається.

11. Облік ризиків і невизначеності

Для визначення ризиків будемо використовувати аналіз сценаріїв. Вибираються як мінімум три сценарії: песимістичний, оптимістичний, найбільш імовірний. При цьому для будь-якого проекту повинна зберігатися ефективність проекту. Наявність неефективності при якому-небудь сценарії свідчить про підвищений ризик даного проекту.

Для визначення сценаріїв будемо акумулювати ставкою дисконту.

Розрахунок ставки дисконту і чистої поточної вартості для оптимістичного варіанту (таблиці 11.1, 11.2, 11.3).

Таблиця 11.1 - Розрахунок надбавки за низьку ліквідність

 Ставка по доступному кредитом 13,00%

 Прогнозований Темп зростання цін 0,60%

 Ринковий термін експозиції, місяці 6

 Надбавка

 6,48%

Таблиця 11.2 - Розрахунок надбавки за менеджмент

 Безризикова ставка 7,75%

 Надбавка за ризик володіння 0,50%

 Надбавка за низьку ліквідність 6,48%

 Ставка дисконту без управління 14,73%

 Ринкова знижка від втрати доходу 10,00%

 Надбавка за управління

 1,64%

Таблиця 11.3 - Ставка дисконтування

 Показник Значення

 Безризикова ставка 7,75%

 Поправка за низьку ліквідність 6,48%

 Страхова премія 0,50%

 Поправка на управління 1,64%

 Ставка дисконтування

 16,37%

Розрахунок ставки дисконту і чистої поточної вартості для песимістичного варіанту (таблиці 11.4, 11.5, 11.6).

Таблиця 11.4 - Розрахунок надбавки за низьку ліквідність

 Ставка по доступному кредитом 20,00%

 Прогнозований Темп зростання цін 5%

 Ринковий термін експозиції, місяці 6

 Надбавка

 9,38%

Таблиця 11.5 - Розрахунок надбавки за менеджмент

 Безризикова ставка 7,75%

 Надбавка за ризик володіння 0,50%

 Надбавка за низьку ліквідність 9,38%

 Ставка дисконту без управління 17,63%

 Ринкова знижка від втрати доходу 20,00%

 Надбавка за управління

 4,4%

Таблиця 11.6 - Ставка дисконтування

 Показник Значення

 Безризикова ставка 7,75%

 Поправка за низьку ліквідність 9,38%

 Страхова премія 0,50%

 Поправка на управління 4,4%

 Ставка дисконтування

 22,03%

Для наочності зведемо дані по NPV в одну таблицю 11.7.

Таблиця 11.7 - Дані за сценаріями

 Сценарій Значення, р.

 NPVопт (i = 16,37%) 11913828,65

 NPVнор (i = 18,6%) 434845,82

 NPVпес (i = 22,03%) -13220993,25

Очікувана величина NPV при невідомої ймовірності настання сценарію буде розраховуватися за формулою

,

де ? - спеціальний коефіцієнт, що відображає систему переваг господарюючого суб'єкта в умовах невизначеності і одно 0,3.

NPVож = 0,3 * 11913828,65+ (1 - 0,3) * (-13220993,25) = -5680546,68 р.

Для порівняння проектів за ризиками використовують показник - розмах варіації. Чим більше розмах варіації, тим більш ризикованим є проект.

RNPV = NPVmax - NPVmin

RNPV = 11913828,65 - (- 13220993,25) = 25134821,90

Висновок: проект є ризикованим.

12. SWOT-аналіз

SWOT-аналіз - це оперативний діагностичний аналіз складського комплексу і його середовища. Здійснюється з метою виявлення сильних і слабких сторін проекту, погроз з боку зовнішнього середовища, а також встановлення можливостей, що надаються проекту її зовнішнім середовищем.

Це невід'ємний елемент стратегічного планування, сутність якого полягає в постійному перегляді відповідей на такі питання: на якій стадії розвитку перебуває проект; як він буде розвиватися в майбутньому; що необхідно для успішної реалізації проекту.

