трусики женские украина

На головну

 Іпотечне кредитування в Росії: минуле і сьогодення - Банківська справа

МІЖНАРОДНИЙ БАНКІВСЬКИЙ ІНСТИТУТ

КАФЕДРА БАНКІВСЬКОЇ СПРАВИ

Курсова робота

на тему

Іпотечне кредитування в Росії: минуле і сьогодення

Виконав студент 4 курсу,

групи 171:

Сергій Григор'єв

Науковий керівник:

Д. е. н. професор Попова О.М.

Санкт-Петербург 2010р

Зміст

Введення

1. Становлення іпотечного кредитування в Росії

1.1 Історичний аспект розвитку іпотечного кредитування

1.2 Іпотека в Росії в 90-і роки XX століття

2. Іпотечне кредитування сьогодні

2.1 Що таке "Іпотека" в наш час

2.2 Іпотечне кредитування в період кризи 2008 - 2010рр.

2.3 Проблеми іпотечного кредитування в Росії

2.4 Причини перешкоджають розвитку іпотечного кредитування

Висновок

Список літератури

Додаток

Введення

Розвиток ринкових відносин в Росії в останні роки призвело до звернення до тих правових інститутів, які забезпечують їх функціонування. Одним з таких інститутів є іпотека.

Інтерес до цієї проблеми обумовлений як відносною новизною інституту іпотеки для правовідносин, що виникають в Росії у сфері підприємництва, так і численними, але поки ще не дозволеними питаннями, теоретичними і практичними труднощами, які виникають при реалізації прав, що випливають із застави.

Інститут іпотеки - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права, починаючи з часів Стародавньої Греції та Стародавнього Риму. Особливо ж роль іпотеки зростає тоді, коли стан економіки є незадовільним. У цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система може допомогти стабілізувати становище. Іпотека, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого боку допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми, насамперед у забезпечення населення житлом, у прискоренні приватизації та підвищення ефективності підприємств.

Тому активне використання іпотеки обіцяє велику кількість вигод. Однак при становленні іпотечної системи виникає не менша кількість проблем. Необхідними передумовами для успішного розвитку та застосування іпотеки є функціонально придатні нотаріальна та судова системи, реєстр державної реєстрації об'єктів нерухомості та угод з ними. І, крім цього, слід говорити про рішення теоретичних проблем заставного права. Так як, не вирішивши цих проблем, неможливо повністю охарактеризувати інститут іпотеки. Тому, при висвітленні проблем іпотеки та її оформлення необхідно підійти до цього питання комплексно, досліджуючи як теоретичні, так і практичні питання заставного права. Важливе значення також слід приділити історичного аспекту цієї проблеми. Особливо акцентувати увагу необхідно на проблемах іпотечного кредитування в Російській Федерації. Цікавий також питання про розвиток іпотечного кредитування в нашій країні і про причини, що гальмують цей процес. За межами даного дослідження залишаться питання щодо іпотечного кредитування інших країн, оскільки вимагають окремого глибокого розгляду.

У цій дослідній роботі будуть розглянуті та проаналізовані роботи російських економістів і публікації різних соціальних та економічних журналів і публікацій. Метою роботи є дослідження іпотечного ринку кредитування Росії, як в минулі роки, так і в другому тисячолітті. Предмет нашої роботи це іпотечне кредитування, його історія, розвиток і статистичні дані. Як завдання в нашій роботі ми поставили питання про те, що ж потрібно для вдосконалення державної підтримки іпотечного кредитування в сучасній Росії. На основі наших досліджень, поставленої мети, предмета дослідження і завдань, і буде сформована дана робота.

1. Становлення іпотечного кредитування в Росії 1.1 Історичний аспект розвитку іпотечного кредитування

У римському праві іпотека нерухомого майна носила речовий характер. Її призначенням було заміщення суб'єктивного права кредитора вимагати від боржника виконання його юридичних обов'язків правом на чужу річ, що, на думку Д.І. Мейера, дає найкраще забезпечення зобов'язанням (3, 223). В якості предметів застави римське право розглядало речі як існуючі, так і майбутні, майно в цілому (генеральна іпотека), товари в обороті, права вимоги. При цьому речі мали бути відокремленими, самостійними і не вилученими з обороту.

Що стосується правової моделі заставних відносин, в римському приватному праві можна виділити три основні його різновиди.

В якості найдавнішої форми застави дослідниками виділяються фідуціарні угоди (від слова "fides" - довіра), суть яких полягала у передачі боржником по манципации (реальна передача речі шляхом обміну її на ціну перед п'ятьма свідками за сприяння вагаря) предмета застави у власність кредитора з укладенням додаткової угоди, що передбачає повернення речі у разі своєчасного повернення боргу. У разі ж невиконання зобов'язання річ залишалася у заставодержателя (4, 213). На думку І.А. Покровського, дані відносини по своїй суті не були заставними, а представляли собою продаж речі з правом її зворотного викупу.

Особливість фідуціарних угод полягала в тому, що у кредитора, як вже зазначалося вище, виникало право власності на закладену річ, він міг передати її третім особам. Гарантією ж її повернення була римська чесність, що, на думку багатьох дослідників, було недостатньою гарантією повернення предмета застави (5, 339).

Основними ж недоліками фідуциі були невідповідність звертатися у власність забезпечення порівняно із зобов'язанням, а також виключення предмета застави з цивільного обороту, а отже, і втрата можливості його використання з метою отримання прибутку і якнайшвидшого погашення боргу.

Другим видом заставного забезпечення зобов'язань був pignus. Даний вид застави відрізнявся від фідуциі тим, що річ передавалася кредитору не в власність, а у володіння. Спочатку заставодавець не мав права користуватися заставленим майном, проте згодом йому було надано право оренди предмета застави. Різновидом пігнуса була антіхреза: за даним договором боржник віддавав землю у володіння і користування кредитору, з тим, щоб доходи з неї йшли на покриття відсотків по боргу. Pignus мав подібні з fiducia недоліки.

Закономірним кроком стала поява нової форми застави - іпотеки (hipotheka), яка полягала і забезпеченні зобов'язання шляхом застави майна без передачі його кредитору (6,11). Таким чином, боржник мав можливість заробити необхідні кошти для повернення боргу, використовуючи свою власність. Особливістю римського приватного права було широке розповсюдження так званої генеральної іпотеки, обтяжують чинності закону все майно особи в забезпечення привілейованих вимог, наприклад про сплату податків.

Інститут звернення стягнення на заставлене майно у разі невиконання зобов'язання розвивався в римському праві від звернення речі у власність кредитора до її реалізації на публічних торгах. При цьому в ранні періоди існувала можливість залишення предмета застави за кредитором за його клопотанням, який направляється до канцелярії імператора, проте в 326 р н.е. вона була скасована. Реалізація закладеної речі здійснювалася після триразового попередження боржника на публічних торгах. Із сум, отриманих на торгах, задовольнялися вимоги кредитора за основним зобов'язанням, вимоги про відшкодування витрат на закладену річ, процесуальні витрати і деякі інші. У разі нестачі коштів, виручених від продажу, стягнення зверталося на інше майно боржника, а при їх надлишку залишок грошових коштів повертався боржнику. При цьому кредитор був не вправі набувати заставлене майно самостійно або через третіх осіб. Єдиним винятком з цього правила був той випадок, коли сума, запропонована на торгах, була менше забезпеченого заставою вимоги. У даній ситуації кредитор міг залишити дану річ за собою без права з його боку вимагати відсутньої суми з залишився майна боржника (12, 37).

Разом з тим правовому регулюванню заставних відносин в Стародавньому Римі був притаманний ряд недоліків. По-перше, була відсутня система державної реєстрації заставленого майна, що нерідко призводило до порушення прав кредиторів при неодноразовому заставі однієї речі. По-друге, майно боржника обтяжувати безліччю генеральних іпотек в силу закону. По-третє, в римському праві панував принцип акцессорности застави, через що стала неможливою організація вторинного ринку заставних.

Вищевказані положення римського заставного права вплинули на систему правового регулювання зазначених відносин в дореволюційній Росії. Разом з тим воно мало і свої специфічні риси.

Однією з основних таких особливостей був заборона застави землі та нерухомого майна в деяких історичних періодах. Так, наприклад, Указом Петра був заборонений заставу нерухомості, Закон від 1893 закріплював заборону на передачу в заставу приватним особам і приватним установам селянських надільних земель.

Наступною особливістю російського права є визнання предметом застави особи боржника, так зване "закладнічество" або "закупничество". На відміну від римського приватного права, за яким була можливість передати в забезпечення зобов'язання людини - раба, який не є суб'єктом права, на Русі був можливий заставу самого себе і своїх родичів. Дані відносини були вельми поширені і проіснували до XIX в.

Разом з тим закладнічество не було єдиною формою застави на Русі. Аналізуючи норми давньоруського права, можна прийти до висновку, що в нашій країні первинною формою був заставу без передачі кредитору речових прав, що знижувало цінність зазначеного способу забезпечення зобов'язань, так як боржник міг фактично безконтрольно відчужувати майно.

На зміну вищезгаданої формі застави прийшов заклад з передачею прав володіння і користування. Проте вона також була позбавлена ??недоліків. Якщо в першому випадку перекіс сукупності прав і обов'язків у правовідносинах існував на користь боржника, то в другому перевагою користувався кредитор. У свою чергу, боржник, позбавлений прав на своє майно, практично не мав можливості своєчасно виплатити борг. Фактично заставу перетворився на форму відчуження майна, вигідну кредитору.

Компроміс між інтересами боржника і кредитора був закріплений в Соборному укладенні 1649 р Відповідно до них предмет застави залишався у володінні боржника, кредитор ж у разі невиконання основного зобов'язання в безумовному порядку набував право власності на заставлене майно. Така правова конструкція більшою мірою відповідала сформованим економічним відносинам. Проте звернення на закладене майно відбувалося без урахування його вартості, що, як уже було згадано при дослідженні римського приватного права, неадекватно відображало природу заставних відносин.

Дане протиріччя було успішно дозволено тільки в XIX в. Банкрутському статутом 1800 та Цивільним укладенням. Цими нормативними правовими актами було остаточно скасовано звернення предмета застави у власність заставодержателя, введена обов'язкова продаж зазначеного майна з публічних торгів, вводилася необхідність вчинення нотаріусом акта посвідчення договору іпотеки.

Слід зазначити, що в Росії до революції була створена досить вдала система іпотечних кредитних організацій. Вперше вони з'явилися ще в 1754 р Однак найбільш бурхливо іпотечне кредитування в Росії почало розвиватися після реформи кредитної системи 1859, а також селянської і земельної реформи 1861 р

Відповідно до прийнятих в 1859 р рішеннями замість ліквідованих державних кредитних організацій засновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитні установи.

Основними гравцями на ринку довгострокового земельного кредитування були державні організації: Державний селянський поземельний банк і Державний дворянський земельний банк.

Так, на Державний селянський поземельний банк, заснований в 1882 р, було покладено завдання надавати позички селянам грошима для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики на купівлю земель або на погашення боргів, пов'язаних з придбанням земельних ділянок. Кредит в даному банку могли отримати як індивідуальні, так і колективні суб'єкти (сільські товариства або товариства). При цьому термін погашення позик не міг перевищувати 35 років.

Державний дворянський земельний банк підтримував землеволодіння потомствених дворян шляхом видачі іпотечних позик строком від 11 до 66,5 року у розмірі до 100% оціночної вартості застави (13, 32).

Крім державних кредитних установ, в той час існувало також 10 приватних іпотечних банків, які здійснювали свою діяльність на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізуються на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно йшло з публічних торгів.

Крім вищезазначених великих кредитних установ у Росії на той момент існували також ощадні та кредитні товариства, сільські, волосні і станичні громадські позиково-ощадні каси і земські каси, яким держава надавала величезну допомогу. Знову відкриваються кредитні інститути могли утворювати початковий капітал з позикових коштів, які вони потім погашали за рахунок своїх прибутків, причому в більшості випадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.

В фінансове звернення широко залучалися іпотечні цінні папери: заставні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського і міського господарства.

У XIX ст. остаточно утвердилася конструкція застави, при якій кредитору не буде переходити титул власника на предмет застави ні відразу після оформлення заставних правовідносин, ні в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Як вже зазначалося вище, у разі невиконання зобов'язання боржником предмет застави підлягав обов'язковій реалізації на публічних торгах, а кредитор мав право на задоволення своїх вимог з вартості проданого майна. Що стосується визначення предмета іпотеки, для російського приватного права були характерні певні особливості.

У заставу нерухомість могла надаватися виключно власником. При цьому предметом іпотеки могло бути тільки вільний від інших обтяжень майно. Це, в свою чергу, означало прямий відносно наступного застави майна, а також заставу нерухомості або землі кільком особам одночасно.

іпотечне кредитування житлове росія

У російському законодавстві того часу виділялися три групи суб'єктів договору іпотеки: держава, приватні особи і кредитні установи. Договір іпотеки полягав у формі заставної фортеці, яка повинна була бути засвідчена старшим нотаріусом у присутності сторін договору. Невиконання такого порядку здійснення угоди призводило до її недійсності (13, 31). Таким чином, до початку XX в. в Російській імперії сформувалася досить опрацьована система правового регулювання іпотеки недвіжімості.1.2 Іпотека в Росії в 90-і роки XX століття

Розвиток системи іпотечного кредитування тривало до жовтня 1917 року. Конфіскація поміщицької землі та скасування приватної власності на землю, здійснені радянською владою, підірвали саму основу існування іпотечних банків. У грудні 1918 року був прийнятий декрет Раднаркому про ліквідацію основних іпотечних банків - Дворянського і Крестьянского.24 грудня 1918 декретом Раднаркому були ліквідовані приватні земельні банки.

Питання про відродження іпотеки поставив прийнятий 24 грудня 1990 закон "Про власність". Пізніше було закладено фундамент для розвитку законодавчої бази іпотеки: закони про заставу від 29 травня 1991 року і "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 року, де була передбачена іпотека, і "Основні положення про заставу нерухомого майна - іпотеку" від 29 грудня 1993 року. Знайшли відображення ці питання і в "Цивільному кодексі РФ" (ст.339, 340).

Незважаючи на відсутність повноцінної нормативної бази іпотечного кредитування, в 90-і роки успішно пробували свої сили в цій сфері, як столичні так і провінційні банки. Кількість банків, що пропонують такий ряд послуг, неухильно - ріс: тільки до кінця 1994 року їх було понад 20. Піонером іпотечного справи є Іпотечний акціонерний банк (ІАБ).

