трусики женские украина

На головну

 Функціональна діяльність та організація виробництва ріелтерської фірми - Менеджмент

Федеральне агентство з освіти

Державна освітня установа вищої професійної освіти

«Воронезький державний архітектурно-будівельний університет»

Курсова робота

на тему: «Функціональна діяльність та організація виробництва ріелтерської фірми»

Виконала:

Сидоренко Є.І.

Студентка 3 курсу ІЕФ

Група Ю - 545

Перевірила:

Науковий керівник: Баранова І.В.

Воронеж 2010

ЗМІСТ

Введення

Глава 1. Характеристика ринку ріелтерських фірм

1.1 Види ріелтерських фірм і їх функціональна діяльність

1.2 Послуги, що надаються ріелтерськими фірмами

1.3 Правові основи ріелтерської діяльності

Глава 2. Організація і структура російської гільдії ріелтерів, поволзькою гільдії ріелтерів та ріелтерської фірми

2.1 Російська гільдія ріелторів, діяльність і структура

2.2 Поволжская Гільдія Ріелторів: цілі, напрями діяльності та структура

2.3 Оптимальна організаційна структура ріелтерської фірми

2.4 Група компаній «Спектр Нерухомості»: діяльність і структура

2.5 Стилі управління ріелтерських фірм. Стиль управління «Олександр нерухомість»

2.6 Структура та послуги ріелтерської фірми «Олександр-Нерухомість»

Висновок

Список літератури

Введення

Ріелтерські фірми - це в основному компанії, що складаються з декількох підрозділів: відділу вторинного житла, відділу комерційної нерухомості, оренди, продажу новобудов, продажу елітного житла, відділу заміської нерухомості. Звичайно, всі ці структури є тільки у великих компаніях. Від 70% до 90% від загального числа всіх співробітників складають агенти з нерухомості. Їх робота дуже відрізняється в залежності від сфери діяльності. У той же час великі агентства нерухомості проводять жорстку політику, як щодо клієнтів, так і щодо партерів по угоді.

Ріелтерські фірми можуть займатися різними видами підприємницької діяльності, ними можуть бути: [5 c.24-25]

- Оцінка нерухомості;

- Організація конкурсів та аукціонів з продажу нерухомості;

- Проведення різних податкових консультацій;

- Надання посередницьких послуг у сфері операцій з нерухомістю;

- Здача в оренду раніше викуплених об'єктів комерційної нерухомості;

- Реалізація предметів застави нерухомості спільно з банківськими структурами;

- Розселення будинків, що потрапили, наприклад, в санітарну зону федеральної автодороги;

- Купівля-продаж квартир в новобудовах і на вторинному ринку житла, в інших будинках;

- Купівля та продаж приватних будинків і будов в містах і сільській місцевості і т. П.

Розглянемо докладніше організацію та функціонування ріелтерських агентств.

Цілями даної роботи є розгляд особливостей функціонування та організації ріелтерських фірм.

Завдання курсової роботи - розглянути основні поняття про ріелтерських компаніях, проаналізувати особливості цих функціонування та надання послуг на ринку нерухомості.

Тема даної курсової робота є актуальною, так як ріелтерські фірми є головним предметом обговорення в системі все більш розвиваються ринкових відносин. Таким чином, особливо важливо знати особливості функціонування та організацію їх діяльності. Ступінь вивченості проблеми - глибока.

У першому розділі розглядаються основні види ріелтерських фірм і їх функціональна діяльність, послуги, що надаються ріелтерськими фірмами, правові основи ріелтерської діяльності.

У другому розділі розглядаються організаційні структури ріелтерських фірм, стилі управління ріелтерських фірм конкретно на прикладі «Олександр нерухомість».

У цьому курсової використовуються такі основні джерела:

Навчальні посібники таких авторів як: Козир О.М., Котин В.М., Куликов А.А., Пугинський Н.Б. та ін., журнали: Діловий квартал, Вісник, Справа, Російська юстиція, Економіка і життя, Довідник ріелтора, Ріелтор та ін.

Глава 1. Характеристика ринку ріелтерських фірм

1.1 Види ріелтерських фірм і їх функціональна діяльність

В останні роки ринок нерухомості став активно розвиватися. Разом з тим, вже не перший рік на ринку платних послуг здійснюють свою діяльність ріелторські фірми. Вони з'явилися практично відразу ж разом з можливістю купувати і продавати житлові приміщення. Ріелтори працюють там, де є постійний попит на покупку або наймання житлового приміщення. Кількість ріелтерських фірм, розмах їх діяльності в тому чи іншому місті країни повністю регулюються потребами ринку послуг з житловими приміщеннями. В даний час в нашій країні широко поширена ріелтерська діяльність, можна говорити про два типи ріелтерських фірм. [23]

Перший, найбільш поширений вид ріелтерських фірм - це фірми, які надають тільки посередницькі послуги на ринку нерухомості. Це, як правило, невелика організація, в якій працює близько десятка ріелторів (часто буває навіть менше), що займаються «підшукуванням» відповідних варіантів для покупки або продажу об'єктів нерухомого майна, їх обміну, найму. Такі фірми працюють у більшості міст Росії і необов'язково у великих містах, вони існують там, де на «достатній» для фірми рівні існує попит на купівлю, продаж, обмін, наймання житлового приміщення.

Другий вид ріелтерських фірм «ріелтерськими» в чистому вигляді не назвеш. Вони займаються не тільки наданням посередницьких послуг зі здійснення різних угод з нерухомим майном, а й самі можуть брати участь в угодах. Дані фірми беруть участь у будівництві житлових комплексів на пайових засадах, інвестують кошти в будівництво, скуповують житло. Це досить великі фірми, по чисельності працюючих в них співробітників їх можна віднести до «середнього бізнесу». Як правило, вони мають складну організацію і структурний підрозділ, філії, представництва. Такі фірми можна назвати «змішаними», оскільки, як уже зазначалося, вони займаються не тільки ріелтерської діяльністю, а й іншим бізнесом у сфері нерухомості.

В даний час все частіше використовується термін «ріелтор», що означає людину, яка надає посередницькі послуги на ринку нерухомого майна. Сам термін з'явився в США в 1916 році, коли був зареєстрований в якості спеціального знака для позначення асоціації ріелторів. Ріелтори виділялися серед інших торговців нерухомого майна, оскільки займалися виключно посередницькими послугами, самі часто не виступали стороною в угоді. Ріелтерські фірми з'явилися і здійснювали свою діяльність в розвинених країнах і країнах Європи (переважно Західної) і Америки. У поняття і зміст діяльності ріелторів в основному входять саме посередницькі послуги з купівлі-продажу, частка інших угод, які допомагають укладати ріелтори з нерухомим майном (переважно житловим фондом), відносно невелика. В основному, за кордоном ріелтори займаються саме купівлею-продажем.

У нашій же країні ринок має зовсім іншу структуру і, в принципі, існування великої ріелтерської фірми, яка займалася б тільки тим, що надавала посередницькі послуги з купівлі-продажу, неможливо. Для успішного розвитку і отримання великого прибутку ріелтерські фірми повинні й іншими способами брати участь у цивільному обороті нерухомого майна. Тому вони інвестують в будівництво житлового фонду і можуть за договорами поступки прав вимоги продавати ще не завершені будівництвом об'єкти нерухомого майна. Ріелтори самі можуть купувати нерухоме майно (житловий фонд) для подальшої здачі його в найм. Ріелтори в нашій країні роблять не тільки послуги посередника з купівлі-продажу, а й по найму житлового приміщення. [7 c.128-130]

Можна сказати, що ріелтерськими послугами охоплено в основному вторинний ринок нерухомості. Вторинний ринок - це всі наступні перепродажу нерухомого майна з моменту їх будівництва. У первинний ринок нерухомості входять всі угоди з нерухомим майном, які пов'язані з його будівництвом, придбанням права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна.

Слід зазначити, що в законодавстві під визначенням «нерухоме майно» розуміються не тільки житлові приміщення, а й усі можливі інші, міцно пов'язані із землею об'єкти, які не можна перенести на інше місце без заподіяння їм шкоди. Тому стосовно розглянутої нами теми під нерухомим майном будемо розуміти не тільки житлові приміщення, а й інше нерухоме майно. В даний час ріелтори шукають клієнтів і контрагентів не тільки для угод з житловими приміщеннями, а й з нежитловими теж. Вони знаходять клієнтам орендарів приміщень під офіси, магазини, склади, продають гаражі і т. Д. Все це значно відрізняє наш ринок ріелторських послуг від того, який існує, наприклад, в країнах Євросоюзу. Це пояснюється рівнем економічного розвитку нашої країни, тому в більшості регіонів Росії ріелтерські фірми, щоб розвиватися і існувати, повинні займатися й іншими послугами в сфері нерухомості. Звичайно, про місто Москві цього сказати не можна, ринок ріелторських послуг там знаходиться зовсім на іншому рівні. [22]

Ріелтерська діяльність - здійснювана на постійній основі професійна діяльність з надання іншим особам за винагороду послуг при здійсненні операцій з об'єктами нерухомості, а одно інша комерційна професійна діяльність на ринку нерухомості, це підприємницька діяльність з надання посередницьких та інформаційних послуг при здійсненні операцій з об'єктами нерухомості, в тому числі по придбанню, продажу та обміну об'єктів нерухомості.

Ріелтерські послуги - послуги, що надаються при здійсненні ріелтерської діяльності.

Професійний учасник ринку - юридична особа або індивідуальний підприємець, який здійснює ріелтерську діяльність на ринку послуг у сфері обігу об'єктів нерухомості та управління нерухомістю.

Кваліфікований професійний учасник ринку - професійний учасник ринку, який пройшов у встановленому порядку процедуру акредитації та отримав документ, що підтверджує відповідність його діяльності законодавству РФ, висока якість надаваних послуг і професіоналізм у здійсненні діяльності.

1.2 Послуги, що надаються ріелтерськими фірмами

Існують декілька видів ріелтерської діяльності (окремі види послуг ріелторів), зокрема: [11c. 250-252]

· Діяльність ріелтора в якості агента або повіреного;

· Діяльність ріелтора в якості брокера;

· Діяльність ріелтора в якості дилера;

· Діяльність ріелтора в якості посередника при укладанні угод з нерухомим майном або правами на нього між третіми особами;

· Діяльність ріелтора з організації торгівлі нерухомим майном;

· Діяльність ріелтора по створенню окремих об'єктів нерухомого майна з метою подальшого їх продажу, передачі в оплатне користування;

· Діяльність ріелтора з довірчого управління нерухомим майном;

· Діяльність ріелтора з надання консультаційних послуг, послуг з вивчення кон'юнктури ринку, інших відплатних послуг, супутніх цивільному обороту нерухомого майна.

Ріелтерські фірми надають і ряд інших послуг, пов'язаних з нерухомістю, які безпосередньо не пов'язані з наданням посередницьких послуг з укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Наприклад, вони надають послуги з перебудови-перепланування житлових приміщень. Даний вид послуг не стосується саме ріелтерських фірм, але якби ріелтори не займалися такою роботою, то фірма просто не змогла б існувати.

В принципі, клієнт може доручити ріелтору, здійснити будь-яку дію з його нерухомим майном. Ріелтору для цього необхідно отримати нотаріальну довіреність від клієнта. Довіреність може бути видана терміном на три роки. При завіренні довіреності, клієнт сплачує нотаріусу державне мито.

Можна сказати, що сам термін «ріелтерська фірма» стосовно до нашого ринку платних послуг має зовсім не те значення, яке спочатку вкладалося в це слово при його реєстрації як товарного знака на початку 60-х років. Рівень економічного розвитку нашої країни нерівномірний. У суб'єктах РФ економіка має різноманітну структуру. Наша країна проходить складний процес економічного розвитку, постійно змінюються фактори, що впливають на його структуру. Економіка нашої країни дуже довгий час залишалася нестабільною, одні галузі (нафтовидобувна) значно випереджають у своєму розвитку інші, що в підсумку негативно позначилося на ній. Тому ріелтерські фірми в одних, економічно більш благополучних, регіонах мають зовсім іншу структуру (надають дещо інший перелік послуг), ніж ті, які розташовані в менш розвиваються. Але, тим не менш, ринок ріелторських послуг в цілому по країні росте і розвивається. Хоча його розвиток і відбувається «ривками» в окремих регіонах країни. [24]

Таким чином, ріелтерська діяльність - підприємницька діяльність на ринку нерухомості, здійснювана самостійними суб'єктами ринку нерухомості з метою отримання прибутку по організації та вчинення цивільно-правових угод (купівля, продаж, міна, оренда, лізинг, іпотека) з не належним їм нерухомим майном (земельними ділянками, будівлями, будівлями і спорудами, житловими і нежитловими приміщеннями) і правами на нього, в тому числі брокерська та агентська діяльність з нерухомості, діяльність з управління нерухомістю, діяльність по залученню приватних інвестицій у створення і розвиток нерухомості. Крім того, це діяльність з надання всіх інших послуг, пов'язаних з нерухомим майном клієнта (переведення житлового приміщення в нежитлове). У найбільш загальному вигляді всю роботу ріелтора можна представити у вигляді двох груп послуг, що надаються клієнтам: послуги з укладення угод з нерухомим майном; послуги з скоєння інших дій, що породжують для клієнта будь-які права та обов'язки щодо його майна, але не пов'язані з цивільним оборотом даного майна.

Ріелтор повинен бути комунікабельним, витриманим і розуміючою людиною. Крім того, його робота пов'язана з оформленням документів, ріелтор супроводжує угоду до її закінчення, т. Е. Реєстрації угоди в регпалате. А значить ріелтор, повинен мати здатність до аналітичного мислення, уважністю, чіткістю, бажано мати вищу освіту. Весь «документообіг», який проходить через ріелтора, можна поділити на два основних етапи (стадії). Перший етап - це складання всіх можливих договорів, угод, укладення інших угод. Всі вони пов'язані з основною послугою, яку хоче отримати клієнт від ріелтора. Другий якраз пов'язаний з державною реєстрацією угоди в органі юстиції РФ по реєстрації прав та угод з нерухомим майном. Якщо ріелтор відразу, при першій зустрічі з клієнтом, не повідомляє йому про те, до якого моменту він буде «супроводжувати» клієнта, то, швидше за все, вас можуть обдурити. Добросовісний ріелтор повинен супроводжувати угоду з нерухомим майном до отримання клієнтом всіх необхідних документів з реєстраційної палати, свідчать про її державної реєстрації. Саме на цій стадії може виникнути ряд проблем з державною реєстрацією угоди. [25]

Останнім часом на ринку нерухомості з'явилася величезна кількість фірм, що займаються ріелтерської діяльністю. Така жорстка і «тісний» конкуренція - один з безлічі факторів, що визначають і ситуацію, і якість послуг на ріелтерському ринку. «Тіснота» залишає місце тільки для тих, хто працює чесно, сумлінно і високопрофесійно. Конкуренція вигідна споживачеві наших послуг: хто прийшов на ринок нерухомості всерйоз і надовго, той повинен думати про те, як завоювати довіру клієнта. Це можливо тільки при наданні всього комплексу послуг при операціях з нерухомістю. Недарма деякі агентства беруть на себе зобов'язання провести весь комплекс послуг «під ключ», аж до надання допомоги клієнту при переїзді з проданої житлоплощі на куплену. Хоча зрозуміло, що вирішальну роль буде грати зовсім не можливість переїзду, а рівень якості всього комплексу послуг.