Наведемо дані аналізу у вигляді такої таблиці:

 Сильні сторони

 Слабкі сторони

 1. Хороша транспортна доступність місця розташування проекту і розвинена інфраструктура

 2. На території є ж / д гілка

 3. Висока інвестиційна привабливість проекту

 1. Наявність великої кількості конкурентів

 2. Затримка отримання дозволу на будівництво

 3. Додаткові витрати з проведення тендерів

 4. Дефекти в обладнанні

 5. Наявність подібних складських комплексів в районі будівництва

 Можливості

 Загрози

 1. Розширення варіантів використання площ для залучення додаткових груп клієнтів або щоб вийти на нові сегменти ринку

 2. Укладання договорів з постачальниками більш дешевих матеріалів і техніки

 3. Залучення нових інвесторів

 1. Негативні наслідки фінансової кризи

 2. Ризик нерентабельності проекту

 3. Ризик припинення фінансування проекту

 4. Збільшення цін на будівельні матеріали і техніку

 5. Зниження репутації забудовника

 6. Поява нових конкурентів

 7. Затримка термінів проведення експертиз

 8. Затримка в розробці ПКД

 9. Зміщення графіка будівництва

 10. Збільшення вартості СМР в результаті зрушень у строках

 11. Затримка термінів введення в експлуатацію

13. Ризики і методи їх управління

Велика частина інвестиційних проектів - це будівельні проекти, для яких характерні як загальні інвестиційні ризики, так і специфічні. Серед усіх ризиків, притаманних інвестиційно-будівельним проектам, можна виділити основні: висока пропозиція первинної нерухомості в даному районі, наявність великої кількості конкурентів, негативні наслідки фінансової кризи, ризик нерентабельності проекту, ризик припинення фінансування проекту, збільшення цін на будівельні матеріали і техніку, зниження репутації забудовника

Відповідно завданнями аналізу ризиків є отримання достовірних критеріїв ефективності інвестпроекту і підвищення обгрунтованості інвестиційного рішення.

 Прединвестиционная стадія

 Інвестиційна (будівельна) стадія

 Стадія експлуатації

 Дослідження Підготовка до будівництва <1> Організація закупівель <2> Будівельно-монтажні роботи (БМР) Завершення

 Затримка термінів проведення експертиз Затримка в розробці ПКД Додаткові витрати з проведення тендерів Зміщення графіка будівництва Затримка термінів введення в експлуатацію

 Найвища пропозиція складської нерухомості в даному районі Несвоєчасне відведення земельної ділянки Збільшення вартості СМР в результаті зрушень у строках Дефекти в обладнанні Ризик нерентабельності проекту

 Затримка отримання дозволу на будівництво Несвоєчасна поставка матеріалів

 Несвоєчасна поставка обладнання

 наявність великої кількості конкурентів

 негативні наслідки фінансової кризи

 ризик припинення фінансування проекту

 зниження репутації забудовника

<1> Етап включає розробку проектно-кошторисної документації (ПКД) і планування робіт.

<2> Етап включає проведення тендерів та укладання контрактів на поставки.

В даний час банки та інші кредитні організації все частіше висувають вимоги страхування будівельних ризиків, щоб якомога краще захистити надані ними фінансові кошти.

Страхування може здійснювати будь-яка сторона інвестиційно-будівельного процесу, тим не менш, це найбільш актуальне питання для підрядної будівельної організації. Оскільки договором підряду, як правило, визначено обов'язок підрядника застрахувати різні ризики.

1. страхування будівельно-монтажних робіт;

2. страхування післяпускових гарантійних зобов'язань;

3. страхування будівельної техніки;

4. страхування обладнання будівельного майданчика;

5. страхування об'єктів, що знаходяться на будівельному майданчику або в безпосередній близькості від неї, за винятком обладнання будівельного майданчика;

6. страхування цивільної відповідальності перед третіми особами при проведенні будівельно-монтажних робіт;

7. страхування професійної відповідальності будівельників і архітекторів.

14. Висновки по проекту

Кошторисна вартість складського приміщення площею 710 кв.м. склала 6923974,5 р.

Після додавання благоустрою та розрахунку відсотків за кредит, витрати на реалізацію проекту в цілому склали 21 432 104,3 р.

Таблиця 12.1 - Вартість 1 кв.м. складського приміщення

 Кошторисна вартість, р. 9752,08

 Проектна вартість, р. 17756,51

 Ринкова вартість, р. 20235,58

Складські приміщення реалізовувалися за ринковою вартістю.

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка