Головна
Банківська справа  |  БЖД  |  Біографії  |  Біологія  |  Біохімія  |  Ботаніка та с/г  |  Будівництво  |  Військова кафедра  |  Географія  |  Геологія  |  Екологія  |  Економіка  |  Етика  |  Журналістика  |  Історія техніки  |  Історія  |  Комунікації  |  Кулінарія  |  Культурологія  |  Література  |  Маркетинг  |  Математика  |  Медицина  |  Менеджмент  |  Мистецтво  |  Моделювання  |  Музика  |  Наука і техніка  |  Педагогіка  |  Підприємництво  |  Політекономія  |  Промисловість  |  Психологія, педагогіка  |  Психологія  |  Радіоелектроніка  |  Реклама  |  Релігія  |  Різне  |  Сексологія  |  Соціологія  |  Спорт  |  Технологія  |  Транспорт  |  Фізика  |  Філософія  |  Фінанси  |  Фінансові науки  |  Хімія

Іпотечне кредитування - Банківська справа

Введення

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду нашої країни були державне житлове будівництво та будівництво житла підприємствами та організаціями, а кооперативне та індивідуальне житлове будівництва грали допоміжну роль. Однак на початку 90-х рр. намітилося різке згортання темпів будівництва житла з боку держави, підприємств і організацій, що призвело до майже повного зникнення якої або підтримки населення в житловій сфері. Крім того, в результаті криз, що потрясли економіку країни наприкінці ХХ століття, в Росії сильно зросла диференціація доходів населення. У силу цих причин однією з соціальних проблем сьогодні є забезпечення населення житлом. У Росії житло є дорогим об'єктом і покупка даного товару при разовому отриманні доходу (заробітна плата) для багатьох росіян практично неможлива.

Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого, стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва. Крім цього підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є однією з основних передумов досягнення реального економічного зростання в країні. Особливе місце іпотечного кредитування в системі ринкової економіки визначається і тим, що воно є одним із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. Іпотечне кредитування має великий вплив на мотивацію людини, суспільні процеси, що відбуваються в суспільстві.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що проблема розвитку системи іпотечного кредитування в Росії є актуальною в соціально-економічному плані. Це підтверджується тим, що в останні роки в напрямку розвитку кредитування населення Росії під заставу житла були зроблені важливі кроки. В даний час розроблена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ, схвалена і затверджена Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року, яка визначає місце і роль іпотечного кредитування в житловому фінансуванні, в кредитній системі Російської Федерації, а також стратегію держави у становленні даної сфери . Крім того, прийнято низку законів, які є базовими для іпотечного житлового кредитування в Росії. Проблемам розвитку системи іпотечного житлового кредитування останнім часом приділяється все більша увага з боку органів державної влади.

Аналіз ситуації, що склалася в області житлової політики, складний характер житлових проблем, серйозна залежність соціально-економічної стабільності від їх вирішення, необхідність прийняття невідкладних заходів, спрямованих на кардинальну зміну положення із забезпеченістю населення житлом, вимагають додання системі іпотечного кредитування статусу президентської програми.

Президент і Уряд Російської Федерації в даний час ставлять перед органами виконавчої влади найважливішу стратегічну задачу забезпечити до 2008-2010 рр. істотне збільшення (не менш ніж у 2 рази) обсягів введення житла з одночасним прискоренням процесу реконструкції існуючого житлового фонду.

Основою для досягнення цілей державної житлової політики є система іпотечного житлового кредитування.

Метою даної курсової роботи є вивчення іпотечного кредитування, виявлення найбільш значних проблем у функціонуванні іпотечного кредитування в Російській Федерації та розгляд можливих шляхів їх вирішення.

Глава 1. Теоретичні основи іпотечного житлового кредитування

1.1 Історія розвитку іпотеки в Росії

Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування.

Уже в XIII - XIV ст. одночасно з правом приватної власності на землю в Росії виник заклад, але довгий час він існував фактично без законодавчого оформлення.

У 1754 р були створені перші кредитні установи: для дворянства - санкт-петербурзькі та московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, для купців - в Петербурзькому порту і Коммерцколлегіі. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р ці банки були реорганізовані в Державний позиковий банк.

29 жовтня 1768 маніфестом Катерини II в Росії вперше юридично був закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві і Санкт-Петербурзі 1769 року. Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби проводилося з коштів Державного позикового банку, який був утворений в 1786 .р з метою організації Іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянству.

У тому ж позиковому банку була утворена страхова експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого під забезпечення позики в Державний позиковий банк. [1]

У Російській Імперії 1 січня 1835 був введений Звід законів цивільних (автор М.М. Сперанський), де заставне право було детально регламентовано. Застава в Росії в цей час існував в наступних видах (при цьому саме поняття «застава» відносилося тільки до нерухомого майна): зі скарбницею; між приватними особами.

Існував і третій вид застави, представлений в статутах установ кредитного та громадського піклування.

З 1842 в Санкт-Петербурзі та Москві при збережених скарбниця почали відкривати перші ощадні каси.

У 1859 р було прийнято рішення про реорганізацію кредитних установ у зв'язку з підготовкою реформи щодо скасування кріпосного права. Ліквідовувалися всі існуючі державні кредитні інститути, натомість них засновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитні установи. У 1861 р була утворена перша приватна організація довгострокового кредиту - Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство. У 1863 р було засновано Товариство взаємного кредиту.

З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально - економічним життям країни на рубежі XIX - XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо оцінена, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції з землею та нерухомістю (за весь час лише 1 з 11 розорився).

Іпотечне кредитування ставало дуже поширеним. Наприклад, в 1867 р було видано кредитів на суму 99600000. Руб., В 1874 р - 294 900 000. Руб., В 1877 р - 415 млн. Руб.

Зростання кредитних інститутів привела до жорсткої конкуренції. У зв'язку з цим Уряд в 1872 р вжило заходів, що обмежують утворення нових державних заставних інститутів протягом 20 років. Зрослі неплатежі поміщиків і дворян по позиках у державні банки і розвиток нових ринкових інститутів різко змінили подальшу кредитно - фінансову політику держави.

За російським законодавством того часу на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції.

У Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домовладельческое суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У разі "несправності" боржника його володіння переходять у власність цього товариства. З 1912 р основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк.

Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізуються на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції та заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців і рантьє.

На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селян грошима для купівлі поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики терміном до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 млн рублів. За його участю було продано і куплено 2,4 мільйона десятин землі, в основному поміщицької. Позики видавалися в обсязі до 75% від вартості майна, на строк 24,5 і 34,5 року, процентна ставка була досить висока і становила 7,5 - 8,5 відсотків річних. Державний дворянський земельний банк заснований в 1885 році підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі до 100% оціночної вартості застави, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів (всього під 5% річних, додатково стягувалася плата за банківські послуги і страховий відсоток, максимальний термін кредитування - 66,5 років).

Всього на 1 січня 1893 було закладено 102 313 маєтків з 46300000. Десятин землі і залишком боргу 1131 млн. Руб., Проте основну суму становив борг Державного Дворянського земельного банку.

У 1896 р умови кредитування покращилися для селян: розмір виріс до 100% землі, яка купується, ставка знизилася до 3,5 - 4,5 відсотків річних.

У цей час в Росії виходить закон про організацію установ дрібного кредиту. Виникають ощадно-позичкові і кредитні товариства, сільські, волосні і станичні громадські ощадно-позичкові каси і земські каси, яким держава надає величезну допомогу. Знову відкриваються кредитні інститути могли утворювати початковий капітал з позикових коштів, які вони потім погашали за рахунок своїх прибутків, причому в більшості випадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.

У країні набрав масового характеру виникнення позиково-ощадних товариств. Усього за 10 років було утворено 729 товариств. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік. До 1905 існувало більше 500 товариств дрібного кредиту, а в 1915 р їх було вже 15 450. Кредитні товариства об'єднувалися в кредитні спілки, яких в 1914 р було 11.

До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була блискуче організована.

В фінансове звернення широко залучалися іпотечні цінні папери: заставні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні.

Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського і міського господарства. Росія з розвитку кредитно - фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над усією Європою.

Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, і, зокрема, під заставу землі, різноманітність кредитно - інвестиційних технологій та інфраструктури в області застави нерухомості, безсумнівно зіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, послужили базою для створення нових інвестиційних та іпотечних інструментів .