У рамках розглянутої нами теми відзначимо, що держава особливо не контролює діяльність ріелтерських фірм. Для порівняння: ще в 90-ті роки минулого сторіччя ріелтерська діяльність підлягала ліцензуванню, зараз цього немає. Але це зовсім не означає, що держава відмовилася від функцій контролю за діяльністю ріелтерських фірм. [3 c.43]

1.3 Правові основи ріелтерської діяльності

В даний час правове регулювання ріелтерської діяльності, крім ГК РФ, здійснюється на рівні правових актів Уряду РФ і нормативних актів органів виконавчої влади суб'єктів РФ. Суб'єкти РФ приймають нормативні правові акти відповідно до основами конституційного ладу РФ.

Відсутність федерального закону, що регулює діяльність ріелторів, об'єктивно ускладнює практику здійснення ріелтерської діяльності, створює необґрунтовані складнощі не тільки для самих ріелторів, але і для споживачів їх послуг. Встановлення єдності в правовому регулюванні ріелтерської діяльності на всій території РФ - основне завдання законодавців у даній сфері правовідносин. Закон необхідний для законодавчого забезпечення розвитку ринку ріелторських послуг в РФ. [18 c.12]

В силу відсутності федерального законодавства для підприємств і підприємців, що працюють у сфері нерухомості, практично єдиним нормативним актом, що регулює їх правове становище, є Положення про ліцензування ріелтерської діяльності,

Постановою Державної Думи Федеральних Зборів Російської Федерації від 14 травня 1998 N 2441-II ГД був прийнятий в першому читанні проект федерального закону "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації" [17], але до теперішнього моменту немає закону, що регулює даний вид діяльності. Головною концептуальною ідеєю при розробці даного закону повинна бути обрана ідея регулювання відносин, що виникають у зв'язку з наданням ріелторських послуг, з позиції їх споживачів. Більшість послуг, що надаються ріелторами, має особливе значення з причини їх безпосереднього зв'язку з переходом прав на нерухоме майно. Саме з цих міркувань в закон мають бути включені норми про особливості захисту прав споживачів ріелторських послуг. При основному акценті уваги на захист прав споживачів, тим не менш, повинні прийматися до уваги і вимоги ріелторів, велика частина яких належить до їх взаємовідносинам з різними органами виконавчої влади, іншими державними організаціями та установами. У даному випадку мова йде про необхідність постачання ріелторів точною інформацією про об'єкти угод і про зацікавлених у таких об'єктах обличчях. Необхідно спеціально виділити норми, що встановлюють інформаційне забезпечення ріелтерської діяльності, що здійснюється за їх запитами посадовими особами органів управління на місцях. Наявність у ріелтора максимально повної інформації про нерухоме майно, про наявність прав третіх осіб на такі об'єкти сприяє не тільки розвитку ріелторського бізнесу, але також і захисту інтересів клієнтів, оскільки останні, безумовно, має право отримати від ріелтора таку інформацію. Не кажучи вже про те, що саме інформація про об'єкти є основною причиною, по якій громадянам та юридичним особам доцільно звертатися саме до ріелторам за отриманням їх послуг, але не займатися укладанням і виконанням угод з нерухомістю самостійно, на свій страх і ризик. [22 ]

Закон "Про ріелторську діяльність в Російській Федерації" повинен забезпечити уніфікацію підходів до її законодавчого регулювання на всій території РФ, збалансований розвиток первинного і вторинного ринків нерухомості, зробити оптимальним взаємодія всіх професійних учасників ринку і забезпечити найбільш ефективне управління об'єктами нерухомості.

Учасниками ріелтерської діяльності зізнаються, з одного боку, юридичні особи та індивідуальні підприємці, які здійснюють ріелтерську діяльність (ріелтерські фірми, ріелтори), а з іншого - споживачі їх послуг (клієнти).

Ріелтерської фірмою визнається юридична особа, незалежно від організаційно-правової форми, створене та діє на підставі російського законодавства, в установчих документах якого в якості основної комерційної діяльності визнана ріелтерська діяльність.

Брокер з нерухомості - фізична особа, яка очолює ріелтерську фірму або є заступником керівника або начальником відділу операцій з нерухомістю ріелтерської фірми, або індивідуальний підприємець, що має спеціальну освіту і здійснює наступні операції з об'єктами нерухомості:

1) всі операції, які здійснює агент з нерухомості;

2) пояснення замовнику юридичних особливостей укладених договорів;

3) ведення переговорів і підписання договорів з лістингу, продажу, купівлі, оренди, обміну або лізингу (сублізингу) об'єктів нерухомості;

4) отримання авансу, завдатку, комісійних або гонорару за умовами договору за операціями з об'єктом нерухомості;

5) здійснення реклами своєї діяльності;

6) зберігання і несення відповідальності за збереження документів, що підтверджують права власності власника нерухомості, при укладанні ексклюзивних договорів продажу об'єктів нерухомості.

Це людина, безпосередньо працює з клієнтами та укладає з ними від імені юридичної особи або в якості індивідуального підприємця договору щодо здійснення цивільних угод з нерухомим майном.

Дилер по нерухомості - підприємець на ринку нерухомості, діяльність якого полягає в покупці, перетворення або володіння нерухомістю з метою продажу або отримання прибутку від її використання. [5 c.19]

Глава 2. Організація та структура Російської Гільдії ріелторів, Поволжськой Гільдії ріелторів і ріелторських фірм

2.1 Російська гільдія ріелторів: діяльність і структура

Для захисту своїх професійних інтересів, підвищення професійного рівня ріелторів і якості надаваних ними послуг, надання сприяння державним органам у розвитку ріелтерської діяльності та ринку нерухомості ріелтори можуть засновувати громадські (некомерційні) професійні організації.

Ідея освіти Російської гільдії ріелторів (далі РГР) з'явилася в 1992 р, оскільки в той час виникла гостра необхідність визначити "правила гри" на ринку нерухомості і професіонали були зацікавлені в тому, щоб ці правила відповідали їхнім потребам. Таким чином, ініціатива створення РГР пішла "знизу".

Минуло вже 15 років з моменту створення громадського об'єднання професійних учасників ринку нерухомості РГР, за ці роки ринок нерухомості Росії якісно змінився. Цей шлях разом з ринком пройшла і Гільдія. Сучасні економічні умови визначають інші напрямки розвитку ріелтерської діяльності. За цей період РГР перетворилася на найбільшу російську некомерційну організацію, що об'єднує близько 800 юридичних осіб з 60 регіонів Росії.

Спочатку РГР замислювалася як об'єднання юридичних осіб, що сприяє вирішенню конкретних завдань з організації діяльності ринку нерухомого майна в умовах правового вакууму і відсутності чітких правил гри для його професійних учасників. Разом з розвитком ринку нерухомості в Росії, збільшенням числа його професійних учасників і накопиченням ними професійного досвіду РГР розвивалася, міцніла і розширювала сфери свого впливу. Поступово відбувалося уточнення і переосмислення цілей і завдань, що стоять перед об'єднанням. У підсумку РГР перетворилася на серйозну некомерційну організацію, яка вирішує вже не дрібні тактичні проблеми ринку нерухомості конкретного регіону, а серйозні стратегічні завдання розвитку цього ринку в масштабах Росії і з думкою і рекомендаціями якої вже не можна не рахуватися. Успішному розвитку РГР сприяв правильний вибір її функцій; завданням організації було створення в Росії цивілізованого ринку нерухомості на основі прийнятої чіткої законодавчої бази, створення і розвиток недержавних правових та економічних механізмів регулювання цього ринку, розробка і впровадження в практику системи стандартів професійної діяльності для його учасників. У своїй діяльності РГР ефективно взаємодіє і веде конструктивний діалог з виконавчими та законодавчими органами державної влади як федерального, так і місцевого рівня щодо створення максимально сприятливих умов для ефективного і динамічного розвитку ринку нерухомості.

У РГР створені комітети з різних напрямків професійної діяльності, а саме: по брокерської та агентської діяльності; з девелопменту та інвестицій в нерухомість; зі страхування ризиків на ринку нерухомості; з цінних паперів та іпотечному кредитуванню; з будівництва, з управління нерухомістю; за оцінкою тощо [12]

РГР відрізняється чіткою і відкритою структурою управління, гласністю і колегіальністю у прийнятті рішень при активній взаємодії з органами виконавчої та законодавчої влади всіх рівнів. Діяльність організації спрямована на підтримку розвитку ринку нерухомості в цілому і цього виду бізнесу зокрема, РГР надає всебічну підтримку своїм членам.

РГР також включається в структуру міжнародного ринку нерухомості. За минулі роки вдалося багато чого досягти в цьому напрямку. У 1994 р РГР була прийнята основним членом до Міжнародної федерації нерухомості (FIABCI) і стала одним із засновників російського відділення FIABCI. Ухвалення РГР в саму авторитетну міжнародну організацію професійних учасників ринку нерухомості означало визнання російського ринку нерухомості складовою частиною загальносвітового ринку нерухомості. Підписано також договір про співпрацю з Східно-європейським фондом нерухомості (ВЕФН). За підтримки ВЕФН і Агентства міжнародного розвитку США (FIABCI) РГР організовує міжнародні конференції та семінари із запрошенням представників компаній - членів РГР. У вересні 1994 було підписано генеральну угоду з Асоціацією нідерландських маклерів, спрямоване на інтеграцію ринків нерухомості, обмін інформацією по законодавству та оподаткуванню, встановлення бізнес-контактів між членами професійних організацій. У вересні 1995 р аналогічна угода була підписана з Асоціацією іспанських агентів нерухомості.

Налагоджений постійний інформаційний обмін, обмін новітніми технологіями з Асоціацією ріелторів міста Майамі, Національною асоціацією ріелторів (НАР) США, з якою в листопаді 1996 р підписано двосторонню угоду. Відповідно до угоди між РГР і НАР російські ріелтори можуть вчитися на курсах, організованих НАР, з подальшим присвоєнням ступеня "сертифікований фахівець з міжнародної нерухомості" (CIPS). Ріелтори, які отримали цей ступінь, визнаються в усьому світі професіоналами в даній сфері.

РГР приділяє велику увагу розвитку співпраці між учасниками ринку нерухомості в російських регіонах. Проводяться регіональні семінари за участю американських фахівців.

Крім того, Гільдією встановлені тісні взаємини з ріелтерськими агентствами Австрії, Італії, Німеччини, Канади, Кіпру, Франції, Великобританії, Болгарії, Чехії, Словаччини, Угорщини, Польщі.

Інтенсивна міжнародна діяльність РГР дозволила їй успішно інтегруватися в міжнародне співтовариство професіоналів ринку нерухомості. [12]

На даний момент РГР стала саморегулівної організацією професійних учасників ринку нерухомого майна Росії, що забезпечує умови професійної діяльності учасників цього ринку, дотримання стандартів професійної діяльності своїх членів, захист інтересів власників нерухомого майна та споживачів послуг професійних учасників цього ринку, які є членами РГР, встановлення правил і стандартів проведення операцій на ринку нерухомого майна, що забезпечують ефективну діяльність всіх учасників ринку.

Розвиток в Росії цивілізованого ринку нерухомості неможливе без створення єдиних стандартів освіти, професійної підготовки та перепідготовки кадрів для роботи на ринку нерухомості. І в цьому напрямку РГР веде свою роботу. РГР накопичений великий досвід співпраці та взаємодії з державними установами з розробки навчальних програм і планів підготовки фахівців для роботи на ринку нерухомого майна, щодо здійснення підготовки посадових осіб і персоналу організацій, що здійснюють професійну діяльність на цьому ринку, за визначенням кваліфікації зазначених осіб та видачу їм кваліфікаційних атестатів.

Розглянемо структуру РГР. Вищою посадовою особою, яка очолює органи управління, є Президент. Він виконує, насамперед, представницькі функції. На нього також покладено обов'язок здійснювати планування і загальне керівництво діяльністю РГР і Виконавчою дирекцією. Президент обирається з'їздом. При Президентові постійно діє консультаційний орган, що забезпечує спадкоємність президентської форми управління, - Правління. До складу Правління входять: чинний Президент, екс-президент, президент-елект (майбутній), керівник комітету з кадрового та стратегічного планування, керівник Виконавчої дирекції. Всі члени Правління за статусом є віце-президентами РГР. Засідання Правління проводяться не рідше 1 разу на місяць.

Вищим законодавчим органом є Загальні збори (З'їзд), яке правомочні приймати рішення з будь-яких питань діяльності і збирається не рідше одного разу на рік. Вищий орган управління в період між з'їздами - Національна рада - приймає рішення з усіх питань, крім віднесених до компетенції з'їзду, і обирається з'їздом з числа дійсних членів, скликається не рідше ніж один раз на 6 місяців.

Орган, який здійснює контроль за фінансовою та господарською діяльністю, - ревізійна комісія.

Поточну політику, планування і контроль діяльності професійних комітетів здійснює Рада оперативного керівництва та планування. До складу Ради входять віце-президенти, керівники професійних комітетів, делеговані члени Національної ради. Засідання проводяться не рідше 2 разів на квартал.

Консультаційним органом Ради оперативного керівництва та планування, що формує позицію РГР зі стратегічних питань, виступає Експертна рада. Ця рада здійснює експертну оцінку і готує висновки щодо проектів, що виносяться для розгляду на Національну раду і Раду оперативного керівництва та планування. Експертна рада складається з висококваліфікованих фахівців у різних галузях діяльності. Засідання проводяться в міру необхідності. [12]

Керівник Виконавчої дирекції РГР, який здійснює керівництво поточною діяльністю, координує роботу рад і комітетів, - виконавчий віце-президент, який затверджується Національною радою за поданням президента РГР.

Забезпечує функціонування РГР, координує роботу професійних комітетів і надає послуги членам з різних напрямків Виконавча дирекція.

При РГР створені професійні комітети - консультативні органи з питань професійної діяльності членів РГР. Керівники комітетів є членами Ради оперативного керівництва та планування. Засідання проходять по мірі необхідності.

РГР здатна і давно готова взяти на себе певні функції щодо участі в управлінні ринком нерухомого майна та з його розвитку, які держава готова їй делегувати.

Регіони йдуть по шляху створення власних професійних організацій ріелторів, а також підрозділів РГР, що, безсумнівно, сприяє підвищенню рівня послуг, що надаються ріелторами. Після більше ніж десятирічного терміну роботи ринку нерухомості на ньому сформувалося певне коло компаній, що мають гарну репутацію і відповідають за роботу своїх фахівців. Більшість з них об'єдналися в професійні гільдії, в Москві - це Московська асоціація-гільдія ріелторів (МАГР). У компаніях члени об'єднань підкоряються загальним законам про професійну етику, намагаються боротися з порушеннями на ринку нерухомості. [12]

2.2 поволжская гільдія ріелторів: цілі, напрями діяльності та структура

Поволжская гільдія ріелторів (далі ПГР) заснована в листопаді 1994 р, зареєстрована в міській адміністрації 5-го квітня 1995 р Засновниками ПГР є 11 фірм Самари. Офіційним днем ??народження вважається 8 червня 1995р.