Розвиток іпотеки в чому залежало від гарантій прав власності, які повинні бути забезпечені ефективною системою реєстрації цих прав. Іпотечним банкам потрібна пільгова податкова політика, так як це банки особливого роду. В умовах нашої країни необхідно регламентувати їх роботу (14, 16).

Державний бюджет завжди був основним джерелом фінансування житлового будівництва, доповнюються лише незначними вкладеннями з боку підприємств, що виразилося в практичній відсутності в Росії, на початку економічних реформ, механізмів самостійного участі населення у вирішенні житлових проблем. Кредитування здійснювалося тільки в сфері будівництва нового житла індивідуальними забудовниками або житловими кооперативами, але не при покупці готового житла.

У період 1991-1999 рр. у сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Кардинальним чином змінилася структура введення в дію житлових будинків за типами забудовників, значно збільшилася частка приватного сектора, у той час як держава перестала грати роль основного учасника на даному ринку.

Важливі зміни відбулися і в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Частка бюджетних коштів, що складала до початку реформ 80%, скоротилася приблизно до 26%, тобто в 3,1 рази, у тому числі частка федерального бюджету - до 15%.

Аналогічні процеси торкнулися будівництва житла, що фінансується за рахунок коштів підприємств та організацій (скорочення в 2 рази), і тільки частка житла, що зводиться за рахунок забудовників, збільшилася приблизно в 2 рази за період з 1991 по 1998 рр. і досягла 39,4% від загального показника річного обсягу введення площ житла.

Скорочення бюджетних асигнувань призвело до різкого зниження кількості безкоштовного житла, що надається черговикам на поліпшення житлових умов. Розміри наданого безкоштовного соціального житла скоротилося з 1990 по 1997 рр. в 3,1 рази. Безкоштовне житло доступно приблизно 400 тисяч сімей в рік, тоді як число громадян, які мають зареєстроване право на таке житло, становить 6,3 млн. Сімей.

В результаті різкого скорочення фінансування житла з боку держави, низького платоспроможного попиту на житло з боку населення, а також у відсутності кредитних механізмів будівництва та придбання житла різко скоротилися обсяги житлового будівництва. Обсяги введення в експлуатацію нового житла зменшилися з 61,7 млн. Кв. метрів у 1990 році до 30,7 млн. кв. метрів у 1998 році. Скорочення обсягів введення житла в експлуатацію призвело до помітного погіршення становища в будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств (21). Ринок житла виявився не забезпечений відповідними кредитно-фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможний попит населення і зробили б можливим придбання житла населенням в масовому порядку. Якщо раніше практично єдиною можливістю поліпшити умови було отримання державного житла, то сьогодні ця проблема в основному вирішується населенням через придбання або будівництво житла за рахунок власних заощаджень без кредитів і розстрочок. Обмеженість бюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житлових проблем окремих груп населення. Основна ж частина населення виявилася не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень і можливості їх накопичення.

Проблема забезпеченням житлом населення в сучасних умовах полягає в переході від будівництва житла за рахунок державних асигнувань з подальшим безкоштовним розподілом до системи поліпшення житлових умов громадян за допомогою придбання або готового житла на вільному ринку за рахунок власних і кредитних коштів. Формулювання даного завдання знайшла своє відображення у Федеральній цільовій програмі "Свій дім", а також у розробляється Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ.

Житло, за своєю природою, є дорогим товаром тривалого користування, тому його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Створення умов для розміщення довгострокових житлових кредитів є привабливою альтернативою, оскільки дозволяє істотно прискорити процес придбання житла населенням, вимушеним в даний час відкладати кошти на придбання житла в повному обсязі.

Перспективи розвитку житлового іпотечного кредитування в вирішальною мірою залежать від макроекономічних умов. Такі умови стали формуватися в Росії лише з кінця 1995 р У період високої і непередбачуваною інфляції, рівень якої склав в 1995 г.31%, кредитний ризик і ризик процентної ставки при довгостроковому кредитуванні були настільки великі, що банки-кредитори навіть не розглядали можливості початку іпотечних операцій, як виду прибуткового банківського бізнесу. У період з 1991 по 1995 рр. (За винятком середини 1994) реальні банківські ставки були негативними, а строки притягнення основної маси кредитних ресурсів не перевищували 3-4 місяці.

Зміна загальноекономічної ситуації, падання темпів інфляції, зниження цін на житло, стабілізація курсу рубля сприяли зміні щодо російських банків до кредитування придбання житла.

До 1998 року в Росії спостерігалася відносна фінансова стабілізація, інфляція знизилася до 12-14% в річному вимірі, збільшилися обсяги залучених довгострокових ресурсів, в Росії став формуватися платоспроможний попит на іпотечні кредити з боку "середнього" класу. Банки отримали реальну можливість видавати іпотечні кредити не тільки в вільно конвертованій валюті, але і в російських рублях на терміни від 3-х до 5 років.

В результаті проведеної фінансовою владою політики відставання зростання обмінного курсу рубля до долара США від реального співвідношення в період з 1997 до липня 1998 року спостерігалося зростання доходів населення, в тому числі у валютному вираженні. Зростання доходів населення на тлі деякого зниження валютних цін на житло сприяв зростанню попиту на іпотечні кредити з боку населення.

Ряд банків, насамперед, у великих містах приступили до практичної реалізації програми іпотечного кредитування, розглядаючи його як стратегічної перспективи свого розвитку.

У той же час збереження макроекономічної незбалансованості перешкоджало широкомасштабного розвитку іпотечного кредитування. Постійне перевищення витрат над доходами федерального бюджету, зростання державних запозичень обумовили високі процентні ставки. У цих умовах банки орієнтувалися на отримання надвисоких доходів від операцій з ДКО.

Вжиті заходи економічної політики в післякризовий період, зміна кон'юнктури на світових ринках зумовили позитивні макроекономічні зрушення в першій половині 1999 року.

Іпотечне кредитування представляє реальну альтернативу прибуткового вкладення коштів. Разом з тим, структура залучених банками коштів зберігає виражений короткостроковий характер. І якщо в цілому, в кінці 90-х, спостерігалося зниження рівня процентних ставок за залученими ресурсів, то оцінити вартість довгострокових ресурсів (на 5-10 років), необхідних для фінансування довгострокових іпотечних кредитів, вкрай складно через їх практичної відсутності. Саме брак довгострокових коштів при надлишку короткострокових був головною фінансової причиною низької активності банків у галузі житлового кредитування.

Одним їх основних факторів, що характеризують наявність фінансових умов для можливості широкого розвитку довгострокового іпотечного кредитування, було стан банківського сектора в цілому і наявність у ньому достатніх довгострокових пасивів, насамперед у вигляді внеском приватних вкладників. Стан російської банківської системи наприкінці XX століття залишалося недостатньо стійким. Серпня 1998 виявив її слабкість і неготовність до обслуговування приватних вкладників.

До серпня 1998 року близько 30% приватних вкладів знаходилося в комерційних банках, але в результаті краху більшості великих банків і відтоку вкладників в Ощадбанк до кінця року частка Ощадбанку в загальному обсязі приватних внесків перевищила 85%. Оскільки багато приватні банки надавали більш широкий спектр послуг, ніж Ощадбанк, їх відхід зі сцени знову різко звузив навіть і раніше небагатий спектр банківських послуг.

Криза 1998 завдав удару і по заощадженнях населення. Згідно з даними банку Росії, приріст заощаджень в 1998 р склав 260 млрд. Руб., В порівнянні з 413 млрд. Руб. в 1997 р

Згідно з офіційною інформацією Ощадбанку, на кінець 1998 р залишки рублевих вкладів населення в Ощадбанку становили 126 млрд. Руб., Залишки валютних вкладів - 1,3 млрд. Дол. США. Оскільки на частку Ощадбанку припадало близько 85% всіх рублевих і валютних рахунків населення, то сумарні залишки на рахунках населення в банках Росії налічували приблизно 150 млрд. Руб. і 1,5 млрд. дол.

Недолік довгострокових ресурсів і висока вартість залучених банками ресурсів, відсутність вторинного ринку іпотечних кредитів - основні причини обмеженості ринку іпотечних кредитів кінця минулого століття. Крім того, високі витрати і ризики банків при іпотечному кредитуванні були викликані слабкою стандартизацією процедур видачі іпотечних кредитів, відсутністю кредитної історії у більшості потенційних позичальників (15, 98-111).

2. Іпотечне кредитування сьогодні 2.1 Що таке "Іпотека" в наш час

"Hypotheca" в перекладі з грецької - підставка або підпора, що цілком відповідає меті іпотечної системи: запобігти небезпеці, пов'язані з встановленням прав на нерухоме майно.

У сучасному житті термін "іпотека" розглядається як заставу нерухомого майна з метою отримання кредиту.

Видаючи кредити, банки вимагають оформити заставний документ, відповідно до якого майно не передається кредитору у власність, а залишається у боржника, що дає йому змогу і далі користуватися предметом застави для задоволення власних потреб. Кредитор має право лише контролювати це використання, щоб не допустити погіршення якості або зникнення предмета застави. Якщо це все ж відбувається, то кредитор має право вимагати додаткове забезпечення від боржника. Крім того, за допомогою застави банк страхує себе від ризиків, пов'язаних з неповерненням кредиту, залишаючи за собою право на продаж закладеного майна і відшкодування власних витрат.

З кожним роком в Росії все більшою популярністю користується іпотечне кредитування. Іпотека дозволяє придбати житло відразу, оплачуючи його вартість в розстрочку протягом наступних років. Це значно зручніше, ніж збирати гроші, піддаючи значні накопичення інфляційним і іншим ризикам.

До недавнього часу в Росії ринок іпотеки був представлений тільки іпотечними програмами таких банків, як Ощадбанк і "Дельтакредит", з процентними ставками 14-15% річних, на сьогоднішній день розвиток іпотеки настільки стрімко, що вже набагато більше банків готові запропонувати споживачеві свої іпотечні програми .

Умови видачі кредитів і підхід до клієнтів в банках стають все більш м'якими. Досить сказати, що раніше мова про можливість отримання кредиту могла йти тільки при офіційній зарплаті. Тоді як зараз враховуються й інші доходи позичальника. Зменшилася кількість довідок, які доводиться збирати, збільшився коло тих, кому кредит надається. До того ж по іпотеці спочатку можна було придбати квартири тільки на вторинному ринку. Тепер же діапазон купується в кредит нерухомості розширився: за допомогою іпотеки можна купити і новобудову, і заміський будинок, і земельну ділянку. Нарешті, процентна ставка стала більш гнучкою, на її розмір може впливати цілий ряд таких факторів, як доходи позичальника, термін кредитування, тип придбаного жілья.2.2 Іпотечне кредитування в період кризи 2008 - 2010рр.

Згідно з даними Банку Росії обсяг видачі кредитів у I кварталі 2009 р склав 24,4 млрд руб., Що в 6 разів менше, ніж за аналогічний період 2008 р У II кварталі 2009 р темпи зростання збереглися на тому ж рівні. Сукупний обсяг кредитів, виданих в II кварталі 2009 р, склав 30,8 млрд руб., Що так само, як і в I кварталі 2009 р, в 6 разів менше, ніж в аналогічний період 2008 р (+188400000000 руб.). Підсумок першого півріччя 2009 р з видачі іпотеки - 55300000000 руб. У кількісному вираженні в першому півріччі 2009 р видано 44 тис. Іпотечних кредитів, що майже в 5 разів менше, ніж у першому півріччі 2008 р (213 тис. Іпотечних кредитів). При цьому з березня 2009 р почав планомірно знижуватися обсяг іпотечної заборгованості на балансах банків. За підсумками 2008 р він складав 1,05 трлн руб., Станом на 1 липня 2009 року - 1010 млрд руб. (Таблиця 1). Таким чином, піврічна швидкість погашення портфеля в поточних умовах склала 6%. У другому півріччі 2009 р намітився невеликий приріст у видачі кредитів. На 1 грудня 2009 р обсяг видачі іпотечних кредитів склав 124 450 000 000 руб. Згідно з даними, наведеними в табл.1, заборгованість за наданими іпотечними кредитами планомірно збільшувалася з 2008 р і лише на початку II кварталу 2009 р стала трохи знижуватися (20).

Цифри, представлені в таблиці 1, підтверджують важке фінансове становище, в якому опинилися позичальники, тому реструктуризація іпотечних кредитів Росії в даний час актуальна.

Кредитним установам реструктуризація вигідна, оскільки реструктурований кредит може бути виведений з простроченої заборгованості, відповідно необхідні коефіцієнти, насамперед достатність капіталу і рівень простроченої заборгованості, будуть виглядати краще.

Реструктуризація іпотечних кредитів здійснюється через агентства по іпотечному житловому кредитування (АІЖК), включаючи партнерів АІЖК в регіонах. Для цієї мети було створено спеціальне юридична особа ВАТ "Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів" (АРІЖК).

АРІЖК здійснює реструктуризацію декількома способами:

· За допомогою кредиту на погашення раніше наданого іпотечного кредиту;

· За допомогою надання додаткового кредиту, що змінює порядок внесення платежів.

У першому випадку новий отриманий кредит повністю погашає старий і позичальник залишається винен таку ж суму, але на нових умовах, можливо, з відстрочкою платежу, збільшенням терміну або зміною інших параметрів.

У другому випадку позичальник отримує другий кредит, який дозволяє йому не платити 12 місяців за основним іпотечним кредитом. З 13-го місяця позичальникові доведеться платити за двома кредитами відразу, зрозуміло, щомісячний платіж буде складатися з двох сум - суми по першому кредиту і суми по другому кредиту. При цьому реструктуризація може здійснюватися за рахунок коштів кредиторів і засобів АРІЖК або тільки за рахунок коштів кредитора. Спільне здійснення реструктуризації та встановлення загальних правил і принципів проведення таких операцій є реальною допомогою держави, так як весь статутний капітал АІЖК належить Уряду Російської Федерації.

На допомогу можуть претендувати позичальники, які отримали іпотечний кредит до 1 грудня 2008 р та у яких помітно скоротилися доходи, зокрема внаслідок втрати роботи, а також позичальники, які взяли кредит в іноземній валюті або з плаваючою процентною ставкою. На державну підтримку може також розраховувати тільки той позичальник, який до отримання кредиту не мав власного житла. Крім цього було встановлено ряд обмежень, пов'язаних з матеріальним становищем позичальника і станом його заборгованості по кредиту.

За даними Мінекономрозвитку Росії, реально які звернулися за реструктуризацією позичальників виявилося в кілька разів менше, ніж прогнозували в АРІЖК. За 2009 р було реструктуризовано 28450 тис. Кредитів, а не 100 тис., Як прогнозувалося в 2009 р (табл.2). Крім того, за аналогічний період 2008 р ця сума склала 26 662 тис. Кредитів. Сильно також відрізняються активність позичальників і обсяги реструктуризації по федеральних округах (табл.3). Лідерами в обсягах рефінансування іпотечних кредитів за останній квартал 2009 р стали Приволзький і Сибірський федеральні округи. У Далекосхідному федеральному окрузі за останніх три місяці 2009 р було реструктуризовано 348 кредитів на суму 441 890 000 руб., Це найменший об'єм рефінансованих кредитів по всіх округах (22).

Аналіз реструктуризації в 2009 р іпотечних житлових кредитів для окремих категорій громадян дозволяє зробити висновок, що держава намагається захистити тільки найбільш незахищені категорії громадян, які купували в кредит квартири економ-класу.

Банківська система Росії накопичила вагомий вантаж внутрішніх ризиків, пов'язаних зі стрімким розвитком і ростом обсягів кредитування економіки в останні роки. Росія, як і інші країни, які пережили швидке зростання кредитування, виявилася не в змозі уникнути швидкого накопичення так званих поганих кредитів. Причинами їх зростання з'явилися зниження стандартів кредитування в процесі стрімкого зростання кредитного портфеля комерційних банків, неадекватність системи контролю за ризиками, обумовлена ??відсутністю накопиченої практики та статистичної інформації по своєчасному поверненню кредитів усіх видів, відсутність централізованої системи бюро кредитних історій та інші фактори.

Сьогодні основні зусилля банків спрямовані не стільки на збільшення обсягів кредитування, скільки на підтримку якості поточного портфеля і на мінімізацію простроченої заборгованості, тому важливо раціонально підходити до питання реструктуризації кредиту. Підтримка держави дозволить пом'якшити проблему заборгованості за іпотечними кредитами і дати можливість позичальникам зміцнити своє фінансове становище. Однак, очевидно, що багато позичальників не зможуть вийти із скрутного фінансового становища навіть за допомогою АІЖК. По-перше, участь у програмі можуть взяти далеко не всі позичальники, оскільки необхідно відповідати певним критеріям. По-друге, реструктуризація - це не субсидія, і держава повністю не звільняє позичальника від сплати кредиту. Воно надає лише відстрочку платежів, і після закінчення дії договору необхідно повернути всі кошти.

Для становлення іпотечного житлового кредитування вимагається надання державної підтримки у вигляді забезпечення фінансової стійкості та прийняття державою субсидіарної відповідальності в силу закону за його зобов'язаннями. Однак у міру розвитку іпотечного ринку та підвищення оцінки інвесторами надійності іпотечного покриття роль і безпосередню участь держави повинні поступово знижуватися. На етапі, коли в країні буде існувати розвинений первинний і вторинний ринок іпотечного кредитування зі стабільно великим числом його учасників, сформується досить високий рівень конкуренції в сфері видачі та супроводу іпотечних кредитів, почне функціонувати ліквідний ринок іпотечних цінних паперів з великим числом емітентів.

При цьому держава повинна буде визначити один з подальших шляхів трансформації діяльності АРІЖК: АРІЖК буде приватизовано і стане оператором вторинного іпотечного ринку зі збереженням тій чи іншій мірі контролю держави над його діяльністю, або держава збереже його у власності й дасть на нього функцію кредитної підтримки для груп громадян з низькими доходами. У будь-якому випадку така практика державної підтримки позичальника необхідна і важлива з точки зору розвитку всієї системи іпотечного кредитування і формування ринку доступного житла.

На наш погляд, для вдосконалення державної підтримки іпотечного кредитування необхідно:

· Створити якісну систему звіту кредитних організацій про кількість прострочених боргових зобов'язань. Це дозволить раціонально здійснювати фінансову підтримку позичальників, виділяючи необхідну кількість грошових коштів на реструктуризацію боргів;

· Пом'якшити вимоги до позичальників, які збираються скористатися реструктуризацією. В даний час, щоб скористатися допомогою держави, необхідно відповідати певним критеріям, Багато позичальників не відповідають вимогам стандарту реструктуризації, однак при цьому не менше потребують допомоги;

· Продовжити курс державної підтримки громадян після завершення кризи. Необхідно, щоб створене в період фінансової нестійкості АРІЖК продовжило своє існування і продовжувало працювати з кредитними організаціями з підтримки заемщіков.2.3 Проблеми іпотечного кредитування в Росії

Формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування проходить у складній економічній ситуації. З одного боку, статистика та спеціальні дослідження фіксують досить низький рівень житлової забезпеченості населення і, відповідно, високий рівень потреби в поліпшенні житлових умов, з іншого - нерозвиненість іпотеки як ринку. У всьому світі будинки і квартири купуються переважно за допомогою іпотеки. Незважаючи на те що основу становлять кредитні ресурси, форми і види покупки житла через іпотеку різні. Про розвиток та стабільності фінансово-економічної системи будь-якого суспільства в різній мірі можна судити за масштабом використання кредитів громадянами та підприємствами. У світовій практиці іпотечне кредитування приносить банкам стабільний дохід при порівняно невеликих ризиках (так як заставою виступає нерухомість) (7,2).

У Росії іпотечне житлове кредитування ще не набуло належного розвитку. У зв'язку з чим необхідно дослідити, в чому причини недостатнього розвитку механізму іпотеки, в якій площині (економічної, правової, соціальної) лежать причини, що гальмують розвиток іпотечного житлового кредитування. Ця проблема викликає до себе не тільки спеціальний інтерес. В умовах сучасної економічної ситуації для зміцнення намітилися позитивних економічних тенденцій вкрай важливим завданням є пошук шляхів та відповідних технологій, що забезпечують приплив приватних інвестицій. Крім того, включення широких верств населення до програм кредитування стимулює вибудовування довгострокових економічних стратегій і в кінцевому підсумку сприяє формуванню російського середнього класу. Тому розвиток іпотеки можна розглядати в комплексі пошуку шляхів підтримки економічного зростання в нашій країні.

Проблема формування та розвитку ринку нерухомості та застосування такої форми фінансування інвестицій в нерухомість як іпотечне кредитування - одна з актуальних у сучасних умовах.

У нашій країні лише близько 10% населення мають житлоплощу понад 18 кв. м на одну людину, близько 30% - менше 9 кв. м. У розвинених країнах на одну людину припадає 30 - 45 кв. м житла, а в США - 64 кв. м. Звичайно, причин нашого відставання багато, але одна з найважливіших - слабкий розвиток іпотечного кредитування взагалі і житлового іпотечного кредитування зокрема (16, 15). Щорічно тільки 1% сімей набуває нову квартиру. І це в умовах, коли проблема старіння житлових фондів з кожним роком стає все гостріше. Однак, на жаль, у Росії лише 5 - 7% потребують поліпшення житлових умов в змозі придбати квартиру у власність.

На сьогоднішній день в Росії закладені законодавчі основи для розвитку іпотечного кредитування.

Існують в Росії та матеріальні основи для розвитку іпотеки. Вартість ліквідної нерухомості в Росії, за оцінками експертів, становить близько 500 млрд. Дол. США, що при належному рівні іпотечного кредитування дозволить у досить короткий термін забезпечити житлом значну частину нужденних.