У Росії післяреволюційного періоду заставне право продовжувало існувати, але в умовах, коли для скільки-небудь широкого застосування інституту застави через незабезпечення дійсної оборотоздатності речей, і, перш за все нерухомого майна. Тому в період більш ніж 70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився на малозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях щодо розпорядження майном. [2]

Відродження інституту застави (іпотеки) в Росії було пов'язано з введенням ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 року.

У ньому знайшли відображення такі положення:

- Підстави виникнення іпотеки, зобов'язання, що забезпечується іпотекою, предмет іпотеки;

- Порядок укладення договору про іпотеку;

- Заставна як цінний папір;

- Державна реєстрація іпотеки;

- Забезпечення збереження майна, закладеного за договором про іпотеку;

- Перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб;

- Наступна іпотека;

- Поступка прав за договором про іпотеку;

- Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, і реалізація зазначеного майна;

- Особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будівель і споруд, житлових будинків і квартир. [3]

Діючі законодавство РФ, що регулюють відносини з приводу іпотеки (застави нерухомості), включає в себе також Цивільний Кодекс Російської Федерації (особливо ст. 334-358) і ФЗ «про реєстрацію на нерухоме майно та угод з ним» та ін.

1.2 Поняття та особливості іпотечного кредиту

Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості.

Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси:

1. Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.

2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні.

3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. закладних оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу).

В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому перевагу перед іншими способами кредитування.

Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати наступним чином:

- Функція фінансового механізму залучення інвестицій у сферу матеріального виробництва;

- Функція забезпечення повернення позикових коштів;

- Функція стимулювання обігу та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) Економічно недоцільні або юридично неможливі;

- Функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.

1.3 Особливості застосування іпотечного кредиту

Можна виявити такі відмітні особливості іпотечного кредиту.

1. Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави може виступати і та нерухомість, для покупки якої береться іпотечний кредит).

Це означає, що в разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.

Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення. Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь - яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.

2. Тривалість терміну надання кредиту.

Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника.

3. Більшість іпотечних позик носять цільовий характер.

4. Іпотечний кредит вважається відносно низькоризикової банківською операцією. До основних вимог можна віднести наступні:

- Сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;

- Величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;

- При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника та позичальників.

Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.

Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання та обслуговування кредитів є основою для надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.

Глава 2. Ринок іпотечного кредитування і його інструменти

2.1 Інструменти іпотечного кредитування, схеми розрахунків платежів за кредитами

У системі заходів по становленню та розвитку житлового іпотечного кредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування.

Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом, що включає способи погашення основного боргу та сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку за довгостроковим іпотечним кредитом.

Інструменти іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом:

- Забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції;

- Зниження ризиків іпотечного кредитування;

- Забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.

Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою факторів, серед яких можна назвати наступні:

- Ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду тощо);

- Джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;

- Необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміння розрахунків за кредитами. [4]

Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути як самоамортізірующіміся (що передбачають рівномірні виплати - постійний іпотечний кредит), так і з «шаровим» платежем, з фіксованими виплатами основної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою. [5]

Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит передбачає таку організацію грошового потоку, при якій платежі по кредиту здійснюються у вигляді рівних, як правило щомісячних, внесків. Такий кредит називається ануїтетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет - це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних тимчасових інтервалів.

Для розрахунку платежів по кредиту застосовується наступна формула:

P'r

R =

1- (1 + r) -n

де R - розмір місячного платежу по кредиту;

P - сума іпотечного кредиту;

n - загальне число платежів по кредиту за весь термін кредиту (кількість місяців);

r - процентна ставка по кредиту за місяць. [6]

Платіж по кредиту здійснюється щомісяця. Позичальник щомісяця виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу поряд з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії. [7]

З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахований баланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного терміну. При цьому використовується наступна формула:

1- (1 + r) -t

P t = R '

r

де P t - баланс боргу на кінець t-го періоду;

R - розмір щомісячного внеску;

t - час, що залишився число платежів (кількість місяців) до закінчення кредитного терміну;

r - процентна ставка по кредиту за місяць.

Модифікацією стандартного ануїтетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредит з двотижневої періодичністю платежів, який дозволяє скоротити термін кредиту та загальну суму процентних платежів.

Друга група кредитів - іпотечні кредити зі змінними виплатами - підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якими визначаються відразу при укладенні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючі коефіцієнти.

Серед кредитів другої групи найбільш поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека з ростом платежів, індексовані кредити.

В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто відповідно до зміни вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується змінною ставкою.

Застосовуючи кредит зі змінною процентною ставкою, можна зіткнутися з низкою проблем, а саме:

не всі встановлювані індекси для перегляду відсоткової ставки вірно відображають інфляцію і реальну вартість ресурсів;

частий перегляд відсоткової ставки робить кредит менш привабливим;

можлива несумісність платежів за кредитом і доходів позичальника;

відносна складність інструменту.

При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5-2% нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою.

Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливо одночасно визначити максимально допустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотку за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.

Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструменту є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику неповернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується число можливих користувачів іпотечного кредиту. Враховуючи ці моменти, можна зробити висновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншій мірі підходить для практики іпотечного кредитування.

Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («шаровий») платіж у рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають:

протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а в кінці терміну «шаровий» платіж у рахунок погашення боргу;

часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а в кінці терміну вноситься решта боргу;

заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.

Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового стану позичальника, яке може привести до його неплатоспроможності. Крім того, з плином часу зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну.

Індексовані інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.

Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, що залучаються для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін. Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. В той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.

Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси:

платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;

номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т. д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.

Таким чином, в заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції. [8]

Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «Контрактною ставкою» визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.

Проте насправді регулярні щомісячні платежі по кредиту позичальник робить за досить низькою ставкою, яка називається «платіжної». Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Величина щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її повністю. Можна сказати, що платежі по повній «контрактної» процентній ставці стягуються в більш пізній період.

Оскільки існує безліч різних видів іпотек (деякі з них передбачають рівновеликі виплати, у той час як інші - змінні платежі) і оскільки сума застави по ним може бути різна, необхідно з належною увагою і обережністю ставиться до визначення сум і часу здійснення платежів при оцінці ризику і необхідної ставки. [9]

2.2 Ризики іпотечного кредитування

Ризики поділяються на систематичні і несистематичні. Систематичні ризики не носять специфічного (індивідуального) або місцевого характеру. Несистематические ризики - це ризики, властиві конкретній місцевій економіці. Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків.

Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської неліквідності (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного. [10]

Впровадження операцій з довгострокового житлового іпотечного кредитування ставить перед банками ряд особливих проблем в галузі управління своїми ризиками в силу специфіки даного виду кредитування, що вимагає прийняття особливих заходів з управління ризиками, полягає насамперед у скудеющей:

- Довгостроковий характер кредиту;

- Забезпечення повернення кредитних коштів здійснюється у вигляді застави житлового приміщення, придбаного на кошти кредиту;

- Спосіб погашення кредиту, при якому платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну кредиту.

Найбільш характерними ризиками, притаманними даними кредитними операціями є такі: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності.

Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу.

В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід зазначити:

- Рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення;

- Соціально-економічна стабільність в країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність досить платоспроможного попиту на іпотечні кредити. [11]

Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильному вибору кредитних технологій та інструментів як складова частина андеррайтингу або банківської політики.

Існує цілий ряд показників, що визначають важливість (і доступність) кредиту. В якості додаткової гарантії кредиту (до застави та страхування) через великих ризиків іпотечного кредитування передбачається великий первинний внесок позичальника в якості часткової оплати нерухомості продавцю. Підвищення ринкового кредиту над сумою кредиту і визначає ступінь захищеності на всіх стадіях кредитування. Це є найважливішим чинником підвищення ліквідності предмета забезпечення, обтяженого заставою. Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами по основній частині кредитного боргу.

Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.

У разі ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30% і вище, з наданням також додаткових гарантій.

Істотною умовою іпотечного договору крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).

Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, так як всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави).

Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.

Управління кредитним ризиком з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.

Контроль і регулювання кредитного портфеля включають в себе:

- Контроль за якістю наданих кредитів;

- Розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банку;

- Створення резервних фондів на можливі втрати по позиках;

своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів по роботі з ними;

- Розробка програм з повернення кредитів. [12]

Найголовніша проблема банків не в тому, щоб видати кредити, незважаючи на відсутність необхідного працюючого правового поля, кредитних технологи і т.д., а в тому щоб ці кредити були повернуті і вартість виплат за кредит банку, як мінімум, адекватним необхідним банківським витрата з віддачею мінімального прибутку (для цього зараз потрібні також гарантії держави.). [13]

Ризик процентної ставки. Банківський прибуток (дохід кредитора) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами та залученими джерелами (по депозитах, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.). Ризик процентної ставки - це ризик недоотримання банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною або іншою ситуацією, вибором неефективною банківської політики, вибором неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.) , тобто коли процентна ставка, за якою видано кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобам. Збалансованість банківських активів і пасивів як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок та іншим причинам. [14]

Вводячи різні індекси, банки намагаються збалансувати зміна вартості банківських фондів зі зміною процентних ставок по виданих кредитах. З іншого боку, в умовах відсутності офіційно опублікованих показників ринкових кредитних ставок банки намагаються замінити зрозумілими для населення показниками. Однак така апроксимація не дозволяє повністю уникнути ризику процентної ставки, тому що зміни обмінного курсу долара США, а тим більше дискретні політичні рішення про зміну рівня мінімальної заробітної плати не збігаються з зміною ринкової ставки відсотка.

Найбільш ефективним типом кредитів, що знижує ризик процентних ставок, є кредити зі змінною процентною ставкою, що відображають зміни ринкової процентної ставки.

Ризик ліквідності. Даний ризик виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, який виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.

У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика ймовірність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів. [15]

Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. По-перше, потрібен детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої потреби банку в готівці кошти. По-друге, потрібна розробка стратегії мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел та витрат. Фінансові установи в розвинених країнах використовують цілий комплекс джерел для мобілізації мобільних засобів. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позика коштів під заставу і без застави, резервні кредитні лінії та отримання права позичати кошти в Центральному банку. Диверсифікація джерел фінансування може зменшити вартість і ризик ліквідності активів.

У відношенні Росії, крім високих вимог Банку Росії до резервів, альтернативним підходом до управління ризиком ліквідності при іпотечному кредитуванні є створення спеціалізованого іпотечного агентства, що відає питаннями забезпечення ліквідності (зокрема, Федерального Агентства з іпотечного житлового кредитування), яке може набувати права за кредитами (іпотеки) або надавати банкам позики, які будуть забезпечені їх іпотечними кредитами. Таке агентство може фінансувати купівлю або кредитування в тому числі шляхом випуску облігацій. [16]

2.3 Іпотечний ринок

Іпотечний ринок - це ринок іпотечних кредитів, що надаються банками та іншими установам домашнім господарствам з метою придбання житла під заставу цього (або іншого) житла, і фінансових активів, що розміщуються на ринку з метою придбання ресурсів в іпотечне кредитування. Таким чином, з визначення видно, що іпотечний ринок формується іпотечними сегментом фондового ринку і сегментом ринку банківських послуг з надання та обслуговування іпотечних кредитів. У цьому полягає його певна сутність. Однак, незважаючи на це, керуюся теоретичними визначеннями ринку як системи угод щодо купівлі-продажу товарів і послуг, можна говорити про ринок іпотечного кредитування як про систему відносин з приводу покупки (через механізми фондового ринку) та продажу (шляхом видачі кредитів) грошових коштів на ринку. Поняття «іпотечний ринок» (mortgage market) відносно недавно з'явилося в західній економічній літературі. І спочатку використовувалося у фахових виданнях по ринку прикладного характеру, поступово втручаючись в науковий обіг.

Ринок іпотечного кредитування підрозділяється на первинний і вторинний. На первинному ринку видаються і можуть бути продані іпотечні кредити. На вторинному ринку відбувається продаж прав на отримання процентного доходу за кредитами через випуск спеціальних цінних паперів, придбання яких надає це право. Такі цінні папери мають різні якісні характеристики, такі як наявність кредитного ризику, ступінь забезпеченості іпотечним пулом і т.д. Бурхливий розвиток фондового ринку та сучасні можливості фінансового інжинірингу постійно викликають до життя нові види таких цінних паперів. Наприклад, в даний час в США, що мають найбільш розвинений іпотечний ринок, на вторинному ринку звертається більше 50 різновидів іпотечних цінних паперів. Основними операторами на вторинному ринку є спеціальні організації, основне завдання яких - скупка вже виданих кредитів, пакетування їх в пули за стандартними якісними характеристиками і випуск на основі сформованих пулів іпотечних паперів.

Товаром (послугою) на ринку є кредит, що надається для фінансування придбання житлової нерухомості, забезпеченням повернення якого поряд з майбутнім доходом позичальника виступає застава придбаного (іноді іншого) житла. Основними характеристиками даного товару, як і будь-якого іншого кредиту, є: термін кредитування, відсоткова ставка (її величина і тип), план погашення кредиту, вимоги по першому внеску. Ємність іпотечного ринку визначається платоспроможним попитом на іпотечне кредити з боку домашніх господарств.

Пропозиція на іпотечному ринку створюють банки (універсальні, кооперативні та іпотечні), ощадно-позичкові організації, кредитні спілки, страхові компанії. Частка тієї чи іншої фінансової організації на ринку іпотечного кредитування в чому залежить від історичного досвіду побудови національної системи іпотечного кредитування, що включає механізм фінансування житлових іпотек, і поточних ринкових тенденцій.

Здійснення довгострокового кредитування можливе завдяки організованій системі іпотечного кредитування. Система іпотечного кредитування - це модель організації взаємодії між ринком іпотечного кредитування, ринком нерухомості і фінансовим ринком. При формуванні національної системи іпотечного кредитування уряду та іпотечним кредиторам в силу тривалого терміну вкладення коштів в іпотечні активи доводиться вирішувати, яким чином рефінансувати фонди, використані на іпотечне кредитування з метою видачі нових кредитів. Всі методи фінансування іпотечних операцій поділяються на універсальні (притаманні й іншим видам фінансово-кредитних операцій) і спеціальні методи, характерні тільки (або переважно) для іпотечного ринку.

Система іпотек можна розрідити на відкриту, де джерелом коштів є кошти, запозичені з ринку на поточних ринкових умовах, і замкнуту, засновану на згоді учасників системи отримувати процентний дохід по заощадженнях на цільових рахунках нижче ринкового за умови отримання можливості скористатися пільговою позикою. Залучення ресурсів на ринку капіталу зазвичай здійснюється шляхом створення інституту вторинного ринку. Його метою є придбання видаваних банками іпотечних кредитів або рефінансування цих кредитів яким-небудь способом. Основою замкнутої системи залучення кредитних ресурсів є створення замкнутого циклу, в якому кошти громадян, що накопичуються на депозитних рахунках в спеціалізованих ощадних установах з метою придбання житла в майбутньому, спрямовуються на фінансування видачі іпотечних кредитів позичальникам, готовим придбати житло зараз. Замкнутий цикл являє собою систему самофінансування: кошти вкладників можуть бути спрямовані тільки на видачу іпотечних кредитів. Пропозиція іпотечних кредитів, що фінансуються за рахунок ресурсів відкритого ринку, чуйно реагує на ко?юнктуру на фінансових ринках. Погіршення умов запозичень негайно позначається на збільшенні процентних ставок по іпотечних кредитах. Замкнута (закрита) система в набагато меншому ступені залежить від кон'юнктури на ринках.

Іпотечне кредитування значно впливає на ринок нерухомості. Розвиток іпотечного кредитування, зростання пропозиції іпотечних кредитів, зниження відсоткових ставок значно розширюють попит на нерухомість. Це в свою чергу може призвести до підвищення вартості нерухомості (за умови недостатньої пропозиції на ринку і тимчасового лага запізнювання. Підвищення вартості нерухомості веде до скорочення попиту на житло, однак, розширене пропозицію іпотечних позик згладжує цю тенденцію.

З іншого боку, погіршення умов запозичення, скорочення пропозиції іпотечних позик знижує купівельну спроможність і попит на ринку нерухомості, що веде до зниження цін на житло і скорочення попиту на іпотечні кредити. Слід підкреслити, що описується взаємодія безпосередньо залежить від співвідношення розмірів обох ринків і частки угод на ринку нерухомості, що фінансуються за участю іпотечного кредиту.

З цього можна зробити висновок: чим більше розвинена у національній економіці система іпотечного кредитування, ніж велика частка угод з нерухомістю відбувається за участю іпотечного кредиту, тим більше ринок нерухомості залежить від кон'юнктури на фінансових ринках, поточної вартості активів.

Глава 3. Іпотека та перспективи її розвитку в Росії

3.1 Порядок надання іпотечного кредиту комерційними банками

Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості (землі, різних будівель та інших об'єктів нерухомості). Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток.

В залежності від об'єкта кредитування, кредитної політики та організаційної структури кожен комерційний бакан визначає технологію іпотечного кредитування. При багатоваріантності різних елементів організації процесу кредитування можна констатувати у всіх банках наявність наступних п'яти основних етапів технології видачі та погашення іпотечного кредиту:

- Попередній розгляд заявки на кредит і співбесіду з передбачуваним позичальником;

- Андеррайтинг;

- Прийняття рішення про видачу іпотечної позики;

- Оформлення кредитного договору та договору про заставу;

- Супровід кредиту та контроль за виконанням кредитного договору.

На першому етапі банк роз'яснює позичальникові умови видачі іпотечного кредиту і пропонує заповнити йому заяву, яка по суті можна розглядати як анкету, що містить відомості, які становлять інтерес для банку з точки зору мінімізації ризиків, пов'язаних з кредитуванням. Вже на першому етапі процесу кредитування важливо, по можливості, більш повно оцінити ризики. Якщо в ході співбесіди кредитний працівник не отримає задовільні відповіді на ключові питання, пов'язані з видачею кредиту, то прохання про його видачу відхиляється, при цьому необхідно аргументовано пояснити причини, з яких кредит не може бути наданий. Якщо ж кредитний працівник прийняв позитивне рішення, він інформує можливого позичальника про те, які документи і відомості необхідні банку для подальшого розгляду кредитної заявки.

Другий етап полягає в тому, щоб оцінити потенційну можливість позичальника увергнути кредит і оцінити ступінь його забезпечення. На цьому етапі учувствуют фахівці банку або фірми по оцінці застави, юридична служба і служба безпеки банку. Якщо в якості застави пропонується існуюча квартира позичальника, то вивчаються: склад приміщень, планування, загальна і житлова площа; тривалість експлуатації; стан конструкцій, стін, підлог і стель; стан інженерний комунікацій - опалення, водопостачання, електропостачання, каналізація та ін .; необхідність ремонту або модернізації зараз або в майбутньому. У результаті вивчення цих факторів визначається вартість передбачуваного застави. В якості застави можуть бути запропоновані й інші види нерухомості, наприклад земельну ділянку або літній будинок, а також рухоме майно, наприклад автомашина, ювелірні вироби або колекцій творів мистецтва. Фахівці оцінюють кожен предмет. Якщо в якості застави пропонується будується квартира, то вивчається проектно-кошторисна документація, терміни будівництва, репутація фірми - забудовника і підрядної організації. Слід зазначити, що в даний час в Росії отримав розвиток іпотечний житловий кредит, коли грошові кошти надаються на купівлю квартири, під заставу наявного житла.

Результати аналізу використовуються для того, щоб визначити надалі суму позики, можливий початковий внесок власних коштів і попередні терміни погашення кредиту. У цих цілях розглядаються такі доходи: заробітна плата, премії, дохід у формі комісійної винагороди, доход в ідеї дивідендів і відсотків, пенсійні виплати, дохід в ідеї орендної плати та ін., А також фінансові зобов'язання: оплата житла, комунальні платежі, податки, страхові виплати, раніше прийняті боргові зобов'язання, медичне страхування та ін.

Результати андеррайтингу оформляються у вигляді довідки або укладення та передаються на розгляд кредитного комітету.

На третьому етапі кредитний комітет розглядає матеріали отримані в процесі андеррайтингу, і вивчає відповідні документи, після чого приймає рішення про видачу позики або про відмову в її поданні. При позитивному рішенні кредитного комітету відповідний працівник складає для клієнта приблизний кошторис витрат, пов'язаних з оформлення іпотечного кредиту. У кошторисі можуть бути передбачені такі статті: комісійні ріелторам; витрати по оцінці застави; оплата за отримання документів про заставу з органів реєстрації нерухомості; нотаріальний збір за реєстрацію договору купівлі-продажу; нотаріальний збір за реєстрацію договору застави; страхування предмета застави.

На четвертому етапі банк укладає з позичальником кредитний договір. При укладенні договору сторони керуються основними положеннями, передбаченими Цивільним кодексом Російської Федерації, з урахуванням особливостей кредитної політики банку.

За кредитним договором банк кредитор зобов'язується надати грошові кошти, тобто кредит, у розмірах і на умовах, передбачених у договорі, позичальник ж зобов'язується повернути в строк отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї. У кожному кредитному договорі крім таких розділів, як дані про сторони, які уклали договір, є розділи, що регламентують права та обов'язки сторін:

- Сума кредиту та розмір банківського відсотка;

- Порядок і терміни видачі кредиту;

- Порядок і терміни погашення відсотка;

- Опис і ціна забезпечення, що передбачаються в окремому договорі застави;

- Розмір санкцій, що сплачуються стороною, що порушив умови договору.

Позначити точні терміни деяких етапів досить складно, оскільки залежать вони від самого позичальника або від сторонніх організацій, тому в Таблиці 1 (Додаток 1) наведені середні терміни проходження основних операцій з надання кредиту.

Одночасно з укладенням кредитного договору укладається договір застави і оформляється заставна, а також укладається договір страхування на користь банку. Без цих документів не може бути розпочато видачу іпотечного кредиту. На п'ятому етапі здійснюється супровід кредиту, яке включає:

- Видачу кредиту в порядку, передбаченому в кредитному договорі.

- Контроль за цільовим використанням кредиту у період будівництва або реконструкції об'єктів кредитування;

- Спостереження за збереженням і станом застави, прийнятого в забезпечення кредиту;

- Контроль за регулярними, відповідно до раніше погоджених при укладанні договору, термінами повернення кредиту і нарахованих відсотків.

При порушенні термінів погашення кредиту та сплати відсотків банки в окремих випадках надають відстрочки для виконання позичальником своїх зобов'язань з нарахуванням за період користування відстроченої позички більш високого відсотка. При порушенні повторних строків погашення кредиту позика перераховується на рахунок прострочених позичок, і починаються операції з реалізації застави. [17]

3.2 Іпотечні програми в комерційних банках

Сьогодні в Росії велика кількість комерційних банків займаються іпотечним кредитуванням. Розглянемо докладніше іпотечні програми на прикладі Ощадбанку і НБД-Банку.

Житлові кредити Ощадбанку

КРЕДИТ НА НЕРУХОМІСТЬ - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію об'єкта нерухомості під різні види забезпечення;

ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію об'єкта нерухомості під заставу кредитованого об'єкта нерухомості;

КРЕДИТ "ІПОТЕЧНИЙ +" - кредит на придбання, будівництво Об'єкта нерухомості, що будується (побудованого) за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії.

Об'єктом нерухомості є розташовані на території Російської Федерації: квартира; житловий будинок; частина квартири або житлового будинку, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат; дача; садовий будинок; гараж; інші будівлі споживчого призначення; незавершені будівництвом вищевказані об'єкти; земельну ділянку.

Кредитний договір укладається з Позичальником або Созаємщикамі. Созаемщиками є подружжя, які оформляють Об'єкт нерухомості у спільну власність.

Житловий кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад: квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад: будинок із земельною ділянкою) Об'єктів нерухомості, оформлюваних у власність Позичальника / Созаещіков.

ЗАГАЛЬНІ УМОВИ НАДАННЯ ЖИТЛОВИХ КРЕДИТІВ

Отримати кредит можуть платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, які мають офіційно підтверджений щомісячний дохід.

Обов'язковою умовою є погашення кредиту до виконання Позичальнику / созаемщика 75 років.

Отримати кредит можна:

У філії Ощадбанку Росії:

за місцем реєстрації Позичальника / одного з Созаємщиков,

за місцем знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку Росії) - роботодавця Позичальника / одного з Созаємщиков, за умови оформлення іпотеки в силу закону купованого / споруджуваного Об'єкта нерухомості;

за місцем знаходження або за місцем будівництва Об'єкта нерухомості.

Кредит "Іпотечний +" надається уповноваженими філіями Ощадбанку Росії тільки за місцем знаходження купованого / споруджуваного Об'єкта нерухомості. Термін кредитування до 20 років. Валюта кредитування рублі, долари США, євро.

Процентні ставки.

За Кредитом на нерухомість:

За кредитами в рублях:

на термін до 5 років включно - 13% річних

на термін понад 5 років до 10 років включно - 14% річних

на термін понад 10 до 20 років - 15% річних

в доларах США, євро:

на термін до 5 років включно - 13,5% річних

на термін свише5 років до 10 років включно - 14,5% річних

на термін понад 10 до 20 років - 15,5% річних.

За іпотечними кредитами:

За кредитами в рублях:

на термін до 5 років включно - 12% *, 13% ** річних

на термін понад 5 років до 10 років включно - 12,5% *, 14% ** річних

на термін понад 10 до 20 років - 13% *, 15% ** річних

в доларах США, євро:

на термін до 5 років включно - 12,5% *, 13,5% ** річних

на термін понад 5 років до 10 років включно - 13% *, 14,5% ** річних

на термін понад 10 до 20 років - 13,5% *, 15,5% ** річних.

За кредитом "Іпотечний +":

За кредитами в рублях:

на термін до 5 років включно - 11,8% *, 12,8% ** річних

на термін понад 5 років до 10 років включно - 12,3% *, 13,8% ** річних

на термін понад 10 до 20 років - 12,8% *, 14,8% ** річних

в доларах США, євро:

на термін до 5 років включно - 12,3% *, 13,3% ** річних

на термін свише5 років до 10 років включно - 12,8% *, 14,3% ** річних

на термін понад 10 до 20 років - 13,3% *, 15,3% ** річних.

* Після надання Банку належним чином оформленого документа, що підтверджує державну реєстрацію іпотеки об'єкта нерухомості на користь Банку

** До надання Банку належним чином оформленого документа, що підтверджує державну реєстрацію іпотеки об'єкта нерухомості на користь Банку

Сума кредиту

Максимальний розмір кредиту для кожного Позичальника / Созаємщиков визначається на підставі оцінки його / їх платоспроможності і не може перевищувати 90% вартості Об'єкту нерухомості (його частини) або вартості робіт з його реконструкції, ремонту, обробці.

Факт оплати / наявність власних коштів у розмірі різниці між вартістю Об'єкта нерухомості (проведених робіт) і сумою наданого кредиту підтверджується Позичальником / Созаємщикамі до отримання (або одночасно з отриманням) кредиту (першої частини кредиту).

У розрахунок платоспроможності Позичальника / созаемщика додатково до його доходу за основним місцем роботи можуть бути прийняті наступні Додаткові види доходів:

доходи, одержувані ним по інших місцях роботи;

доходи, одержувані ним від занять приватною практикою, або від інших джерел доходів, дозволених законодавством;

доходи дружини (чоловіка) Позичальника;

сума пенсії, достроково призначена по старості або за вислугу років і одержувана Позичальником / созаемщика, які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством (55 років - для жінок, 60 років - для чоловіків), на період до досягнення ним пенсійного віку.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ

За Кредитом на нерухомість використовуються різні форми забезпечення за винятком застави кредитуемого Об'єкта нерухомості.

За іпотечними кредитами:

заставу кредитованого Об'єкту нерухомості (оформляється іпотекою в силу закону або іпотекою в силу договору);

інше забезпечення (при необхідності).

На період до оформлення в заставу кредитованого Об'єкту нерухомості Позичальник / Созаємщики надають інші форми забезпечення. При цьому оформлення в заставу майна на даний термін не обов'язково.

За іпотечними кредитами на цілі індивідуального будівництва оформляється заставу земельної ділянки (застава права оренди на земельну ділянку), на якому будується або буде побудований Об'єкт нерухомості.

За кредитом "Іпотечний +":

заставу кредитованого Об'єкту нерухомості (оформляється іпотекою в силу закону);

на період до оформлення в заставу кредитованого Об'єкту нерухомості - заставу майнових прав на зводиться Об'єкт нерухомості.

Додаткові вимоги до забезпечення

В якості додаткового забезпечення по Житловим кредитами оформляється:

порука дружини (чоловіка) Позичальника, якщо вона (він) не є созаемщика (або в складі основного забезпечення, при необхідності);

заставу майнових прав за Договором інвестування будівництва (Договору уступки права вимоги), при необхідності.

За іпотечними кредитами і кредиту "Іпотечний +" в якості додаткового забезпечення обов'язково оформляються поруки членів сім'ї Позичальника / Созаємщиков (батьків, повнолітніх дітей), які будуть зареєстровані за місцем постійного проживання в купованому / споруджуваних об'єктів нерухомості.

Документи для отримання кредиту

Для отримання кредиту Позичальник / Созаємщики надають в Банк:

стандартний пакет документів;

документи по кредитованим Об'єкту нерухомості в залежності від мети кредитування.

Позичальник / Созаємщики можуть надати в Банк документи за кредитованим Об'єкту нерухомості протягом 3 місяців з дати реєстрації банком Заяви-анкети. У цьому випадку Банк розрахує максимально можливий розмір кредиту виходячи з платоспроможності Позичальника / Созаємщиков за умови, що згодом (після надання зазначених вище документів) сума кредиту може бути скоригована з урахуванням вартості Об'єкту нерухомості (робіт з його реконструкції, ремонту, обробці).

Порядок видачі

Видача Кредиту на нерухомість і Іпотечного кредиту здійснюється:

на придбання Об'єкту нерухомості - одноразово;

на будівництво, реконструкцію, ремонт (обробку) Об'єкта нерухомості - залежно від порядку оплати вартості Об'єкту нерухомості (вироблених робіт) - одноразово або частинами.

Кредит "Іпотечний +" надається в безготівковому порядку з подальшим перерахуванням кредитних коштів за розпорядженням Позичальника / созаемщика на розрахунковий рахунок Забудовника.

Умови видачі

За обслуговування позикового рахунку Позичальник сплачує Банку одноразовий платіж - до 4% від суми кредиту.

Інформацію про конкретний розмір зазначеного платежу можна отримати в будь-якій філії Ощадбанку Росії.

Погашення кредиту та відсотків

Погашення основного боргу проводиться щомісячно чи щоквартально, починаючи з 1-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за місяцем (кварталом) одержання кредиту або його першої частини, не пізніше 10-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за платіжним .

Сплата відсотків починається з місяця, наступного за місяцем отримання кредиту або його першої частини, і проводиться щомісячно не пізніше 10-го числа місяця, наступного за платіжним і одночасно з погашенням основного боргу.

За бажанням Позичальника / Созаємщиков може бути надана відстрочка в погашенні кредиту на період будівництва, реконструкції Об'єкта нерухомості, не більше ніж на два роки з дати укладення Кредитного договору.

Відстрочка по сплаті відсотків не надається.

Термін розгляду питання про надання кредиту

За Кредитом на нерухомість і іпотечні кредити:

протягом 18 робочих днів з дати надання Позичальником / Созаємщикамі повного пакету документів;

протягом 7 робочих днів з дати надання первинного пакету документів, якщо документи за кредитованим Об'єкту нерухомості будуть надані Позичальником / Созаємщикамі протягом 3 місяців з дати реєстрації Заяви-анкети.

За Кредитом "Іпотечний +" протягом 12 робочих днів з дати надання Позичальником / Созаємщикамі повного пакету документів.

Житлові кредити НБД-Банку

Кредит під заставу нерухомості, що купується.

Умови іпотечної програми:

іпотечний кредит надається в рублях на термін від 1 року до 30 років.

Ви можете отримати - від 100 000 до 4 000 000 рублів. Максимальна сума кредиту залежить від сукупного доходу позичальників.

придбати квартиру за допомогою кредиту можна на вторинному ринку житла.

процентна ставка по кредиту залежить від розміру початкового внеску і терміну кредиту:

 Початковий внесок,% вартості нерухомості, що купується Процентна ставка,% річних

 Термін кредиту - від 1 року до 15 років (включно) Термін кредиту - від 15 до 30 років

 від 50% до 70% (включно) 11% 12%

 від 30% до 50% (включно) 12,5% 13%

 від 10% до 30% (включно) 13,5% 14%

погашення кредиту відбувається щомісячно рівними частками.

Переваги іпотечної програми:

Куплені квартира або будинок відразу оформляються у Вашу власність. Кредит можна отримати в розмірі до 90% вартості житла.

Для отримання кредиту на велику суму за даною програмою Ви можете залучити двох співпозичальників з числа найближчих родичів.

Вам не потрібно шукати додаткове забезпечення по кредиту - заставою виступає нерухомість, що купується.

При бажанні Ви можете достроково погасити кредит уже через 6 місяців з моменту його отримання (без штрафних санкцій).

Вимоги до позичальника

Позичальником може виступати будь-яка дієздатна фізична особа у віці від 18 років, що минув службу в армії або яке не підлягає призову в призовному віці. Граничний вік закінчення терміну виплати іпотечного кредиту - 75 років.

Позичальник повинен мати стабільний дохід і стаж на останньому місці роботи - не менше 6 місяців.

Загальна кількість позичальників - до 3 чоловік.

Вимоги до купується квартирі / будинку

За допомогою іпотечного кредиту НБД-Банку Ви можете придбати квартиру або будинок в Нижньому Новгороді чи Нижегородської області (вторинний ринок житла). Житлове приміщення, що купується за рахунок кредиту і прийняте в забезпечення по кредиту, повинна відповідати таким вимогам:

житлове приміщення є окремою квартирою або окремо вартим будинком (котеджем для постійного проживання, зблокованим будинком (таунхаузи));

житлове приміщення підключено до електричних, парових або газових систем опалення, що забезпечує подачу тепла на всю площу житлового приміщення, або має автономну систему життєзабезпечення;

житлове приміщення має справний стан сантехнічного обладнання, дверей, вікон і даху (для квартир на останніх поверхах).

У разі придбання житлових приміщень у новозбудованих будинках або в сільській місцевості допускається відсутність сантехнічного обладнання, внутрішньої обробки на момент його придбання позичальником, підключення житлового приміщення до центральних систем водо-, газопостачання за умови оцінки житлового приміщення незалежним оцінювачем як об'єкта, що має середню або високу ступінь ліквідності.

Будівля, в якій розташований предмет застави - квартира, повинно відповідати таким умовам та вимогам:

не знаходиться в аварійному стані;

не перебувати на обліку по постановці на капітальний ремонт;

мати залізобетонний, кам'яний або цегляний фундамент.

Право власності на житлове приміщення повинно бути підтверджено відповідними документами (свідоцтвом про власність, зареєстрованим договором купівлі-продажу житлового приміщення, договором міни і т.д.), оформленими відповідно до вимог чинного законодавства.

При придбанні окремого будинку (котеджу для постійного проживання, зблокованого будинку (таунхауза)) має бути оформлено свідоцтво про власність на землю або інший документ (договір), що підтверджує права на земельну ділянку з правом забудови. До документа на землю, яка повинна передаватися в заставу разом з будинком (котеджем для постійного проживання), має бути додано кадастровий план земельної ділянки.

Якщо земельна ділянка надана на правах оренди або іншого тимчасового використання з правом забудови, то в договорі обов'язково має міститися умова про право орендаря на передачу землі в заставу, а термін договору повинен бути не менше терміну грошового зобов'язання, встановленого кредитним договором (договором позики, закладений), або містити вказівку на продовження договору на новий термін. У разі споруди (придбання) житлового будинку на орендованій земельній ділянці такий житловий будинок в обов'язковому порядку повинен передаватися в заставу разом із заставою права оренди земельної ділянки.

Передане в іпотеку жиле приміщення має бути вільна від будь-яких обмежень (обтяжень) прав на неї, в тому числі прав третіх осіб, за винятком прав членів сім'ї власника-заставодавця (ст. 292 ЦК України).

Список документів, необхідних для розгляду заяви на іпотечний кредит

Документи, обов'язкові до надання:

Паспорт або замінюючий його документ (для військовослужбовців) копія, оригінал

Страхове свідоцтво державного пенсійного страхування копія, оригінал

Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі фізичної особи (ІПН) копія, оригінал

Документи про освіту (атестати, дипломи і т.д.) копія, оригінал

Військовий квиток або водійські права копія, оригінал

Трудова книжка позичальника (з відміткою про зайнятість на день завірення) копія, завірена роботодавцем

Довідка з місця основної роботи про розмір доходу за останні 6 місяців за формою 2-ПДФО оригінал

Резюме організації - роботодавця (у формі, встановленій Банком) оригінал

Документи, надані, якщо вони є в наявності:

Свідоцтво про шлюб, шлюбний контракт копія, оригінал

Свідоцтво про народження дітей, паспорт для неповнолітніх, які досягли 14-річного віку копія, оригінал

Свідоцтво про розірвання шлюбу копія, оригінал

Трудовий контракт з місця додаткової роботи (з відміткою про зайнятість на день завірення) копія, завірена роботодавцем

При вимозі копії і оригіналу, оригінал надається для звірки.

Анкета позичальника

Список документів по здобувається квартире:

Паспорт продавця житлового приміщення

Документи на квартиру (договір приватизації, договір купівлі-продажу, свідоцтво про державну реєстрацію права, довідка ЖКС і т.д.)

Довідка БТІ, інвентаризаційний план, експлікація

Довідка з податкової інспекції про сплату податку на майно по квартирі і відсутності заборгованості (у разі дарування або спадщини)

Виписка з Єдиного державного реєстру прав

Виписка з особового рахунку

Порядок придбання квартири за допомогою іпотечного кредиту

Крок 1: Ви звертаєтеся в НБД-Банк.

Кредитний експерт банку знайомить Вас:

з основними умовами отримання іпотечного кредиту,

до вимог банку до позичальника,

з вимогами до приобретаемому житлу, по збору та оформлення документів.

Крок 2: Ви подаєте в банк документи, необхідні для розгляду заявки на кредит.

Зібравши всі необхідні документи, заповнивши анкету на отримання іпотечного кредиту, Ви передаєте цей комплект документів Вашій кредитному експерту. Термін розгляду заявки - до 3 робочих днів. Про прийняття рішення банком Вам повідомить кредитний експерт. При прийнятті позитивного рішення кредитний експерт надасть Вам інформацію про подальші дії з підбору об'єкту нерухомості.

Крок 3: Ви укладаєте угоду і купуєте квартиру.

Рішення кредитного комітету банку діє 3 місяці. За цей час Ви:

- Вибираєте вподобану квартиру / будинок і оцінюєте своє майбутнє житло в агентстві з оцінки нерухомості.

Знання об'єктивної вартості квартири - це гарантія того, що Ви не переплачуєте за придбану нерухомість, так як Ваші інтереси відстоюють незалежні професіонали.

- Надаєте в Банк і страхову компанію необхідні документи по квартирі / будинку.

Зі списку співпрацюють з Банком страхових компаній Ви самостійно можете вибрати ту, якій довірите страхування свого життя і нерухомості, що купується. Страхова компанія допомагає Вам убезпечити себе і своїх родичів від можливих ризиків і в разі непередбачених подій бере на себе обов'язок щодо повернення кредиту.

- Підписуєте кредитний договір, договір купівлі-продажу (придбання) об'єкта нерухомості, заставну.

При здійсненні угоди через акредитовані банком агентства нерухомості розрахунки з продавцем за придбану Вами нерухомість виробляються банком готівковими коштами в день укладання договорів. У разі роботи з іншими агентствами розрахунки з продавцем будуть проведені банком після державної реєстрації права власності.

3.3 Розрахунок погашення іпотечного кредиту

Для порівняння іпотечних програм розглянемо приклад: термін кредитування 5 років, сума кредиту 80%, вартість нерухомості 500000 руб. Будемо порівнювати кредит «Іпотечний +» Ощадбанку при ставці 12,8% річних і іпотечний кредит НБД-Банку при ставці 13,5% річних. Погашення кредиту відбувається щомісячно рівними частками в обох випадках. За обслуговування позикового рахунку позичальник сплачує Банку одноразовий платіж - Ощадбанку 1.5% від суми кредиту, НБД-Банку 0,5%. Кредит береться в листопаді 2006р.

Сума основного боргу = 500000 * 0,8 = 400000 руб.

Платіж за основним боргом = 400000/60 = 6666,67 руб.

Графік платежів з рівномірним погашенням основного боргу і повним щомісячним погашенням відсотків по кредиту Ощадбанку.

 Дата Сума основного боргу Платіж по основному боргу Платіж відсотків по кредиту Загальна сума платежу

 ноя.06 400000 6666,67 4266,67 10933,33

 дек.06 393333,33 6666,67 4195,56 10862,22

 янв.07 386666,67 6666,67 4124,44 10791,11

 фев.07 380000,00 6666,67 4053,33 10720,00

 мар.07 373333,33 6666,67 3982,22 10648,89

 апр.07 366666,67 6666,67 3911,11 10577,78

 май.07 360000,00 6666,67 3840,00 10506,67

 іюн.07 353333,33 6666,67 3768,89 10435,56

 іюл.07 346666,67 6666,67 3697,78 10364,44

 авг.07 340000,00 6666,67 3626,67 10293,33

 сен.07 333333,33 6666,67 3555,56 10222,22

 окт.07 326666,67 6666,67 3484,44 10151,11

 ноя.07 320000,00 6666,67 3413,33 10080,00

 дек.07 313333,33 6666,67 3342,22 10008,89

 янв.08 306666,67 6666,67 3271,11 9937,78

 фев.08 300000,00 6666,67 3200,00 9866,67

 мар.08 293333,33 6666,67 3128,89 9795,56

 апр.08 286666,67 6666,67 3057,78 9724,44

 май.08 280000,00 6666,67 2986,67 9653,33

 іюн.08 273333,33 6666,67 2915,56 9582,22

 іюл.08 266666,67 6666,67 2844,44 9511,11

 авг.08 260000,00 6666,67 2773,33 9440,00

 сен.08 253333,33 6666,67 2702,22 9368,89

 окт.08 246666,67 6666,67 2631,11 9297,78

 ноя.08 240000,00 6666,67 2560,00 9226,67

 дек.08 233333,33 6666,67 2488,89 9155,56

 янв.09 226666,67 6666,67 2417,78 9084,44

 фев.09 220000,00 6666,67 2346,67 9013,33

 мар.09 213333,33 6666,67 2275,56 8942,22

 апр.09 206666,67 6666,67 2204,44 8871,11

 май.09 200000,00 6666,67 2133,33 8800,00

 іюн.09 193333,33 6666,67 2062,22 8728,89

 іюл.09 186666,67 6666,67 1991,11 8657,78

 авг.09 180000,00 6666,67 1920,00 8586,67

 сен.09 173333,33 6666,67 1848,89 8515,56

 окт.09 166666,67 6666,67 1777,78 8444,44

 ноя.09 160000,00 6666,67 1706,67 8373,33

 дек.09 153333,33 6666,67 1635,56 8302,22

 янв.10 146666,67 6666,67 1564,44 8231,11

 фев.10 140000,00 6666,67 1493,33 8160,00

 мар.10 133333,33 6666,67 1422,22 8088,89

 апр.10 126666,67 6666,67 1351,11 8017,78

 май.10 120000,00 6666,67 1280,00 7946,67

 іюн.10 113333,33 6666,67 1208,89 7875,56

 іюл.10 106666,67 6666,67 1137,78 7804,44

 авг.10 100000,00 6666,67 1066,67 7733,33

 сен.10 93333,33 6666,67 995,56 7662,22

 окт.10 86666,67 6666,67 924,44 7591,11

 ноя.10 80000,00 6666,67 853,33 7520,00

 дек.10 73333,33 6666,67 782,22 7448,89

 янв.11 66666,67 6666,67 711,11 7377,78

 фев.11 60000,00 6666,67 640,00 7306,67

 мар.11 53333,33 6666,67 568,89 7235,56

 апр.11 46666,67 6666,67 497,78 7164,44

 май.11 40000,00 6666,67 426,67 7093,33

 іюн.11 33333,33 6666,67 355,56 7022,22

 іюл.11 26666,67 6666,67 284,44 6951,11

 авг.11 20000,00 6666,67 213,33 6880,00

 сен.11 13333,33 6666,67 142,22 6808,89

 окт.11 6666,67 6666,67 71,11 6737,78

 130133,33 530133,33

* Розраховано з використанням програмних засобів «MS Excel».

Загальна сума виплат дорівнює 530133,33 руб.

Графік платежів з рівномірним погашенням основного боргу і повним щомісячним погашенням відсотків по кредиту НБД-Банку.

 Дата Сума основного боргу Платіж по основному боргу Платіж відсотків по кредиту Загальна сума платежу

 ноя.06 400000 6666,67 4500,00 11166,67

 дек.06 393333,33 6666,67 4425,00 11091,67

 янв.07 386666,67 6666,67 4350,00 11016,67

 фев.07 380000,00 6666,67 4275,00 10941,67

 мар.07 373333,33 6666,67 4200,00 10866,67

 апр.07 366666,67 6666,67 4125,00 10791,67

 май.07 360000,00 6666,67 4050,00 10716,67

 іюн.07 353333,33 6666,67 3975,00 10641,67

 іюл.07 346666,67 6666,67 3900,00 10566,67

 авг.07 340000,00 6666,67 3825,00 10491,67

 сен.07 333333,33 6666,67 3750,00 10416,67

 окт.07 326666,67 6666,67 3675,00 10341,67

 ноя.07 320000,00 6666,67 3600,00 10266,67

 дек.07 313333,33 6666,67 3525,00 10191,67

 янв.08 306666,67 6666,67 3450,00 10116,67

 фев.08 300000,00 6666,67 3375,00 10041,67

 мар.08 293333,33 6666,67 3300,00 9966,67

 апр.08 286666,67 6666,67 3225,00 9891,67

 май.08 280000,00 6666,67 3150,00 9816,67

 іюн.08 273333,33 6666,67 3075,00 9741,67

 іюл.08 266666,67 6666,67 3000,00 9666,67

 авг.08 260000,00 6666,67 2925,00 9591,67

 сен.08 253333,33 6666,67 2850,00 9516,67

 окт.08 246666,67 6666,67 2775,00 9441,67

 ноя.08 240000,00 6666,67 2700,00 9366,67

 дек.08 233333,33 6666,67 2625,00 9291,67

 янв.09 226666,67 6666,67 2550,00 9216,67

 фев.09 220000,00 6666,67 2475,00 9141,67

 мар.09 213333,33 6666,67 2400,00 9066,67

 апр.09 206666,67 6666,67 2325,00 8991,67

 май.09 200000,00 6666,67 2250,00 8916,67

 іюн.09 193333,33 6666,67 2175,00 8841,67

 іюл.09 186666,67 6666,67 2100,00 8766,67

 авг.09 180000,00 6666,67 2025,00 8691,67

 сен.09 173333,33 6666,67 1950,00 8616,67

 окт.09 166666,67 6666,67 1875,00 8541,67

 ноя.09 160000,00 6666,67 1800,00 8466,67

 дек.09 153333,33 6666,67 1725,00 8391,67

 янв.10 146666,67 6666,67 1650,00 8316,67

 фев.10 140000,00 6666,67 1575,00 8241,67

 мар.10 133333,33 6666,67 1500,00 8166,67

 апр.10 126666,67 6666,67 1425,00 8091,67

 май.10 120000,00 6666,67 1350,00 8016,67

 іюн.10 113333,33 6666,67 1275,00 7941,67

 іюл.10 106666,67 6666,67 1200,00 7866,67

 авг.10 100000,00 6666,67 1125,00 7791,67

 сен.10 93333,33 6666,67 1050,00 7716,67

 окт.10 86666,67 6666,67 975,00 7641,67

 ноя.10 80000,00 6666,67 900,00 7566,67

 дек.10 73333,33 6666,67 825,00 7491,67

 янв.11 66666,67 6666,67 750,00 7416,67

 фев.11 60000,00 6666,67 675,00 7341,67

 мар.11 53333,33 6666,67 600,00 7266,67

 апр.11 46666,67 6666,67 525,00 7191,67

 май.11 40000,00 6666,67 450,00 7116,67

 іюн.11 33333,33 6666,67 375,00 7041,67

 іюл.11 26666,67 6666,67 300,00 6966,67

 авг.11 20000,00 6666,67 225,00 6891,67

 сен.11 13333,33 6666,67 150,00 6816,67

 окт.11 6666,67 6666,67 75,00 6741,67

 137250,00 537250,00

* Розраховано з використанням програмних засобів «MS Excel».

Загальна сума виплат дорівнює 537250,00 руб.

Розрахуємо реальну вартість придбаної нерухомості з урахуванням початкового внеску і комісії банку.

Ощадбанк:

Сума = 500000 * 0,2 + 500000 * 0,015 + 530133,33 = 637633,33 руб.

Переплата = (637633,33-5000000) / 5000000 = 27,53%

НБД-Банк:

Сума = 500000 * 0,2 + 500000 * 0,005 + 537250,00 = 639750 руб.

Переплата = (639750-5000000) / 5000000 = 27,95%

Висновок

Протягом останніх років розвиток системи довгострокового житлового іпотечного кредитування відбувалося в досить складній економічній ситуації, вирішальний вплив на яку зробила фінансова криза 1998 року. Лише до початку 2000 року намітився ряд позитивних тенденцій і передумов для розвитку системи іпотечного кредитування. У великих російських містах, регіонах та окремих комерційних банках почали розроблятися і реалізовуватися різні житлові програми, які спираються на діючу правову базу в галузі іпотеки. Однак досвід реалізації цих програм показує, що ринок іпотечних кредитів розвивається повільно. Незважаючи на певні позитивні зрушення довгострокове іпотечне кредитування все ще не стало стабільним самостійним бізнесом для російських комерційних банків.

Вивчення та аналіз основних проблем з якими стикається банки при іпотечному кредитуванні показує, що основною проблемою є відсутність довгострокових, досить дешевих джерел кредитних ресурсів, які забезпечували б можливість видавати безперервно іпотечні кредити населенню в необхідних масштабах.

Якби найближчим часом вдалося б прийняти і впровадити в практику, то це, природно, дало б можливість створити вторинний ринок іпотечних кредитів, на якому б інвестори могли вкладати свої кошти довгі й дешеві і, таким чином, можна було б організувати замкнуту систему видачі іпотечних кредитів і продаж їх інвесторам з метою поповнення кредитної та ресурсної бази банків, що видають ці іпотечні кредити. Банки дуже вітають і чекають появи закону про зовнішні емісійних цінних паперах, оскільки це, напевно, буде зараз проривний так момент, зв'язуючий ринок нерухомості з фондовим ринком.

Також до істотних причин стримує розвиток іпотеки в Росії є: невирішеність низки правових питань, пов'язаних не тільки з введенням нового федерального закону «Про іпотечні емісійних цінних паперах»; високі кредитні та процентні ризики; відсутність довгострокових і відносно дешевих ресурсів; недостатньо високий рівень доходів і відсутність достатніх накопичень населення, економічна нестабільність підприємств-роботодавців, нерозвиненість інфраструктури іпотечного ринку, що дозволяє підвищити надійність системи довгострокового житлового кредитування і створити передумови для залучення інвестицій у цю сферу.

Дуже важлива проблема в плані створення мережі та розвитку взагалі іпотеки широкомасштабної - це підготовка кадрів. Сьогодні, по суті справи, цим ніхто не займається.

Всі ці завдання безумовно повинні бути вирішені найближчим часом. Перш за все, повинна бути розроблена федеральна програма розвитку іпотечного кредитування в Росії. Необхідно завершити створення цілісної законодавчої бази, пов'язаної з угодами у житловій сфері, і відповідно забезпечити реалізацію прийнятих законів на території всіх суб'єктів Російської Федерації.

Таким чином, для розвитку іпотечного кредитування в Росії повинна бути створена відповідна інфраструктура з необхідним правовим забезпеченням, так як це дозволить зробити значний крок вперед у вирішенні житлової проблеми.

Створення та розвиток іпотечного кредитування допоможе не тільки поліпшити житлові умови громадян, а й сприятиме створенню стійкої банківської системи.

Список використаної літератури

1. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. -М, 2003.

2. Голіцин Ю. Вічний квартирне питання .// експерт 2000 - № 12

3. Головін Ю.В. Банки та банківські послуги в Росії. - М .: Фінанси і статистика, 2005.

4. Головін Ю.В. Іпотечне кредитування жіліщногостроітельства: навч. Посібник / Московський. Держ. ун-т економіки і фінансів. - М: Изд-во СПбГУЕФ, 2005

5. Іванов В.В. Іпотечне кредитування. - М .: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

6. Журкіна Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення .// фінанси.-2002. -№6

7. Калянана Л. Іпотека в очікуванні третього шляху .// Експерт. - 2003-№16.

8. Красиков А.Жілье в кредит .// Твій новий будинок. - 2002.- № 10

9. Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002.

10. Попов А.Ю .// Іпотечне кредитування в Москві: механізми, проблеми, стан // Банківська справа. - 2004. - № 12

11. Рубченко М. Наше завдання - створити ліквідний ринок іпотечних паперів .// Експерт. - 2002 -№ 37

12. Урчукова Ж.М. Особливості організації іпотечного кредитування в сучасних умовах // Фінансист. -2002. -№1

13. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. - М, 2004.

14. Цилігна Г.А. Іпотека: житло в кредит. - М .: Економіка, 2001

15. Циліна Г.А., Іпотечне кредитування і ризики // Житлове будівництво. - 2001 - № 5.

16. http://www.cbrf.ru/.

17. http://www.nbdbank.ru/

Додаток 1

Приблизні терміни проведення окремих операцій при отриманні іпотечного житлового кредиту

 Етап Середній термін

 Підготовка позичальником первинних документів для попередньої кваліфікації 10-15 днів (залежить від позичальника)

 Підбір квартири 7-15 днів (залежить від позичальника)

 Оцінка квартири 3-5 днів

 Затвердження варіанту квартири (будинки) 3-5 днів

 Підготовка документів продавцеві 3-5 днів

 Оформлення договору позики, договору купівлі-продажу квартири, закладений 1 день

 Державна реєстрація 1 місяць (за заявою на прискорену реєстрацію 2 тижні)

 Перерахування позикових коштів продавцю 3-7 днів

 Укладання договорів страхування 3 дні

 Разом: 48-86 днів

[1] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. -: М 2004 с. 89-92

[2] Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. : М 2003 с. 165-167

[3] Головін Ю.В. Банки та банківські послуги в Росії. - М .: Фінанси і статистика, 2005. с. 356

[4] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 44-45

[5] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. - М, 2004. с. 59

[6] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 46

[7] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. -М, 2004. с. 60-61

[8] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 56-58

[9] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. -М, 2004. с. 66

[10] Циліна А.Г., Іпотечне кредитування і ризики // Житлове будівництво. - 2001 - № 5.

[11] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 36-37

[12] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 40

[13] Циліна А.Г., Іпотечне кредитування і ризики // Житлове будівництво. - 2001 - № 5.

[14] Циліна А.Г., Іпотечне кредитування і ризики // Житлове будівництво. - 2001 - № 5

[15] Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М .: «Інститут економіки міста», 2002, с. 42-43

[16] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. -М, 2004. с. 75-76

[17] Головін Ю.В. Банки та банківські послуги в Росії. - М .: Фінанси і статистика, 2005. с. 377-380
Використання димковской іграшки на заняттях з ліплення, як засіб розвитку творчих здібностей старших дошкільнят
ЗМІСТ ВСТУП 1. Психолого-педагогічні ОБГРУНТУВАННЯ ПРОБЛЕМИ НЕОБХІДНОСТІ РОЗВИТКУ ТВОРЧИХ ЗДІБНОСТЕЙ СТАРШИХ ДОШКІЛЬНЯТ 1.1 Психологічна характеристика особливостей розвитку творчих здібностей у дітей старшого дошкільного віку 1.2 Методи і прийоми навчання ліплення в підготовчій групі дитячого

Використання дидактичних ігор в процесі ознайомлення дітей старшої групи з рослинами
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ УР ГОУ СПО «Удмуртська республіканський соціально-педагогічний коледж» Контрольна робота з методики екологічного виховання Тема: Використання дидактичних ігор в процесі ознайомлення дітей старшої групи з рослинами Спеціальність: 050704 «дошкільна освіта». Курс 4, група

Вивчення творчості Л. Уліцької в школі
Зміст Введення Глава 1. Творчість Л. Улицької 1.1 Критики про творчість Л. Уліцької 1.2 Особливості прози письменниці Глава 2. Вивчення творчості Л. Уліцької на шкільних уроках літератури 2.1 Методичні рекомендації з викладання літератури в школі 2.2 Твори Л. Уліцької, що вивчаються в школі

Вивчення методу координат в курсі геометрії основної школи
Федеральне агентство з освіти Державна освітня установа вищої професійної освіти Вятський державний гуманітарний університет Математичний факультет Кафедра математичного аналізу і методики викладання математики Випускна кваліфікаційна робота Вивчення методу координат в курсі геометрії основної

Виготовлення шкатулки для дівчинки
Міністерство Освіти Російської Федерації Магнітогорський державний університет Технологічний факультет Курсова робота з дисципліни Основи творчо-конструкторської діяльності На тему Виготовлення шкатулки для дівчинки Магнітогорськ 2010 Зміст Розділ 1: Технолого-педагогічні основи організації

Джон фон Нейман
Джон фон Нейман (von Neumann) (1903 - 57) - американський математик. Вніс великий внесок у створення перших ЕОМ і розробку методів їх застосування. Родом з Угорщини, син процвітаючого будапештського банкіра, фон Нейман був продуктом тієї інтелектуального середовища. з якої вийшли такі видатні

Іграшки (промислові товари)
Зміст Введення 1 Історія іграшки 2 Іграшка в житті дитини 3 Іграшки в різні періоди життя дитини 4 Вибираємо іграшку 4.1 Критерії відбору 4.2 М'яка іграшка 4.3 М'яч 4.4 Динамічні іграшки 4.5 Вкладиші 5. Сировина для виробництва іграшок 6 Продаж іграшок Висновок Список використаної літератури

© 2014-2022  8ref.com - українські реферати