Станом на 1.06.2007 р у складі ПГР 47 організацій, з яких одна є базовим навчальним центром - Міжнародний інститут ринку, і Самарське відділення РОО, що об'єднує 49 незалежних оцінювачів, дійсних членів РОО

Одним з головних напрямків розвитку ринку нерухомості є організація єдиного інформаційного простору та створення бази даних об'єктів нерухомості Самарського регіону. З цією метою при ПГР створено інформаційний центр, розроблена програма по створенню інформаційної бази об'єктів нерухомості.

ПГР є засновником єдиного в Самарі спеціалізованого інформаційно-аналітичного огляду "Новини ринку нерухомості", в якому щотижня можна ознайомитися з пропозиціями ринку нерухомості Самарської губернії. Газета "Новини ринку нерухомості" створена в 1996 р за сприяння НП ПГР і займає гідне місце серед інших газет в регіоні. [13]

Поволжская Гільдія Ріелторів має угоду про співпрацю з Комітетом з управління майном Самарської області, фондом майна Самарської області, обласним відділом юстиції, адміністрацією Самари, Фондом "Міжнародний інститут міста" м Москва.

Цілями ПГР є:

· Формування високопрофесійного розвиненого ринку нерухомості,

· Утвердження високих норм ділової етики;

· Створення сприятливих умов для розвитку власності в сфері нерухомості;

· Твердження етичних і правових норм в рамках законів Росії і міжнародних вимог на ринку нерухомості;

· Захист прав та інтересів споживачів ріелторських послуг і самих ріелторів;

· Представлення інтересів фірм-членів ПГР в органах виконавчої та законодавчої влади.

Основні напрямки діяльності ПГР:

· Участь в освітніх програмах з курсу "Ріелтерська діяльність".

· Атестація агентів ріелтерських фірм спільно з "Міжнародним інститутом ринку".

· Організація та проведення семінарів з підвищення кваліфікації фахівців сфери нерухомості.

· Участь у роботі та заходах, що проводяться "Російською Гільдією Ріелторів".

· Організація інформаційного обміну між ріелтерськими фірмами.

· Організація та проведення виставок нерухомості з метою обміну досвідом між ріелтерськими, будівельними, інформаційними, страховими компаніями, діяльність яких безпосередньо пов'язана з ринком нерухомості, проведення роз'яснювальної роботи серед населення.

· Ініціативна підготовка та участь в експертизі нормативних актів і документів, що регламентують розвиток ринку нерухомості; вивчення та прогнозування ринку нерухомості; проведення науково-практичних семінарів, виставок з метою наукового забезпечення формування розвиненого ринку нерухомості.

· Сертифікація ріелтерських послуг.

При ПГР активно працює комітет із захисту прав споживачів ріелторських послуг. [13]

Структуру ПГР можна представити у вигляді такої схеми:

Схема 2.2.1. Структура Поволжськой гільдії ріелторів

З даної схеми видно, що президент має у підпорядкуванні двох віце - президентів. Це пов'язано з наявністю в Самарській області двох великих міст - Самара і Тольятті. У ПГР існує ряд комітетів: юридичний, який вирішує всі юридичні питання, пов'язані наприклад з укладенням угод; комітет з розвитку, який займається розвитком галузі в Самарській області; Комітет із захисту прав споживачів, яка вирішує спірні питання, займається підтримкою споживачів і комітет зі зв'язків з громадськістю (наприклад, через ЗМІ).

2.3 Оптимальна організаційна структура ріелтерської фірми

Ріелтерські компанії мають максимально просту організаційну структуру у формі головного офісу і додаткових регіональних офісів, то не несе організаційні чинники ризику і несуттєво впливає на діяльність компаній. Для ріелтерських компаній більш значущим є галузеві фактори ризику та операційні ризики.

До складу Інком-нерухомості входять 31 офіс у Москві і регіональні представництва в Красноярську, Алма-Аті, Кірові. У Пересвет-інвесту є центральний офіс у Москві і 4 відділення. [24]

Від стрункості і логічності структури залежить як швидкість, так і якість роботи організації. Якщо кожна людина в компанії знаходиться «на своєму місці» і знає свої посадові обов'язки, якщо існують правила взаємодії відділів один з одним, то діяльність компанії буде нагадувати налагоджений механізм, що працює з максимальним результатом і мінімальними витратами.

Правильна організаційна структура - один з ключових факторів успіху будь-якого бізнесу. І навпаки, відсутність чіткого розподілу зон відповідальності і конкретних функцій між співробітниками, як правило, робить безглуздими будь-які зусилля з розвитку бізнесу. [18]

Рольова логістика.

Поведінка окремих співробітників і груп в агентстві - організаційна поведінка формується багатьма сторонами організації: структурою, керівним стилем ключових менеджерів, людьми, інформацією, системою заохочення і контролю і т.д. Все це створюється керівництвом протягом часу для стимулювання та посилення навичок, підходів і поведінки необхідного компанії для успіху в своїй ринковій ніші.

З часом конкурентне середовище агентства нерухомості змінюється, потрібні нові підходи, навички і поведінку. Застаріла структура, системи, правила і практика стимулюють поведінку, яка більше не є функціональним. Організація не відповідає новим конкурентним реаліям. Формулюючи свою нову стратегію компанії необхідно перебудувати саму себе для того, щоб нові підходи та поведінки, необхідні для впровадження стратегії, заохочувалися і втілювалися в життя.

Успішне впровадження бізнес-стратегії вимагає від керівника агентства нерухомості і його команди визначити можливості для отримання конкурентної переваги на ринку і створити організацію, яка буде здатна реалізувати ці можливості. [4 c.202-204]

Організація в цілому повинна бути в змозі координувати зусилля окремих співробітників і груп у тому напрямку, який дозволить визначити потреби ринку і потім відповісти як єдине ціле. Приведення організації у відповідності зі стратегією представляється оманливо простим. Однак це завдання вимагає систематичного, об'єктивного і ретельного підходу, який можуть забезпечити досвідчені консультанти, за активної участі робочих груп клієнта і підтримки керівництва.

Цілі, які ставить перед бізнесом власник, є відправною точкою для розробки стратегії розвитку.

У стратегії вибираються види діяльності, ринки і формулюються ті ключові конкурентні переваги, за рахунок яких компанія повинна домогтися успіху. Важливо розуміти, що стратегія може бути успішно реалізована тільки тоді, коли її розуміють співробітники компанії. Описуючи стратегію в більш-менш впорядкованої формі, ми підвищуємо ймовірність її успішної реалізації.

Визначивши і формалізувати стратегію, можна перейти до створення моделі бізнес-процесів компанії. Тобто визначити ту діяльність, яку компанія повинна здійснювати для реалізації стратегії і досягнення поставлених цілей. [2 c.200]

Основне питання в організаційному проектуванні - це регламентуючі документи, функціонал і взаємодія в компанії.