Але якщо все так добре, якщо є і потреби, і можливості, і підкріплена законодавчими актами добра воля влади, то чому ж іпотека досі не стала реальним важелем вирішення житлової проблеми? Для того щоб відповісти на це питання, розглянемо докладніше переваги і недоліки іпотечного кредитування, а також досвід впровадження іпотеки в Росії (19, 25).

Переваги іпотеки досить зримі і зрозумілі. Позичальник в досить короткі терміни набуває квартиру, оплачувану з довготривалою розстрочкою, і має пільги з прибуткового податку. Таким чином, теоретично може бути різко збільшено кількість сімей, здатних придбати житло, що є потужним стимулом для розвитку житлового будівництва. Однак на практиці не все так гладко, як у теорії. Позичальник несе значні витрати і фактично платить подвійну ціну за квартиру. Дуже великий ризик опинитися неплатоспроможним, який ще більше загострюється високими штрафами і пенями, що нараховуються банком за прострочення платежу. Отримання іпотечного житлового кредиту є далеко не всім громадянам Росії, тому банки (що з їхнього боку абсолютно розумно і справедливо) проводять досить жорсткий відбір потенційних позичальників. Експерти вважають, що жорсткий удар по системі іпотечного кредитування було завдано фінансовою кризою. Різке падіння курсу рубля, банкрутства банків, нерегульованість і незворотність кризових процесів ще раз підтвердили, що такі довгострокові процеси, як іпотечне кредитування, пов'язані в російських умовах з підвищеним ризиком як для позичальників, так і для кредиторів (18, 38).

Таким чином, найбільш серйозними і об'єктивними перешкодами для успішного і швидкого розвитку системи іпотечного кредитування в Росії є економічна нестабільність, проблеми формування середнього класу, низький рівень життя населення.

Крім того, держава повинна надати зриму державну підтримку банкам, які намагаються здійснювати іпотечне кредитування. А для цього необхідно, використовуючи досвід США та інших країн, розглядати іпотеку як механізм рішення не стільки економічних, скільки соціальних завдань. У банків є бажання займатися іпотечним кредитуванням і є знання технологій, але явно недостатньо коштів для вирішення проблеми забезпечення населення житлом в масштабах всієї країни. Для того щоб модель іпотечного кредитування запрацювала з реальними соціальними результатами, необхідна державна підтримка.

Проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного житлового кредитування можна вважати найбільш критичною для розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії (7,2).

До факторів, які ускладнюють розвиток іпотечного кредитування в нашій країні, відносяться:

недостатньо налагоджена державними фінансовими та економічними органами система іпотечного житлового кредитування;

слабкість вітчизняної банківської системи, її незацікавленість у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового кредитування;

нерозвиненість вітчизняних страхових, ріелторських та оціночних компаній;

відсутність у населення стійких моделей ощадного та кредитного поведінки;

проблеми, пов'язані з відсутністю житлово-інвестиційного законодавства та нормативно-правової бази, що не дозволяють злагоджено працювати всім секторам інвестиційного житлового ринку;

висока вартість позик при низькій платоспроможності населення;

високий рівень кредитних ризиків, що сприяє небажанню банківського сектора формувати довгострокові фінансові ресурси для функціонування іпотечної житлової системи.

Іпотека є тією ланкою національної господарської системи, яке володіє можливістю забезпечити взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки. На сьогоднішній день за допомогою іпотечного кредитування повинна вирішуватися проблема забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки збільшиться приплив коштів на ринок житла, пожвавиться будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення і бюджетів усіх рівнів, відбудеться мультиплікативний зростання економіки в цілому. Тому необхідно використовувати ті реальні умови і можливості, якими володіють регіони, створити необхідні організаційні правові та фінансові передумови для розвитку масового будівництва житла з використанням ринкових і державних механізмів регулювання процесів у цьому соціально важливому секторі економікі.2.4 Причини перешкоджають розвитку іпотечного кредитування

У сучасній Росії, як свого часу в СРСР, житлове питання для більшої частини населення завжди був дуже актуальним. Цьому сприяли і зараз сприяють дві основні причини:

1. Кількість квартир і загальні обсяги житлоплощі значно поступаються з року в рік зростаючим потребам населення.

2. У загальній масі зростання доходів населення поступається зростанню цін на житло. І в найближчому майбутньому навряд чи з цією динамікою станеться щось кардинальне (в плані поліпшення).

Слід зазначити, що в СРСР в цілому легше було, як говорили в той час, отримати квартиру, ніж в сучасній Росії стати власником аналогічного варіанту. Але це - в цілому. Тобто радянське суспільство було набагато більш соціально орієнтоване, ніж Російська Федерація почала XXI в. Зараз лише невелика частина осіб (такі, як, наприклад, незаможні і деякі категорії інвалідів) має право на безкоштовне отримання житла. Решта жителів РФ знаходяться в умовах вільного плавання.

Однак не все так сумно. По-перше, сьогодні, згідно зі статистичними даними, не менше 5% населення здатне при необхідності придбати за свій рахунок як мінімум однокімнатну квартиру (8,9). По-друге, Уряд РФ в останні роки знайшло можливості видавати населенню кредити на придбання житла, в общем-то, на не надто суворих умовах: від 10% річних на термін до 30 років. Це позитивне починання здійснюється під егідою Федеральної цільової програми "Житло" (1). По-третє, російська банківська система зараз перебуває в такій стадії свого розвитку, коли видача іпотечних кредитів населенню розглядається як не надто ризикована і цілком рентабельна операція.

Останні два з вищевказаних обставин зробили житло доступнішим, одночасно посиливши зростання цін на квартири. Однак саме вони поклали початок цілому напрямку, іменованого іпотекою (8,9).

На сьогоднішній день до числа причин, що перешкоджають розвитку іпотечного житлового кредитування, ми вважаємо, можна віднести наступні:

1. Законодавство не розкриває точного змісту поняття "майно", що є істотним недоліком стосовно нерухомості. Так, у Цивільному кодексі використовуються різні (залежно від ситуації) поняття майна. Під ним можуть розумітися окремі речі або їх сукупність, гроші та цінні папери, а також майнові права (11, 37).

Позиція професора Г.Ф. Шершеневича найбільш повно розкриває поняття "майно", що включає, з одного боку:

сукупність речей, що належать особі на праві власності і в силу інших речових прав;

сукупність прав на чужі дії.

А з іншого боку:

сукупність речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у володінні особи;

сукупність зобов'язань, що лежать на ньому.

Крім того, поняття "майно" включає також майнові права та право вимоги (9, 95).

Безумовно, представлене вище визначення ідеально підходить для теоретичної точки зору. Однак на практиці це дуже ускладнює реалізацію механізму іпотечного кредитування. Так, щодо іпотечного кредитування, використовуючи даний підхід, було б помилково не погодитися з думкою Л.Б. Лазаренко про те, що не можна говорити про заставу права власності або права господарського відання, оскільки це не відповідає дійсності і призводить до неоднозначного розуміння різних за змістом понять застави права та застави об'єкта нерухомості (11, 38). Тому, при використанні поняття "майно", потрібне додаткове уточнення на законодавчому рівні.

2. Високі процентні ставки на іпотечні кредити. У 2003 р середня ставка на іпотечні кредити становила 12 - 15%, в той же час на Заході вона знаходиться на рівні 4 - 6%. Навіть у дореволюційній Росії ставка була на рівні 3 - 5%. Відсутність довгострокового фінансування в банківському секторі - ось що робить ставки високими і недоступними середньому класу. При цьому протягом 2003 спостерігалися позитивні зрушення, до яких відноситься зниження процентних ставок на 1 - 2%. Проте в 2007 р внаслідок іпотечної кризи в США значно погіршився стан світової економіки. Станом на початок 2008 р фактичний розмір мінімальної ставки становив 10%.

3. Незавершеність податкової реформи, яка змушує приватних роботодавців приховувати доходи своїх співробітників. Кредитним організаціям, щоб не втратити клієнта, доводиться використовувати альтернативні методи підтвердження доходів позичальника. Але все ж таки більше банки вітають громадян з декларованими доходами.

4. Стрімке зростання ринку нерухомості, що робить іпотеку доступною лише невеликої частини населення, яка має високий рівень.

5. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість і неузгодженість правових актів між собою. Так, на сьогоднішній день до застави квартир та інших приміщень, розташованих у багатоквартирних будинках, застосовуються правила гл. XIII Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", і практично така застава здійснюється без застави земельної ділянки, на якій розташований будинок або іншу будову. Крім того, ст.75 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" тільки передбачає, що при іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка у праві спільної власності на житловий будинок. Звичайно, дану норму, може бути, слід розглядати як альтернативну нормі, передбаченої п.3 ст.340 ГК РФ, однак ми вважаємо, що законодавець повинен уточнити це положення Закону.

Безумовно, потрібно визнати правомірним і виправданим введення законодавцем ст.74 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Відповідно до п.5 даної статті допускається іпотека квартири, що знаходиться у власності неповнолітніх, обмежено дієздатних або недієздатних осіб. Однак на практиці така угода практично неможлива і не підлягатиме застосуванню в найближчому майбутньому. По-перше, тому, що неповнолітній, який не має власного заробітку, навряд чи зможе бути позичальником за договором кредиту. Так як можливість укладення такої угоди прямо заперечується ст.26 і 28 Цивільного кодексу Російської Федерації. Особа, визнана недієздатною, вправі здійснювати лише дрібні побутові правочини. Тобто такі особи можуть виступати тільки заставодавцями, які не є боржниками. Також зазначені особи, досягнувши повноліття або отримавши статус дієздатних, можуть зажадати визнання договору іпотеки недійсним на підставі ст.178 і 179 Кодексу. Звідси висновок про те, що укладення договору іпотеки з майном таких осіб є вкрай ризикованою операцією. По-друге, зазначені особи практично не можуть бути виселені з закладеного приміщення.

6. Також в даний час існують суперечності в самому Житловому кодексі (2) (незважаючи на те, що законодавець прийняв на законодавчому рівні поняття "житлові відносини"). Так, положення ст.1 Кодексу про те, що житлові відносини являють собою відносини, врегульовані нормами житлового законодавства у взаємозв'язку з положеннями ст.4 ЖК, є невмотивованими і безпідставними. Крім того, вони суперечать не тільки сформованим в науці уявленням про поняття і сутності житлових відносин, а й іншим нормам самого ЖК (наприклад, ст.7, 8 та ін.).

Всі ці поняття в теорії цивільного права несуть різне смислове навантаження і їх не слід було б ототожнювати.

Думка Е.М. Тужіловой-Орданскій про те, що категорія "нерухомість" зайва в понятті нерухомості, ми вважаємо найбільш мотивованим і обґрунтованим. Свою думку вона пояснює тим, що "річ" і "майно" в принципі охоплює поняття нерухомості. Крім того, було б неправильним не погодитися з її думкою про те, що з ст.130 ГК РФ слід виключити згадку про "нерухоме майно" і "нерухомості" як складових, що ускладнюють визначення нерухомості, і акцентувати увагу на категорії "нерухома річ", підкреслюючи тим самим, що об'єктом права на нерухомість є лише предмети, що мають матеріальну форму (10, 32).

Резюмуючи все вищевикладене, ми вважаємо, що в даний час розвиток іпотечного кредитування перебуває в стадії формування. Крім того, хочеться вірити, що буде вирішена одна з основних завдань житлового кредитування, а саме будуть удосконалюватися законодавча і нормативна бази з урахуванням їх практичного застосування.

Незважаючи на те що на сьогоднішній день існує ряд суперечностей і недоробок в нормативній базі іпотечного кредитування, іпотечне житлове кредитування успішно розвивається і функціонує в Російській Федерації. Зокрема, наочним підтвердженням цього є проведена банком "Уралсиб" конференція 22 квітня 2007 Її відвідувачами стали понад 3000 жителів Уфи і інших міст Башкирії. "Така кількість тих, хто прийшов на конференцію людей - це наочний доказ того, що іпотека сьогодні дуже цікава населенню. Є багато способів придбання житла, але іпотека, мабуть, найреальніший" (19). Настільки актуальне значення іпотечне житлове кредитування набуло завдяки можливості в умовах ринкової економіки вирішити проблему забезпечення власним житлом громадян країни.

Висновок В умовах економічної кризи, фінансової нестійкості, інфляції і труднощів в системі платежів практика заставного (іпотечного) кредитування має особливе значення. Перші кроки слід однозначно визнати позитивними, що відновлюють вітчизняні традиції заставного кредитування та відповідними сучасним реальностям державного регулювання кредитно-іпотечних відносин. Зараз починає розвиватися житлове іпотечне кредитування для підвищення платоспроможного попиту споживачів на житло у зв'язку з кризою реалізації цього сектора. Але, в той же час серед різних банківських операцій на російському ринку довгострокове житлове іпотечне кредитування пов'язане з великими труднощами. Інтерес же російських банків до кредитування придбання житла стійко зростає, що пов'язано, з одного боку, з розумінням банками величезного потенціалу ринку житлової іпотеки, а з іншого боку, зростаючою потребою в кредитах такого роду з боку населення. Для багатьох громадян можливість взяти довгостроковий іпотечний кредит відкриває реальний шлях поліпшення своїх житлових умов. В іпотечному кредитуванні сьогодні гостро потребують ріелтори і забудовники, для яких проблема пошуку платоспроможних клієнтів для збуту житла стала ключовою.

Основна проблема іпотечного кредитування - брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним з джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але в даний час у населення підірвана довіра до банків взагалі і до комерційних - особливо. Фінансово-економічна криза 1998 року привела до істотного зменшення реальних доходів населення, знецінення заощаджень, відтоку приватних вкладів в ощадбанк. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, виходячи з його реальних доходів. Через надмірності податкового тягаря велика частка тіньового сектора в економіці, тому офіційні доходи потенційних позичальників не високі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень по кредитах. Продумана державна податкова політика при іпотечному кредитуванні населення дозволить вивести реальні доходи з "тіні". Але податкове законодавство не може швидко змінюватися.

Незважаючи на існуючі проблеми іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При збереженні існуючих темпів економічного розвитку і динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі роки, можна сміливо стверджувати, що з кожним роком буде все менше проблем з іпотечним кредитуванням в Росії, а нові молоді сім'ї можуть дивитися в майбутнє з упевненістю.

Список літератури

1. Постанова Уряду Російської Федерації від 17 вересня 2001 N 675 "Про Федеральну цільову програму" Житло "на 2002 - 2010 роки".

2. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р N 188-ФЗ.

3. Мейер Д.І. Древнє російське право застави // Вибрані твори з цивільного права. М .: АТ "Центр ЮрИнфоР", 2003.

4. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М .: Статут, 2001.

5. Римське приватне право: Підручник / Під ред.І.Б. Новицького, І.С. Перетерского. М .: МАУП, 2003.

6. Колобов С.С., Колобова В.С. Житлове іпотечне кредитування: стан і перспективи розвитку. М .: Дашков і Ко, 2002.

7. Зайнуллина С.Р. "Банківське право" // 2008, № 2

8. Зайнуллина С.Р., Зайнуллин А.Р. Як купити квартиру, якщо грошей майже немає //. М .: НТ "Прес", 2006.

9. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. // М., 1995.

10. Тужілова-Орданскій Е.М. Поняття нерухомості в цивільному праві Росії: Учеб. посібник. Уфа: РІО БашГУ, 2005.

11. Лазаренко Л.Б. Проблеми правового регулювання іпотечних відносин в сучасних умовах [Електронний ресурс]: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. // Краснодар, 2004.

12. Булавинцев А.Т. Сучасні проблеми правового регулювання іпотеки: історико-правовий аспект // Нотаріус. 2003. № 6.

13. Булавинцев А.Т. Іпотечна система: історія і сучасність // Бюлетень нотаріальної практики. 2004. № 1.

14. Проскурякова Н.А. Іпотека в Росії наприкінці XIX - початку XX століть // Питання історії. 1995. №9.

15. Печатнікова С.М. Основні напрямки та перспективи створення механізму іпотечного кредитування в Росії // Менеджмент Росії і за кордоном. 2000. №1.

16. Шаккум М.Л. Проблеми іпотечного кредитування в Росії - нерухомість і інвестиції. Правове регулювання. 2006. № 3 (14).

17. Страпк Р., Косарєва Н.Б., Сучков А.Ю. Житлове іпотечне кредитування в умовах сучасної Росії // Гроші та кредит. 2007. № 8.

18. Смирнов І.Є. Житлова іпотека в Росії сьогодні і завтра // Банківський рітейл. 2006. №1.

19. http://www.vklad-credit.ru/news.html

20. http://cbr.ru/statistics/? Prtid = ipoteka

21. http: // ekonomic. narod.ru/nbene/econom/feconom21. htm

22. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/landrelations/index

Додаток

Таблиця 1

 Видано кредитів фізичним особам накопиченим підсумком з початку року на дату Заборгованість за наданими іпотечними кредитами накопиченим підсумком на дату, млрд руб.

 У тому числі:

 Всього, млрд руб. житлові кредити, млрд руб. з них: іпотечні кредити, млрд руб.

 1.01.2008 р 3 558,72 650, 19 556,49 611,22

 1.04.2008 р 957,04 174,10 150,76 704,97

 1.07.2008 р 2 232,50 392,70 339,18 825,04

 1.10.2008 р 3 424,67 614,51 537,46 974,51

 1.01.2009 р 4 064,53 758,47 650,58 1 057,10

 1.02.2009 р н / д 7,93 6,62 1 079,06

 1.03.2009 р н / д 17,99 15,21 1 081,54

 1.04.2009 р 456,77 31,92 24,59 1 049,92

 1.05.2009 р 685,47 43,58 34,37 1 037,84

 1.06.2009 р 906,75 54,60 44,09 1 018,26

 1.07.2009 р 1173, 19 68,27 55,43 1 011,58

 1.08.2009 р 1 405,70 82,26 67,38 1 018,58

 1.09.2009 р 1 635,34 96,16 78,64 1 013,57

 1.10.2009 р 1 868,46 111,49 91,54 1 002,94

 1.11.2009 р 2 109,61 130,41 107,79 995,64

 1.12.2009 р 2 333,59 149,98 124,45 1 000,74

Таблиця 2

Обсяг рефінансування Агентством

 2008 шт. млрд руб. 2009 шт. млрд руб.

 Січень 751 0,65 січні 1980 2,01

 Лютого 1933 1,64 лютому 2631 2,93

 Березня 2804 2,47 березня 2755 2,79

 Квітня 3158 2,86 квітня 1430 1,61

 Травня 3067 2,83 травня 1463 1,63

 Червень 2389 2,54 червня 1752 1,94

 Липень 2346 2,38 липні 1564 1,72

 Серпня 2606 2,87 серпні 1766 1,71

 Вересень 1770 2,00 вересня 1982 1,90

 Жовтень 1017 1,11 жовтні 2432 2,30

 Листопад 2033 2,18 листопада 2858 2,68

 Грудня 2788 2,89 грудня 5837 5,56

 Разом за 2008 р 26662 26,43 Разом за 2009 р 28450 28,77

Таблиця 3

 Федеральний округ / регіон Обсяг законтрактованих Агенцією зобов'язань по рефінансуванню іпотечних кредитів (позик) на період з лютого 2010 р по червень 2010, млн руб. * Сумарний обсяг фактично рефінансованих іпотечних кредитів (позик) за період з жовтня 2009 р по січень 2010, млн руб. **

 Центральний федеральний округ (ЦФО) 3737,06 1664,15

 Північно-західний федеральний округ (СЗФО) 2501,02 1060,33

 Південний федеральний округ (ЮФО) 1947,72 807,05

 Приволзький федеральний округ (ПФО) 6825,70 3623,83

 Уральський федеральний округ (УФО) 2757, 19 1566,08

 Сибірський федеральний округ (СФО) 3598,81 3427,44

 Далекосхідний федеральний округ (ДФО) 938,44 441,89

 РАЗОМ 22 305,94 12 590,78

Авіація і космонавтика
Автоматизація та управління
Архітектура
Астрологія
Астрономія
Банківська справа
Безпека життєдіяльності
Біографії
Біологія
Біологія і хімія
Біржова справа
Ботаніка та сільське господарство
Валютні відносини
Ветеринарія
Військова кафедра
Географія
Геодезія
Геологія
Діловодство
Гроші та кредит
Природознавство
Журналістика
Зарубіжна література
Зоологія
Видавнича справа та поліграфія
Інвестиції
Інформатика
Історія
Історія техніки
Комунікації і зв'язок
Косметологія
Короткий зміст творів
Криміналістика
Кримінологія
Криптологія
Кулінарія
Культура і мистецтво
Культурологія
Логіка
Логістика
Маркетинг
Математика
Медицина, здоров'я
Медичні науки
Менеджмент
Металургія
Музика
Наука і техніка
Нарисна геометрія
Фільми онлайн
Педагогіка
Підприємництво
Промисловість, виробництво
Психологія
Психологія, педагогіка
Радіоелектроніка
Реклама
Релігія і міфологія
Риторика
Різне
Сексологія
Соціологія
Статистика
Страхування
Будівельні науки
Будівництво
Схемотехніка
Теорія організації
Теплотехніка
Технологія
Товарознавство
Транспорт
Туризм
Управління
Керуючі науки
Фізика
Фізкультура і спорт
Філософія
Фінансові науки
Фінанси
Фотографія
Хімія
Цифрові пристрої
Екологія
Економіка
Економіко-математичне моделювання
Економічна географія
Економічна теорія
Етика

8ref.com

© 8ref.com - українські реферати


енциклопедія  бефстроганов  рагу  оселедець  солянка