Велике значення для ефективного управління має внутрішньофірмовий аналіз виробничої та фінансової діяльності підприємства. Особливо слід звернути увагу на професійні знання та кваліфікацію персоналу, його ставлення до роботи, плинність; технологічні процеси; стан маркетингу. Внутрішньофірмовий аналіз дозволить виявити сильні і слабкі сторони самої фірми. [12]

Облік планування та фінансового аналізу ріелтерської діяльності можна розглядати в двох позиціях: це власне ріелтерська діяльність, тобто діяльність з надання послуг та інвестиційна діяльність ріелтерського підприємства. Сьогодні говоримо про услугах.Ріелтерскій бізнес, як правило, вимагає не дуже великих оборотних коштів і не дуже високих інвестицій спочатку, щоб закуповувати якесь устаткування, викуповувати офіси, бо дуже часто ріелтерські підприємства орендують офісні приміщення. І нові ріелтерські підприємства зростають, як гриби. Але оборотні кошти потрібні для підтримки поточної ліквідності. Відомо, що різні бувають місяці за якістю, так слабкими з точки зору виручки є січень і травень місяці. Наприклад, в ці місяці у деяких компаній іноді виникають локальні збитки, тому оренду платити треба завжди, зарплату співробітникам треба платити завжди, незалежно від того, що там відбувається на ринку. А ось виручка надходить в різних обсягах і відповідно оборотні кошти потрібні для того, щоб підтримати поточну ліквідність бізнесу. І в цьому сенсі ріелтерську діяльність з надання послуг можна розглядати як діяльність процессную, тобто регулярний бізнес з тимчасовими етапами.

Кожен директор агентства нерухомості розуміє, що потрібні обов'язкові фінансові резерви для постійних витрат майбутнього періоду, але не завжди їх має, чим гальмує розвиток своєї компанії. [13 c.15]

Крім доходів від послуг, величини змінної, ріелторське підприємство має обов'язкові витрати, причому постійні, такі як: сплата податків, оренда офісу, експлуатаційні витрати з утримання офісу, послуги зв'язку, витрати на виробничі потреби (канцтовари, господарські потреби, обслуговування оргтехніки), транспортні витрати, поточна реклама та рекламна продукція, соціальний пакет (дні народження, матеріальна допомога, оплата відпускних), обов'язкова заробітна плата.

2.4 Група компаній «Спектр нерухомості»: діяльність і структура

Група компаній «Спектр нерухомості» є лідером будівельного сектора р Самари і являє собою компанію повного інвестиційно - будівельного циклу. Виробничий цикл здійснюється на 4-х будівельних майданчиках у м Самарі і 2-х виробничих базах у м Самарі (цех металоконструкцій, ремонтне підрозділ, гараж і т.д.), м Бугуруслан (цех віконних конструкцій).

З 1996 року агентство є членом некомерційних партнерств "Російська Гільдія Ріелторів" і "Поволжская Гільдія Ріелторів".

Компанія володіє високим рівнем механізації. Власне кранове господарство - 10 одиниць (включаючи крани для висотного будівництва - до 75м), бетононасоси, стріли для подачі бетону (на висоту до 100м), опалубки, бетоновози-міксери на базі а \ м Камаз, навантажувачі і т.д., все необхідне для ведення будівництва за сучасними монолітно-каркасних технологіях.

Кількість працюючих на сьогоднішній день досягає 500 чоловік (15% від работающіх- ІТП, решта представників робочих спеціальностей: механізатори, водії, слюсарі, столяра, бетонщики, муляри, стропольщики і т.д.).

Обсяг будівництва знаходиться в роботі -превишает 150000 кв. м. (10 житлових будинків (ет- до 25 поверхів), будівля лікарні, 2 офісних будівлі).

Обсяг введеного житла в 2008 г досягає 60 000 кв. м. (5 житлових будинків, будівлю лікарні, 1 офісна будівля) (20% від введеного в м Самарі в 2008 г.).

Обсяг внутрішнього валового продукту виробленого компанією в рік перевищує Один мільярд рублів (до 100 000 000 рублів на місяць).

Компанія є учасником Національного Проекту «Доступне житло громадянам Росії» неодноразово нагороджувалася грамотами на різних рівнях, включаючи федеральний. Компанія бере участь у програмах «забезпечення житлом военнослужущіх», «Співробітників МНС», підписані держ. контракти щодо забезпечення житлом співробітників правоохоронних органів і органів юстиції, дітей-сиріт, відселення старого житла і ще низки соціально важливих програм.

Структура «Спектра нерухомості». Завдання підрозділів. У 2000 році відбулася реорганізація внутрішньої структури «Спектр нерухомості». Сьогодні - це група компаній, до складу якої входить кілька юридичних осіб:

· Будівельна компанія

· Інвестиційна група

· Ріелтерські агентство.

Для реалізації поставлених перед ними завдань створені й успішно функціонують:

· Правовий департамент

· Фінансовий департамент

· Аналітичний департамент

· Департамент маркетингу і реклами

· Прес-служба

· PR-служба.

Перевага саме такої структури при роботі на первинному ринку полягає в тому, що всі підрозділи, що не дублюючи дій один одного, повною мірою реалізують закладені в них можливості: інвестиційна група, яка співпрацює з провідними забудовниками, банками та фінансовими інститутами Самари, розробляє технології залучення інвестицій в будівництво, викуповує права на споруджувані в будинку квартири; ріелтерські агентство здійснює їх продаж дрібним інвесторам; аналітичний департамент проводить постійний моніторинг цін на ринку нерухомості, складає прогнози зміни цих цін, що дозволяє давати компетентні консультації замовникам і колегам, планувати діяльність всієї структури в цілому; інші служби протягом усього періоду будівництва будинку виконують фінансову, юридичну та інформаційну підтримку. Наприклад, прес-служба і PR - служба працюють над підготовкою матеріалів для друку у ЗМІ міста та над просуванням споруджуваних об'єктів. [14]

Треба сказати, «Спектр нерухомості» традиційно займає активну позицію у формуванні механізмів розвитку ринку нерухомості в регіоні, тому основними завданнями прес-служби є: правильна орієнтація населення на ринку нерухомості, поліпшення іміджу ріелтерських організацій, захист громадян від потенційного ризику, який завжди присутній на цьому ринку. Просвітницька діяльність «Спектра нерухомості», якою компанія займається через ЗМІ, тісно переплітається з участю в громадському житті міста. «Спектр нерухомості» бере активну участь у підготовці та проведенні культурних свят і заходів, що проводяться адміністрацією міста та області, а також ГИБДД (підтримка конкурсу «Безпечне колесо»), надає допомогу різним суспільним і культурним організаціям (є генеральним спонсором театру «Камерна сцена» ), здійснює постійну підтримку ДЮСШ № 8. [14]

2.5 Стилі управління ріелтерських фірм. Стиль управління «Олександр нерухомість»

До досягнення зазначеної мети веде і високу якість послуг, і забезпечення сприятливих умов роботи для співробітників, і, нарешті, досягнення такого рівня рентабельності, який дозволяє не тільки підтримувати існуючий рівень організації, а й здійснювати

розвиток останньої.

Структура організації визначається тією стратегією досягнення ефективності, яку обрало керівництво. Ця стратегія в першу чергу, заснована на стилі керівництва, прийнятому в організації та цільової аудиторії, на яку розраховані її послуги.

Стилі управління організацією та Агентство недвіжімості.Разумеется, основа будь-якої організації, в тому числі і Агентства нерухомості, це люди. Від того, який стиль управління використовується керівним складом (менеджери, начальники департаментів, директори) у величезній мірі залежить структура організації. Існує кілька стилів управління персоналом. [18c.12]

Основні з них: авторитарний, демократичний, попустітельскій.

· Авторитарний стиль управління.

Авторитарний стиль управління передбачає жорстке детерминирование всіх управлінських і технологічних процесів. Як правило, керівництво не надто зацікавлена ??у професійному зростанні співробітника. Дійсно, чим вище його кваліфікація, тим більше у нього «претензій» і тим складніше спілкуватися з ним «в наказовому порядку». Людина в подібній організації відчуває себе лише «гвинтиком», який завжди можуть викинути, якщо вважатимуть, що він відслужив свій термін.

Якщо мова йде про Агентство нерухомості, то авторитарний стиль може проявляється через штучне нав'язування «однакових правил для всіх». Структура «авторитарного» Агентства зазвичай надлишкова, адже тотальний контроль вимагає підтримки на рівні забезпечують служб і підрозділів.

· Демократичний стиль управління.

Демократичний стиль управління передбачає наявність інваріантних підходів і методів вирішення різних завдань. Людина в організації, яка сповідує подібний підхід, відчуває свою цінність для організації. Як правило, керівництво зацікавлене в професійному зростанні співробітника і всіляко його підтримує через навчальні та тренінгові програми.

Для Агентства нерухомості з демократичним стилем управління характерні: індивідуальний підхід до співробітників, надання множинних засобів підтримки професійної діяльності (організаційні ресурси, призначені для отримання інформації, юридична підтримка та ін.). На відміну від Агентства з авторитарним стилем управління, співробітникові не нав'язується той чи інший шлях вирішення поставленого перед ним завдання. Він може сам вибрати той шлях, який з його точки зору оптимальний, і слідувати йому, несучи свою міру відповідальності. (Зазначимо, що саме «міра відповідальності» відрізняє демократичний стиль управління від «попустітельского», при якому справи компанії пущені на самоплив.)

· Попустительский стиль управління.

Стиль потурання управління може бути названий «стилем управління» лише умовно. Справи компанії пущені на самоплив. Завдання і цілі структуровані слабо. Співробітники надані самі собі. Іншими словами, попустітельскій стиль характеризується наданням свободи дій без достатньої забезпечує підтримки та управлінського впливу.

Агентство нерухомості з попустітельскі стилем управління - це фірма, у якої немає довгострокових перспектив на ринку. Мало того, що працювати в подібному агентстві не надто комфортно (інформація не надається, забезпечують підрозділів немає), але ще й досить небезпечно. Справа в тому, що у разі виникнення позаштатних ситуацій при проведенні угоди, з великою часткою ймовірності вся відповідальність за вирішення ситуації ляже на Агента (або Менеджера), а фірма піде від відповідальності.

Стиль управління ТОВ «Олександр-Нерухомість».

Компанія «Олександр-Нерухомість» використовує демократичний стиль управління. «Олександр-Нерухомість» надає безліч можливостей своїм співробітникам і припускає, що залежно від кваліфікації та уподобань будуть обрані ті чи інші з них. Компанія розділяє міру відповідальності зі своїми співробітниками. Це означає, що виконавець несе відповідальність тільки за той обсяг роботи, який обумовлений в двосторонньому договорі між ним і компанією. У спірних питаннях (наприклад, коли клієнт відмовився від угоди, а компанія вклала власні кошти), ТОВ «Олександр-Нерухомість» розділяє відповідальність з агентом в рівних частках, причому погашення заборгованості агента може бути частково або повністю здійснено з найближчою угоди, проведеної даними агентом .

ТОВ "Олександр-Нерухомість" надає своїм співробітникам і їх клієнтам послуги Ескро-служби, служби оформлення документів та реєстрації. Кожна з цих служб надає послуги на високому професійному рівні. Однак, "Олександр-Нерухомість" не пов'язує своїх співробітників і клієнтів зобов'язаннями безальтернативного використання цих послуг при проведенні операції. Є необхідність і бажання - використовуйте досвід і знання професіоналів, є можливість використовувати власні знання - ніхто не обмежить вашу ініціативу на шкоду вашим інтересам. [14 c.6]

Таким чином структура компанії сильно залежить від того стилю управління, який в ній прийнятий.

Інший найважливіший фактор - спектр послуг, який надає компанія і та ринкова ніша, яку вона хотіла б зайняти.

ріелтерські агентство послуга

2.6 Структура та послуги ріелтерської фірми «Олександр-Нерухомість»

Ринок нерухомості можна розділити за наступними категоріями: «Пайова будівництво» або «Первинне житло», «Вторинне житло», «Комерційна нерухомість», «Заміська нерухомість», «Оренда житлової нерухомості». [25]

У структурі універсального Агентства нерухомості повинна простежуватися спеціалізація за обраними сегментами ринку. Зовсім не обов'язково, щоб компанія охоплювала всі сегменти (все залежить від обраної стратегії, управлінських і фінансових ресурсів компанії - є успішні компанії, що спеціалізуються тільки на якомусь одному сегменті.), Але абсолютно необхідно, щоб по кожному з обраних сегментів працювали виділені, спеціалізовані відділи.

Еклектика на сьогоднішній день принесе мало користі - занадто динамічний, занадто непередбачуваний ринок нерухомості. Для того щоб домогтися успіху, потрібно командна робота. Час одинаків, на жаль, минув. Моніторинг законодавства, взаємодія з державними структурами, регулярне проведення маркетингових акцій, робота з персоналом - все це вимагає роботи цілих відділів, або, принаймні - окремих фахівців.

ТОВ «Олександр-Нерухомість» позиціонується на ринку, як універсальна компанія. Вона надає повний спектр послуг, причому працює з об'єктами різних цінових категорій - від недорогих об'єктів до ексклюзивної і дорогої нерухомості. Компанія на сьогоднішній день охоплює практично всі сегменти ринку і має спеціалізовані відділи і департаменти.

"Департамент міської нерухомості", "Департамент заміської нерухомості", "Відділ пайового будівництва", "Відділ комерційної нерухомості", секція «Оренди нерухомості» - такий перелік підрозділів компанії, що мають безпосереднє відношення до клієнтів.

Всі департаменти очолюються директорами департаментів та розбиті на менеджерські групи. Група очолюється одним або двома менеджерами, які здійснюють керівництво роботою агентів. Зазвичай, група включає в себе близько 20 агентів, хоча є відхилення, як у більшу, так і в меншу сторону.

Відділи очолюються начальниками відділів. У складі відділів працюють команди фахівців, що мають статус менеджерів.

В рамках кожного з підрозділів реалізовані навчальні програми, спрямовані на розвиток професіоналізму співробітників.

«Щоб Забезпечити» підрозділи Агентства нерухомості.

У структуру Агентства нерухомості повинні обов'язково входити підрозділи, що забезпечують допомогу в проведенні угод, або забезпечують "зовнішні" потреби компанії (бухгалтерія, топ-менеджмент, служба безпеки). Такими підрозділами можуть бути: "Ескро-служба", "Технічна служба", що займається підтримкою оргтехніки та комп'ютерів, "Юридична служба", "Служба роботи з персоналом", "Служба формування реклами та обробки інформації".

Дуже важливо знайти оптимальну структуру підтримують підрозділів. Інакше вони будуть працювати самі на себе, споживаючи левову частку ресурсів компанії.

У ТОВ «Олександр-Нерухомість» до забезпечує підрозділів відносяться: «Інформаційна служба», «Ескро-служба», «Служба оформлення документів», призначена для реєстрації документів по заміській нерухомості в різних державних органах та «Рекламна служба».

Юридична підтримка в ТОВ «Олександр-Нерухомість» розподіляється між штатним юристом компанії і зовнішньої, по відношенню до компанії, юридичною фірмою.

Робота з персоналом забезпечується менеджером з персоналу. У його обов'язки входить розробка і впровадження освітніх та тренінгових програм, підбір висококваліфікованих кадрів та взаємодія з лінійними менеджерами з питань залучення та навчання кадрів.

Особливу увагу компанія приділяє роботі з інформацією та інформаційним технологіям. Всі технічне забезпечення компанії лежить на "Інформаційній службі". Прийом та реєстрація дзвінків від потенційних клієнтів, розробка програмного забезпечення, підтримка та розвиток корпоративного сайту, забезпечення виконання друкарських робіт за замовленням менеджера або агента - ось далеко не повний перелік функцій даної служби.

"Ескро-служба" координує фінансові транзакції по взаєморозрахунках. Вона тісно пов'язана з «основними» підрозділами через спеціалізоване програмне забезпечення, що дозволяє лінійним менеджерам фіксувати стадії проходження угоди і аналізувати результат.

Необхідно відзначити, що компанія не нав'язує, а пропонує ті чи інші послуги своїм співробітникам. Наприклад, менеджер може залучати для набору персоналу та проведення навчання менеджера з персоналу, а може реалізовувати ці програми сам (зрозуміло, якщо покаже компетентність в даних питаннях). Залучення юриста до угоди також не є обов'язковим. Якщо агент здатний вирішити ті чи інші питання самостійно, то йому надається дане право (за умови проходження відповідної міні-атестації у своїй групі).

Позначений підхід дозволяє домогтися оптимальної, саморозвивається структури і мінімізувати витрати на утримання забезпечують підрозділів.

Філіальна система.

Одним з непрямих критеріїв надійності агентства є наявність у нього філіальної мережі. Справа в тому, що організація філій - підприємство досить дороге і тільки компанія, що має цілком стійке фінансове становище і налагоджену управлінську модель, підкріплену достатніми управлінськими ресурсами, може собі це дозволити. Іншими словами, в тому випадку, коли компанія організовує філіальну мережу, вона планує довго залишатися на ринку і здатна забезпечити роботу філій по стандартам "головного" офісу. (Обмовимося, що відсутність філіальної мережі зовсім не є критерієм нестійкості компанії і може відображати політику компанії, а не її фінансове становище.)

Висновок:

Можна сказати, що обидва агентства досить добре організовані і структуровані. Але є достатні відмінності в їх структурі. Наприклад, Спектр Нерухомості являє собою потужну компанію, з якою важко конкурувати, до неї входить не тільки ріелтерські агентство, а й інші підрозділи як будівельна компанія і інвестиційна група. Але судячи, бо це компанія існує досить довше, ніж Олександр Нерухомість, пояснює закономірність її великий розвиненості. Хоча не можна сказати, що Олександр Нерухомість не має такої ж перспективи, так як Спектр Нерухомості почав також, просто з ріелтерського агентства.

Висновок

Для найбільш ефективного функціонування ріелтерської фірми необхідно скласти оптимальну організаційну структуру компанії, вибрати найбільш підходящий стиль для вашої компанії, надавати якомога більший спектр послуг, тоді така фірма буде близька до успіху.

Ще одним з дієвих засобів досягнення успіху - є чітке дотримання ріелтерськими компаніями норм цивільного і податкового законодавства, а також правил ведення бухгалтерського обліку.

Необхідно також розуміти, що в нашій країні, ринок має зовсім іншу структуру, ніж в інших країнах і, в принципі, існування великої ріелтерської фірми, яка займалася б тільки тим, що надавала посередницькі послуги з купівлі-продажу, неможливо. Для успішного розвитку і отримання великого прибутку ріелтерські фірми повинні й іншими способами брати участь у цивільному обороті нерухомого майна. Тому вони інвестують в будівництво житлового фонду і можуть за договорами поступки прав вимоги продавати ще не завершені будівництвом об'єкти нерухомого майна. Ріелтори самі можуть купувати нерухоме майно (житловий фонд) для подальшої здачі його в найм. Ріелтори в нашій країні роблять не тільки послуги посередника з купівлі-продажу, а й по найму житлового приміщення.

Зрозуміло, основа будь-якої організації, в тому числі і агентства нерухомості, це люди. Від того, який стиль управління використовується керівним складом (менеджери, начальники департаментів, директори) у величезній мірі залежить структура організації.

Найбільш відповідний стиль управління ріелтерської компанії - демократичний.

У структурі універсального агентства нерухомості повинна простежуватися спеціалізація за обраними сегментами ринку. Зовсім не обов'язково, щоб компанія охоплювала всі сегменти (все залежить від обраної стратегії, управлінських і фінансових ресурсів компанії - є успішні компанії, що спеціалізуються тільки на якомусь одному сегменті.), Але абсолютно необхідно, щоб по кожному з обраних сегментів працювали виділені, спеціалізовані відділи.

Що стосується співробітників, то ріелтор повинен бути комунікабельним, витриманим і розуміючою людиною. Крім того, його робота пов'язана з оформленням документів, ріелтор супроводжує угоду до її закінчення, т. Е. Реєстрації угоди в регпалате. А значить ріелтор, повинен мати здатність до аналітичного мислення, уважністю, чіткістю, бажано мати вищу освіту.

Останнім часом на ринку нерухомості з'явилася величезна кількість фірм, що займаються ріелтерської діяльністю. Така жорстка і «тісний» конкуренція - один з безлічі факторів, що визначають і ситуацію, і якість послуг на ріелтерському ринку. «Тіснота» залишає місце тільки для тих, хто працює чесно, сумлінно і високопрофесійно.

Таким чином, в моєї курсової, я розглянула організаційну структуру і організацію виробництва ріелтерської фірми. Цілі і завдання курсової роботи - досягнуті.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

1. Васін В.М. Комерційні угоди. - М .: Инфра-М, 2005. - 352с.

2. Калачова С.А. «Довідник ріелтора», М., 2002

3. Козир О.М. Нерухомість в Росії / Под ред. А.К. Маковського. М., 2004 С. 280.

4. Котин В.Н. «Угоди у підприємницькій діяльності». - М .: Економіка, 2006. - 296с.

5. Куликов А.А. «Новий довідник ріелтора» М., 2003. С. 19.

6. Пугинский Б. І. Комерційне право Росії. - М .: Юрайт, 2005. - 512с.

7. В.В. Ткаченко, В.А. Зімін Угоди з нерухомістю. Посібник для ріелтора.

8. Світ Ю. П. Комерційне право - М .: Юрайт, 2004. - 493с.

9. Строгов Н.П. Основи комерційної діяльності. - Самара .: Юнтіл, 2004. - 318с.

10. Синецкий Н.Б. Основи комерційної діяльності. - М .: БЕК, 2005. - 458с.

11. Парусова Г. В. Секрети ріелторського майстерності ". - М., 2006. - 325с.

Журнали

12. «Довідник підприємця» // Збірник нормативних документів з коментарями, М., 2000

13. Д. Богданчиков «Компанії освоюють регіональні ринки комерційної нерухомості» // Діловий квартал.-2007.-№19 (30) листопад. - С.15-18.

14. К.Ковалев «Процес пішов, інші підтягнуться» // Rent & Sale. Оренда і продаж. Комерційна нерухомість. -2007.-№4 листопад. - С.6-9.

15. Лаврухин О. «Ринок нерухомості» // Бізнес, 2001; №11

16. Піскунова М.Г. «Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання »// Економічний часопис - 2001-№6. С.53-57.

17. П.Карпенко «Насправді» // дело.-2007.- №15 (678). - С.25-27.

18. Е.Ціліна «У пошуках шляхів розвитку» // Новини ринку недвіжімості.-2007.-№35 (534) .- с.12.

19. «Операції з нерухомістю» // Ріелтор, 2008; №20

20. Суханов Є. «Операції з нерухомістю» // Економіка і життя, 2004; №21

21. http://www.cityhotel.ru/ru/main/messagepage/1076/ - Компанія Сіті Готель «Огляд ринку нерухомості м»

22. http://www.natel-an.ru/index.php?newsid=23&news_page=2 - Правові основи ріелтерської діяльності.

23. http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6686/item6692.html

24. http://realtymen.mindmix.ru/170-983-optimal-naja-struktura-rijeltorskoi-kompanii.zhtml - оптимальна структура ріелтерської компанії

25. http://realtymen.mindmix.ru/206-242-organizacionnaja-struktura-rijeltorskoi-kompanii.zhtml - організаційна структура ріелтерської компанії

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка